Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 19/03/2014

IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE DEVE ASSICURARE IL DIRITTO DI PARI USO A TUTTI I CONDOMINI - RM

Quanto al regolamento condominiale, adottato a maggioranza, esso può disporre in materia di uso delle cose comuni, purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini, tale dovendosi intendere non solo l'uso identico in concreto (se possibile), ma in particolare l'astratta valutazione del rapporto di equilibrio, che deve essere potenzialmente mantenuto, fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune, da parte dei partecipanti al condominio; nella pronuncia che segue, ad esempio, è stata ritenuta valida la delibera, adottata a maggioranza, che aveva previsto

"l'uso a rotazione tra i quattro condomini dei tre posti auto disponibili" Cass., sez. II, 16 giugno 2005, n. 12873, GCM, 2005, 6 - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013.

Per converso, è nulla la delibera assembleare che comporti una limitazione delle concrete modalità dell'uso di una cosa comune da parte di un condomino, determinando una illecita compressione del suo diritto all'uso stesso; nella pronuncia che segue, ad esempio, l'uso di un passo carraio comune, da parte degli attori, ha subito una vera e propria mutazione a seguito dell'introduzione di nuovi cancelli automatici, tenuti chiusi durante l'intero arco della giornata,

"mentre i precedenti cancelli a funzionamento manuale venivano tenuti aperti durante le ore lavorative" (Trib. Milano 12 gennaio 1989, ALC, 1990, 96).

In argomento, è stato anche deciso che:

- le prescrizioni del regolamento di condominio, relative all'uso delle cose comuni, vincolano gli aventi causa del condomino e devono, quindi,

"essere osservate anche dal comodatario" (Pret. Milano 13 marzo 1986, GC, 1987, I, 2138);

- in materia di disciplina dell'uso dei beni comuni (parcheggio auto in ambito condominiale), è legittima la previsione - contenuta nel regolamento condominiale - di sanzioni pecuniarie per l'inosservanza della normativa prescritta, il cui accertamento ben può essere demandato a guardie giurate che in tale attività - svolta in strade di proprietà privata con accesso controllato - non prestano alcun servizio di polizia stradale

"né usurpano altrimenti pubbliche funzioni" (Pret. Milano 13 marzo 1986, GC, 1987, I, 2138).