La Cassazione si pronuncia, ancora una volta, sulla questione relativa agli obblighi di informazione del mediatore immobiliare, con particolare riguardo alla verifica delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, sull’immobile.

Secondo la Corte di legittimità, sul mediatore grava, sia ne caso in cui abbia agito  autonomamente, sia nell’ipotesi in cui abbia svolto la propria attività su incarico di una delle parti, uno specifico l'obbligo di correttezza e buona fede, nonché di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui esigibile, ai sensi dell’articolo 1759 c.c., pena la perdita del diritto di percepire la provvigione e il risarcimento del danno. 

La sentenza trae origine da un giudizio proposto innanzi il Tribunale di Roma da un cliente,nei confronti di un’agenzia immobiliare, successivamente alla sottoscrizione di una proposta di acquisto avente ad oggetto un immobile, indicato come libero da trascrizioni pregiudizievoli  nella medesima, fatta eccezione per un’ipoteca in favore di un istituto bancario.

Con scrittura privata successiva alla sottoscrizione della suddetta proposta d’acquisto, l'attore e i promittenti venditori concordavano una scrittura privata denominata “Scrittura privata integrativa di compravendita" in cui si dichiarava da parte venditrice "che la porzione immobiliare in oggetto sarà trasferita libera da iscrizioni pregiudizievoli, vizi ed evizioni, nonché da oneri reali e fiscali”.  Tuttavia, l'attore apprendeva della trascrizione di un pignoramento immobiliare sul bene.

In conseguenza di quanto sopra, l’attore  - promissario acquirente, chiedeva venisse dichiarata la  responsabilità della convenuta per violazione degli obblighi di cui agli articolo 1176 e 1759 c.c.,   con condanna al risarcimento del danno subito e restituzione della provvigione versta al mediatore.

L’agenzia immobiliare si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto della domanda l’autorizzazione a  chiamare in causa i venditori e l’assicurazione.

Il Tribunale di Roma, rilevando l’assenza di prova in relazione al conferimento di uno specifico incarico all’agenzia immobiliare circa le indagini di tipo tecnico-giuridico, rigettava la domanda di parte attrice.

La Corte d'appello di Roma, in sede di impugnazione, rigettava il ricorso, escludendo che nella comune diligenza richiesta al mediatore possa rientrare lo svolgimento di specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico, in assenza di specifico incarico.

La Corte di Cassazione, in accoglimento del ricorso, cassava con rinvio la sentenza  impugnata, affermando i seguenti principi:

1) Il mediatore è un operatore specializzato e, come tale, è tenuto, nello svolgimento della sua attività, ad osservare la diligenza qualificata, coerente con la sua qualifica professionale, ai sensi dell’articolo  1176 c.c., con obbligo di comunicazione alle parti delle circostanze a lui note e quelle conoscibili, se incidenti su un esito positivo della mediazione, anche in relazione ad eventuali trascrizioni pregiudizievoli, come un pignoramento;

2) Dette verifiche competono al mediatore immobiliare, anche in assenza di uno specifico incarico; (conformi Cass. 5.4.2017 n. 8849, in banca dati One legale, tra le sentenze più recenti sul punto)

3) L’articolo 1759, comma 1, c.c., impone un obbligo informativo che deve comprendere la natura professionale dell'attività del mediatore, nonché tutte le notizie che questi è in grado di acquisire mediante le ordinarie visure presso i pubblici registri,  (in senso conforme, di recente, Tribunale Milano, Sez. V, Sentenza, 19.8.2021 n. 7007 ) o le necessarie verifiche, finalizzate ad assicurare la valutazione e la "sicurezza" dell'affare;

4) Il mediatore, sia nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, sia nell'ipotesi in cui si sia attivato in forza di incarico di una delle parti, deve comportarsi con correttezza e buona fede e deve riferire alle parti le informazioni sulla eventuale comproprietà sull’immobile, sull'insolvenza di una delle parti, sull'esistenza di circostanze in base alle quali le parti avrebbero concluso il contratto con un diverso contenuto, su eventuali prelazioni ed opzioni, sul rilascio delle autorizzazioni amministrative, sulla provenienza dei beni da donazioni suscettibili di riduzione, sulla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, sulla presenza di iscrizioni o trascrizioni sull'immobile e, infine, sulla titolarità del bene in capo alla parte venditrice.

La sentenza in commento, seppur condivisibile nella prospettiva di responsabilizzazione del mediatore immobiliare, quale operatore professionale pone, ancora una volta, la questione circa il confine tra l’attività del medesimo ed i compiti di altri professionisti, coinvolti nelle varie fasi della contrattazione immobiliare, notai in primis.

Infatti, molto spesso, nella pratica immobiliare, i mediatori delegano  all’espleta- mento delle ispezioni ipotecarie preventive proprio i notai, in modo da poter verificare, già in sede di proposta di acquisto e/o contratto preliminare, eventuali gravami  sull’immobile intermediato.

Tuttavia, è anche vero che il mediatore immobiliare, a seguito dell’obbligatorietà di iscrizione nei registri presso le Camere di Commercio, è un professionista a tutti gli effetti e sullo stesso gravano, come evidenziato dalla Suprema Corte, obblighi specifici di diligenza e informazione. Ad avviso dello scrivente, una lettura ragionata della pronuncia della Suprema Corte potrebbe essere  nel senso di ritenere che il mediatore, in proprio o tramite un altro professionista, debba, comunque, provvedere ad effettuare le ispezioni ipotecarie e catastali preventive, informando, diligentemente, le parti, circa le risultanze delle stesse. Diversamente, il mediatore dovrà rispondere della propria condotta, con perdita del diritto alla provvigione, per violazione degli obblighi di informazione ex art. 1759 c.c. e risarcimento del danno, secondo le regole generali previste dal codice civile.

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