amministratore di condominio

responsabilità di curare l'osservanza delle norme del regolamento di condominio

la giurisprudenza ante riforma può ancora essere utile parametro di riferimento

Particolarmente rilevante, nell'ambito che ci occupa, risulta essere il potere-dovere, esistente in capo all'amministratore, di curare l'osservanza delle norme del regolamento di condominio (cfr., amplius il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

E' a tal proposito, la giurisprudenza ha inteso precisare che:

- in tema di condominio negli edifici, l'attività dell'amministratore, nell'esercizio del suo potere-dovere (art. 1130 c.c.) di curare l'osservanza delle norme del regolamento di condominio concernenti l'uso delle parti comuni, che sia stata successivamente approvata dall'assemblea dei condomini, deve ritenersi dalla stessa ratificata con efficacia retroattiva, a norma dell'art. 1399 cc, senza pregiudizio per il diritto dei condomini assenti o dissenzienti di impugnare la delibera assembleare di ratifica, né del regime giuridico relativo alle forme ed ai termini d"esercizio del diritto medesimo, quali previste dall'art. 1137 cc, con la conseguenza che, allorquando, a seguito delle contestazioni mosse da un condomino in ordine all'operato dell'amministratore, tale operato, sottoposto all'assemblea dei condomini, sia dalla stessa approvato,  

"è dalla data della relativa deliberazione (o, per gli assenti, da quella della comunicazione del verbale della decisione) che decorre il termine per impugnare di trenta giorni stabilito, a pena di decadenza, dall'art. 1137" (App. Firenze, sez. I, 7 ottobre 2004, www.dejure.it, 2008);

- irrilevante che una delibera condominiale sulla proposta di esercitare un'azione giudiziale non sia stata approvata da un numero di condomini rappresentanti almeno la metà dell'edificio (nella fattispecie solo 398, 87/1000) quando si chiede l'osservanza del regolamento; infatti la tutela di tale interesse con la relativa azione è stata affidata dalla legge alla diretta cura dell'amministratore (art. 1130 e 1131 c.c.) e, conseguentemente, la delibera assembleare sulla proposizione di tale azione ha una rilevanza meramente interna all'organizzazione condominiale ed un carattere preparatorio,

"ma non integrativa dei poteri che all'amministratore competono per legge per cui non richiedeva alcuna maggioranza speciale ed è stata, pertanto, validamente assunta, nella specie, con la maggioranza sopra riferita" (Trib. Milano 25 gennaio 2003, GiustM, 2003, 6).

Così l'amministratore potrà, ad esempio, invitare un condomino a rimuovere una targa apposta senza autorizzazione [in argomento è stato deciso che, l'amministratore di condominio avendo la facoltà di sollecitare un condomino al rispetto dei regolamenti, l'invito a rimuovere una targa apposta senza autorizzazione non configura un atto di turbativa del possesso,

"qualora egli abbia agito nell'ambito dei poteri-doveri riconosciutigli dalla legge" (Cass., sez. II, 11 maggio 2011, n. 10347, DeG, 2011),

nonché agire in giudizio, tanto a tutela delle parte comuni [nella pronuncia che segue, ad esempio, i proprietari degli appartamenti del primo piano dell'edificio avevano chiuso il giardino coperto sottostante alle rispettive unità immobiliari, e lo avevano ad esse inglobato; la S.C. ha ritenuto corretta la decisione della Corte di merito, la quale aveva affermato la legittimazione dell'amministratore del condominio a proporre la domanda diretta al ripristino dello stato originario del fabbricato, in quanto le opere eseguite avevano determinato una modifica della facciata comune:

"l'amministratore del condominio è legittimato a far valere in giudizio, a norma degli art. 1130 e 1131 c.c., le norme del regolamento condominiale, anche se si tratta di clausole che disciplinano l'uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale, purché siano rivolte a tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'intero edificio" (Cass., sez. II, 6 agosto 1999, n. 8486, GCM, 1999, 1781)],

quanto al fine di far cessare un eventuale uso abnorme delle stesse [si veda, a tal proposito, la seguente decisione con la quale si afferma come le norme del regolamento di condominio edilizio, che impongono divieti di destinazione ed altre limitazioni similari, all'uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, concorrano ad integrare la disciplina delle cose comuni dell'edificio, in quanto dirette ad impedire un uso abnorme delle stesse in conseguenza di situazioni e comportamenti, che non si esauriscano nello stretto ambito delle proprietà esclusive: ne deriva che, anche in caso di violazione di tali prescrizioni, l'amministratore del condominio, indipendentemente dal conferimento di uno specifico incarico con deliberazione della assemblea dei condomini (la quale può spiegare rilevanza come mera sollecitazione), ha, a norma dell'art. 1130 c.c., il potere di farne cessare il relativo abuso e, quindi,

"la relativa legittimazione processuale, senza che possa trovare limiti in autonome iniziative giudiziarie dei singoli condomini" (Cass., sez. II, 11 febbraio 1985, n. 1131, GCM, 1985, 2)]

o anche di proprietà individuali: in tal ultimo ambito, è stato precisato (nella specie, nei locali a piano terreno di un condominio, contro il divieto contenuto nel regolamento condominiale, era stata installata una friggitoria, con propagazione di odori molesti per scale, androni e cortili) che, ai sensi dell'art. 1131 in relazione all'art. 1130 c.c., l'amministratore del condominio è legittimato a far valere in giudizio le norme regolamentari anche quando esse dettino prescrizioni che si riferiscano all'uso di cose di proprietà individuale, sempre che incidano sulla disciplina e sui rapporti relativi alle cose comuni, cosicché la violazione di dette prescrizioni si risolva in un uso della cosa di proprietà individuale che si rifletta sulle cose comuni,

"ponendo in essere un uso abnorme delle stesse" (Cass., sez. II, 8 aprile 1983, n. 2499,GCM, 1983, 4, ingiustificatamente contra: Trib. Velletri 22 dicembre 1987, TR, 1988, 174 – conforme, in un caso in cui un condomino aveva destinato a discoteca e sala da ballo i locali seminterrati di sua proprietà, contro l'espresso divieto contenuto nel regolamento di condominio: Cass., sez. II, 21 maggio 1979, n. 2915, GCM,1979, 5; GC 1979, I,189; conforme, quanto a seminterrati che, a termini di regolamento, dovevano essere adibiti a magazzino: Cass., sez. II, 23 gennaio 1989, n. 397,GCM, 1989, 1; GC 1989, I, 1369.