La Cassazione a Sezioni Unite (Cass. SSUU 29 luglio 2021 n. 21761) ha stabilito che, nell’ambito del divorzio congiunto o della separazione consensuale, l’accordo con il quale i coniugi operano trasferimenti immobiliari l’uno in favore dell’altro ha la medesima validità ed efficacia di un atto pubblico redatto da un notaio ed è titolo per la trascrizione nei pubblici registri, purché detto trasferimento immobiliare sia inserito nel verbale di separazione consensuale o nella sentenza che recepisce gli accordi del divorzio raggiunti fra le parti.

Questa sentenza è rivoluzionaria – nel confermare l’orientamento giù espresso dalla Cassazione ma a Sezioni Semplici – perché i coniugi non dovranno rivolgersi a notaio (e pagarlo), ma potranno operare il trasferimento immobiliare già in sede di separazione consensuale o divorzio congiunto: il trasferimento avrà effetti traslativi immediati e non meramente obbligatori.

Le Sezioni Unite osservano, al fine di sostenere la validità dei trasferimenti immobiliari dinnanzi al Giudice della separazione o del divorzio, che:

1. I coniugi devono sotto la loro responsabilità rendere le dichiarazioni che la legge prevede pena di nullità per il trasferimento immobiliare, ossia: i dati relativi all’identificazione catastale dell’immobile; indicare le planimetrie depositate in catasto; attestare la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (art. 19, comma 14, del d.l. n. 78/2010). Queste attestazioni possono essere rese da un tecnico abilitato a cui i coniugi si possono rivolgere (nel caso trattato dalla Cassazione i coniugi avevano comunicato i dati servendosi di una perizia tecnica giurata);
2. le predette dichiarazioni devono essere riportate all’interno del verbale di separazione consensuale o nella sentenza che recepisce l’accordo divorzile;
3. le verifiche sulla sussistenza dei requisiti richiesti per il trasferimento immobiliare a pena di nullità ex art. 19 possono essere compiute da un ausiliario del giudice: “le verifiche che la norma rimette al notaio può essere svolta da un ausiliario del giudice dal momento che la validità dell’atto deriva esclusivamente dalla conformità alle prescrizioni normative”;
4. la disposizione di cui all’art. 19, comma 14, del d.l. n. 78/2010 (1), convertito nella legge 30 luglio 2010 n. 122, non prevede a pena di nullità e in via inderogabile che sia in via esclusiva il notaio a poter compiere la verifica di conformità ipocatastale (ossia verificare gli intestatari catastali e dei beni trasferiti e la loro conformità con quanto risulta dai registri immobiliari);

Poste queste premesse per le Sezioni Unite non è affatto sostenibile la tesi per cui davanti al giudice il trasferimento di diritti immobiliari non potrebbe avere natura reale, ma solo obbligatoria (quindi stipulando, ad esempio, solo un “preliminare di vendita”). Questa impostazione muove dalla considerazione che sarebbe preferibile adottare una struttura “bifasica”, tale per cui i coniugi si assumerebbero “l’obbligo di trasferire” in sede giudiziale, per poi presentarsi dinnanzi al notaio per dare esecuzione all’obbligo assunto. Ciò metterebbe al riparo, secondo i sostenitori di questa tesi, di errori invalidanti.

Invece per le Sezioni Unite, non solo, il giudice al pari di un notaio è un pubblico ufficiale e quanto inserito nel verbale di conciliazione giudiziale, è destinato a far fede di quanto in esso attestato, e assume la forma dell’atto pubblico. Ma, peraltro, Il notaio nemmeno compie un accertamento “tecnico” più penetrante o diverso da quello che viene effettuato dal giudice, “ben potendo la nullità verificarsi qualunque sia il soggetto che roga l’atto”, una soluzione diversa implicherebbe “concentrare in capo al notaio il controllo indiretto statale degli di trasferimento immobiliare”. 

Per cui per le Sezioni Unite vi è una perfetta equiparazione tra le cessioni di immobili perfezionate con atto notarile e i trasferimenti immobiliari effettuati in sede di conciliazione giudiziale (della separazione o del divorzio) “l’accordo di divorzio o di separazione, in quanto inserito nel verbale di udienza, redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è stato attestato, assume forma di atto pubblico e ai sensi e per gli effetti dell’art. 2699 cod. civ.  e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo la sentenza di divorzio…..,  ovvero dopo l’omologazione che lo rende efficace, valido titolo per la trascrizione a norma dell’art. 2657 cod. civ.; la validità dei trasferimenti immobiliari presuppone l’attestazione da parte del cancelliere, che le parti abbiamo prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui all’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985; non produce nullità del trasferimento, il mancato compimento, da parte dell’ausiliario, dell’ulteriore verifica circa l’intestatario catastale dei beni traferiti e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari”

 1. Si veda in proposito l’art. 19, comma 14 d.l. n. 78 del 2010 convertito nella legge 122 del 2010 il quale stabilisce che: “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione da un’attestazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”);