I centri commerciali e le grandi strutture di vendita sono complessi immobiliari destinati alla vendita al dettaglio. La loro caratteristica principale è quella di concentrare in un unico luogo un’ampia gamma di negozi e servizi, offrendo ai consumatori un’esperienza di acquisto unica e coinvolgente. Il successo di un centro commerciale è generalmente determinato da una serie di fattori, tra cui la posizione, la gamma di negozi e servizi offerti, la visibilità e la presenza di key tenants. I key tenants sono insegne dotate di un forte potere attrattivo di clientela, in grado di attirare un numero significativo di visitatori e di contribuire al successo dell’intero centro commerciale. Per garantire tali fattori, i contratti di locazione o affitto di ramo d’azienda stipulati all’interno dei centri commerciali prevedono spesso clausole di co-tenancy.

Cosa sono le clausole di co-tenancy

Le clausole di co-tenancy sono disposizioni comuni nei contratti in essere presso le grandi strutture commerciali (centri commerciali, outlet, ecc…) stipulato tra il proprietario/gestore e il potenziale conduttore/ affittuario. Attualmente tali tipologie di strutture hanno un unico proprietario/gestore (in seguito landlord) che si relaziona con i vari soggetti commerciali (in seguito tenant), concludendo contratti (tipicamente affitti di rami d’azienda) per gli spazi disponibili all’interno della struttura commerciale. L’unicità del landlord per l’intera struttura ha incrementato la diffusione di clausole che regolassero la relazione tra l’unico landlord e i vari tenant con riguardo all’occupazione e alle attività commerciali presenti nella struttura di vendita.

Il principale scopo delle clausole di co-tenancy è, infatti, quello di proteggere gli interessi del tenant quando la presenza di attività specifiche (cinema/megastore rinomati, ecc…) o comunque l’occupazione dell’area commerciale è fondamentale per il loro successo. In altre parole, queste clausole cercano di evitare situazioni in cui la mancanza (o meglio la chiusura/trasferimento) di un’attività chiave potrebbe compromettere la redditività del tenant.

Il singolo tenant, ad esempio, potrebbe da solo non avere una sufficiente capacità attrattiva per la clientela in loco e solo la presenza di determinate situazioni garantirebbe allo stesso il successo economico. Un esempio può aiutare: il nuovo brand GAMMA di abbigliamento bambino, vuole aprire una nuova location all’interno del centro commerciale DELTA in considerazione della presenza all’interno del medesimo centro di un famoso megastore di giochi per bambini, chiede quindi al landlord di concordare una specifica tutela qualora il negozio di giochi per bambini dovesse chiedere. Ciò perché il proprio business è legato alla presenza in loco di clientela potenzialmente interessata ai suoi prodotti, stante la presenza del rinnovato negozio di giochi.

Le clausole di co-tenancy introducono, quindi, tutele specifiche in favore del tenant, garantendo un certo grado di stabilità dei flussi di clientela (e quindi di aspettativa di guadagno) nel contesto commerciale. La clausola si suddivide in due elementi: le condizioni di attivazione della stessa e i conseguenti benefici per il tenant.

Esistono diverse casistiche in ordine alle condizioni di attivazione (e di seguito vedremo gli effetti) e le principali sono:

1.  Key Tenant (Inquilino Chiave): questa tipologia individua determinati conduttori o attività commerciali chiave che sono cruciali per il successo del tenant. In caso di chiusura o trasferimento degli stessi la clausola di co-tenancy si attiverà.

2. Occupancy Percentage-Based (Percentuale Di Occupazione): in questo caso è richiesto  il mantenimento di una percentuale specifica di occupazione dell’area commerciale, in difetto la clausola di co-tenancy si attiverà.

3. Category-Based (Categoria Di Attività Commerciale): è previsto il mantenimento di una specifica combinazione di attività commerciali di diverse tipologie (ristoranti/servizi/store…) per impedire l’attivazione della co-tenancy clause.

 4. Sales or Foot Traffic-Based (Vendite e Flussi Di Clientela): è previsto che l’attivazione della clausola di co-tenancy si verifiche in caso di riduzione delle vendite del traffico pedonale dell’area.

5. Time-Triggered Co-Tenancy (Programmazione): si prevedere la possibilità di attivazione di condizioni di co-tenancy in futuro, e cioè se certi eventi si verificheranno entro un periodo di tempo stabilito. Tali clausole possono essere utili per affrontare cambiamenti previsti o ragionevolmente prevedibili nell’ambiente commerciale, ad esempio, il rinnovo o la perdita di contratti di un tenant chiave (ecco un esempio “Le parti concordano che se entro un periodo di 12 mesi a partire dalla data di entrata in vigore di questo contratto, più del 50% dei negozi chiave (di cui all’elenco sub all. A) chiude o si trasferisce, ciò comporterà l’attivazione della clausola di co-tenancy e pertanto …”)

 6. Landlord’s Discretionary (Discrezionalità): vi sono poi siti in cui il landlord mantiene un potere discrezionale di prendere decisioni riguardo alle condizioni che attiverebbero la clausola di co-tenancy, in particolare per quanto riguarda le attività chiave che potrebbero chiudere o lasciare i locali. Tali clausole mantengono in capo al landlord un certo grado di flessibilità e controllo sul mantenimento dell’equilibrio tra tenants all’interno della struttura commerciale. Questo potere discrezionale può svilupparsi in diversi modi, uno dei principali riguarda la facoltà di sostituzione del  Tenant-Specific con un nuovo inquilino con le medesime caratteristiche per preservare l’attrattiva dell’area, oppure, la facoltà di apportare modifiche alle condizioni di occupazione al fine di rispondere a cambiamenti economici, consentendo l’ingresso di nuovi tenants che potrebbero essere più adatti in un contesto economico.

È necessario ora rilevare quali siano i benefici per il tenant in caso di attivazione della clausola. Anche in questo caso si riscontrano diverse soluzioni nella pratica:

1. Co-Tenancy Kick-Out Clause (Recesso): Questa clausola concede al tenant il diritto di recedere dal contratto se le condizioni di co-tenancy non vengono rispettate. In questo caso, il tenant si riserva la facoltà di decidere se vuole continuare a operare nell’area o meno.

2. Co-Tenancy Cure Period (Termine Di Grazia): Questa variante fornisce al landlord un periodo per rimediare alla mancata conformità alle condizioni di co-tenancy prima che il tenant possa esercitare il diritto di recesso.

3. Rent Reduction Clause (Riduzione Del Corrispettivo): Questa clausola permette al tenant di ottenere una riduzione del canone di locazione se le condizioni di co-tenancy non sono soddisfatte. Questo può compensare le perdite subite a causa della mancanza di attività specifiche.

4. Co-Tenancy Negotiation Clause (Rinegoziazione): Questa disposizione impone alle parti  di poter avviare una nuova negoziazione per concordare soluzioni alternative al fine di mantenere il contratto attivo (riduzione canone/riapertura attività principale con altro operatore…).

Dalla combinazione dei due elementi (condizioni di attivazione e effetti) nasce la clausola di co-tenancy che ha, quindi, una notevole flessibilità e adattabilità agli interessi delle parti, nonché alla loro forza contrattuale.