Interessi protetti  -  Giuseppe Piccardo  -  02/09/2022

Le novità in materia di fideiussioni degli acquirenti di immobili da costruire: il D.M. 6.6.2022 n. 125

Dal prossimo 23 settembre, entrerà in vigore l’obbligo, per chi trasferisce immobili da costruire o in corso di integrale ristrutturazione, di rilasciare la fideiussione a favore della parte promissaria acquirente, di cui all’articolo dell’articolo 3, comma 7-bis del decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, come modificato dal Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza di cui al decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14, secondo il modello standard allegato al D.M. 6.6.2022 n. 125, pubblicato in G.U numero 197 del 24 agosto 2022.

La previsione della fideiussione immobili da costruire ha lo scopo di tutelare il promissario acquirente per tutte le somme che lo stesso anticipa a titolo di caparra o di acconto sul prezzo di acquisto al costruttore, garantendone la restituzione in ipotesi di crisi di impresa, tali da poter determinare l’inadempimento del contratto. La fideiussione diventa, quindi, non più necessaria a seguito della stipula del contratto definitivo e in quella sede deve essere riconsegnata alla società.

Sino ad oggi, nessuna normativa aveva previsto un modello standard di fideiussione, lasciando libere le parti  di determinarne il contenuto; nella prassi immobiliare e assicurativa si è proceduto, quindi, utilizzando fideiussioni con rimandi al dettato normativo, di cui le parti confermavano, nell’atto notarile, sotto la loro responsabilità, la rispondenza alle previsioni di legge. 

Con la nuova normativa, la fideiussione dovrà essere redatta su modelli predefiniti, dovrà prevedere quanto indicato dal modello standard previsto nell’allegato A), tenendo in considerazione la  scheda tecnica di cui all’allegato B), e precisamente l’importo massimo complessivo garantito, corrispondente alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e quelli che, secondo i termini e le modalità convenute dalle parti, deve ancora riscuotere, senza franchigie. 

Inoltre, la fideiussione potrà essere  prestata anche congiuntamente da più garanti e tali garanzie potranno essere rilasciate sia con atti separati per ciascun garante e relativamente alla propria quota, sia con un singolo atto che individui i garanti e le loro quote. La suddivisione per quote sarà operativa nei rapporti interni tra i garanti, permanendo comunque il vincolo di solidarietà nei confronti del promissario acquirente dell’immobile.

Le clausole previste dalla Sezione I del modello standard potranno essere modificate solo in senso più favorevole per il beneficiario, che riveste la qualifica di consumatore. Circa le clausole previste dalla Sezione II, esse saranno derogabili su accordo delle parti, fermi restando i principi stabiliti dalla legislazione vigente in materia di fideiussione e cessione del credito.
Inoltre, il R
egolamento di cui al DM 125/2022 troverà applicazione con riferimento  alle fideiussioni stipulate a partire dal 23 settembre 2022, ovvero dal trentesimo giorno successivo alla  pubblicazione del Decreto Ministeriale in Gazzetta Ufficiale.
Le garanzie fideiussorie stipulate dal 16 marzo 2019 e sino al 23 settembre 2022 conservano la loro efficacia sino alla scadenza; in caso di rinnovo e devono essere rese conformi al nuovo modello standard previsto dal Decreto Ministeriale.

Lo scrivente ritiene che la nuova normativa rappresenti un passo avanti importante in materia di tutela del consumatore e che tale tutela potrebbe essere ulteriormente rafforzata con l’estensione della previsione di un modello standard alla polizza assicurativa decennale postuma, di cui al decreto legislativo 122/2005.


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