Non mi è del tutto chiaro se, quando, come e in che limiti la sopravvenienza covid (lock-down) possa dirsi davvero “incidente” sul contratto locatizio.

Il Tribunale di Cremona, con sentenza del 7 aprile s., n° 192, della G. Lucini Paioni, << giustifica il … ritardato versamento dei canoni maturati durante il lockdown e di quelli maturati immediatamente dopo tale difficile periodo >>. 

Bene. Tutti, credo, ne converrebbero. 

Nel caso concreto, esaurita l’istruttoria, risultava che il conduttore:

- aveva versato, alle date scadenze, il 50% del canone pattuito;

- la tal decurtazione, pur non concordata, era << necessaria per coprire … i costi … per l’esercizio dell’attività e per garantirsi la sopravvivenza … >>, pur considerate le provvidenze di cui al d. ristori;

- aveva sin da subito promosso un tentativo di rinegoziazione del canone, col tramite del suo di fiducia, invitando a trattative e mediazione il locatore;

- aveva poi, cessate le limitazioni, corrisposto regolarmente i canoni periodici, come da contratto.

Il locatore invece:

- respingeva al mittente l’invito/richiesta di rinegoziazione;

- evitava di dare (una pur minima) giustificazione;

- domandava lo sfratto, per morosità.

Il Tribunale, accertato l’inadempimento del locatore agli obblighi “legal-costituzionali” di (agire in) buona fede, rifiutava la domandata convalida (dello sfratto) e dunque, in uno, più o meno, rigettava la domanda di risoluzione per inadempimento (morosità). Motivando la decisione assunta, in base ai principi della presupposizione (clausola rebus sic stantibus) ed al noto, tanto discusso e criticato art. 6-bis … per cui <<il rispetto delle misure di contenimento … è sempre valutato ai fini dell’esclusione … della responsabilità del debitore>>.

Decisione senz’altro condivisibile. Giusta. Corretta. Sin qui. 

Il Tribunale decide poi anche, sulla base solamente dei dati contabili in atti versati dal conduttore, la riduzione in ragione della metà dei ratei di canone di marzo e maggio (2020), e la non debenza, addirittura, del rateo d’aprile. 

Decisione questa che parmi viziata da errore: il giudice ha fatto da arbitratore, in realtà! 

La motivazione espressa, per cui la << penalizzazione delle attività di bar-ristorazione >> (il lock-down) ha comportato << una chiara e pacifica limitazione nel godimento del bene locato, se non sotto il profilo della sua detenzione … quanto piuttosto della sua utilizzazione secondo la destinazione negoziale, che è compresa nell’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata … in stato da servire all’uso convenuto >>, e avrebbe dunque giustificato il mancato pagamento del canone, a me francamente non convince. 

Siamo davvero sicuri che << il blocco delle attività … (costituisca) un’ipotesi di impossibilità temporanea e parziale della prestazione tipica del locatore >>?