Con l’ordinanza numero  28613 del  3 ottobre 2022,  la Suprema Corte di Cassazione ha delineato, in modo chiaro e specifico, le differenze tra accessori e pertinenze di un immobile, affermando i seguenti principi di diritto: 

“ In tema di compravendita di immobili, rispetto alla categoria degli accessori, la categoria delle pertinenze si caratterizza per un duplice specifico profilo, costituito dall'esistenza di una specifica volontà dell'avente diritto di destinare durevolmente una cosa al servizio di un'altra e, appunto, della "durevolezza" del vincolo funzionale”

“Pur dovendosi concettualmente distinguere tra pertinenze ed accessori della cosa venduta, per l'ipotesi della vendita del bene principale l'art. 1477 c.c. prevede espressamente l'obbligazione di consegnare la cosa venduta insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita, salvo diverso patto contrario, così che ove detta ultima convenzione manchi, il venditore deve ritenersi contrattualmente responsabile per la cessione del bene principale privo di pertinenze od accessori”.

La pronuncia trae origine da un procedimento innanzi al Tribunale di Foggia, nel quale gli attori chiedevano venisse accertata la responsabilità dei convenuti, in relazione all’inadempimento contrattuale, nonchè la loro condanna al risarcimento del danno da ritardata consegna dell’immobile.In particolare, esponevano di aver concluso un contratto preliminare di compravendita, con la mediazione di una agenzia immobiliare, nel quale era contenuto l’impegno dei convenuti a far vendere un immobile ad una società.

Concluso il contratto definitivo di compravendita ed avvenuta l’immissione nel possesso dell’immobile, gli attori constatavano l'asportazione dall'immobile di alcuni beni accessori, quali sanitari, luci, mobili e  impianti.

I convenuti, contestavano la fondatezza della domanda, deducendo che nel contratto non era stato pattuito il trasferimento di accessori diversi da quelli  indicati nel contratto medesimo. Di conseguenza, chiedevano di essere manlevati, in caso di condanna, dall’agenzia immobiliare che aveva intermediato l’affare. 

Svolta attività istruttoria, il Tribunale rigettava tutte le domande di parte attrice.

La Corte di appello adita, in accoglimento del gravame di parte attrice, dichiarava ed accertava  l'inadempimento dei convenuti,  in relazione all'asporto di alcuni beni, disattendendo  la domanda di risarcimento danni da ritardata consegna e condannando gli attori al risarcimento dei danni.

Il ricorso in Cassazione censurava la decisione della Corte d’Appello, nella parte in cui, in particolare,  richiamava ed applicava, non correttamente, secondo i ricorrenti, la distinzione tra pertinenze ed accessori.

La Suprema Corte, nell’ordinanza in commento, ritiene la censura non fondata, in quanto le pertinenze vengono definite dal codice civile, all’articolo 817 c.c., come quelle cose - dotate di autonomia - che il proprietario ha destinato durevolmente al servizio o all'ornamento di un'altra cosa.

Diversamente, invece, devono intendersi per accessori tutti i beni che vengono a costituire parti integranti o incorporate nella cosa principale (definiti anche come"accessori in senso stretto"), oppure che sono destinati a completare la funzionalità di un altro bene (per questo definiti anche "accessori d'uso"), al quale sono materialmente uniti, a differenza delle pertinenze, per le quali non opera un vincolo di necessaria contiguità fisica, necessitando invece il vincolo funzionale (così già Cass. 2.2.2017 n.2084).

Rispetto alla categoria degli accessori, quindi, secondo la Cassazione, la categoria delle pertinenze si caratterizza per un duplice specifico profilo, vale a dire l'esistenza di una specifica volontà dell'avente diritto di destinare durevolmente una cosa al servizio di un'altra, con un vincolo funzionale tra i beni (in questi termini già Cass. 19.4.2022 n. 12440).

La Suprema Corte richiama, altresì, il proprio orientamento secondo il quale, in tema di arredi e mobili, ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale, avuto riguardo alle cd. pertinenze "urbane" e, in particolare, ai beni mobili posti ad ornamento di edifici, è necessaria la presenza del requisito oggettivo dell'idoneità del bene a svolgere la funzione di servizio od ornamento rispetto ad un altro, ponendosi in collegamento funzionale o strumentale con questo, nonché del requisito soggettivo dell'effettiva volontà dell'avente diritto di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento del bene principale; sicché, di regola, va esclusa la natura di pertinenza delle suppellettili, degli arredi e dei mobili che riguardino esclusivamente la persona del titolare del diritto reale sulla cosa principale e non la cosa in sé considerata (di recente Cass. 14.5.2019 n. 12731).

Dunque, la distinzione tra pertinenze ed accessori presenta evidenti ricadute su varie fattispecie,  ed in particolare sull'ipotesi di alienazione del bene principale, in quanto, per gli accessori, viene a porsi il problema della possibilità di applicare o meno l’articolo 818, comma 1, c,c,, dettato esclusivamente per le pertinenze, e non per gli accessori medesimi.

Pertanto, in relazione all’ipotesi della vendita del bene principale, l'art. 1477 c.c.,  prevede espressamente l'obbligazione di consegnare la cosa venduta con gli accessori le pertinenze e i frutti dal giorno,  in tal modo risolvendo direttamente, il problema del rapporto tra trasferimento del bene principale e destinazione degli accessori.

Da tali considerazioni, infine, discende, secondo i giudici, anche l'infondatezza dei motivi di ricorso in esame, nella parte in cui essi argomentano l'assenza di previsioni contrattuali che prevedessero la cessione anche degli accessori, da ciò volendo desumere che questi ultimi erano esclusi dalla vendita.

L’ordinanza in commento, ad avviso dello scrivente, deve essere apprezzata per la chiarezza espositiva e concettuale in relazione a due concetti (accessori e pertinenze), che spesso, nella mondo giuridica e nella prassi immobiliare, spesso si sovrappongono in modo improprio, con conseguente erroneo trattamento giuridico dei medesimi.

Di tale chiarimento ne beneficeranno sicuramente le parti, ma anche i notai, quali professionisti chiamati a redigere gli atti di compravendita immobiliare.

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