Responsabilità civile Giustizia civile  -  Riccardo Mazzon  -  21/12/2021

Condominio e supercondominio: costituzione ipso iure et facto e rappresentanza (anche processuale)

Il cd. supercondominio – anche per effetto dell'art. 1117 bis c.c. -,  viene in essere "ipso iure et facto", ove il titolo o il regolamento condominiale non dispongano altrimenti: in tal modo, il supercondominio unifica - entro una più ampia organizzazione condominiale - una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati (cfr., amplius, Riccardo Mazzon, "Manuale del contenzioso condominiale - Guida all'amministrazione, al processo e alla strategie di difesa -", terza edizione, 2021).

Ad esso, pertanto, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione e, una volta costituito ipso jure et facto il supercondominio, dovranno essere costituiti i relativi organi, in conformità di quanto previsto dagli artt. 1117-1129 c.c.,

 “in vista dell'amministrazione e gestione dei beni e servizi che ne fanno parte” Cass. civ., Sez. II, 04/11/2019, n. 28280; Imm. e propr., 2020, 1, 54; Cass. civ., Sez. II, 10/12/2019, n. 32237, CED Cassazione 2019; Studium juris, 2020, 7-8, 923; Imm. e propr., 2020, 2, 125.

S’annoti, dunque, come in tal caso il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. sia limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari e l'amministratore del cd. supercondominio.

Ne consegue ulteriormente che, qualora quest'ultimo amministratore non sia nominato, la rappresentanza processuale passiva compete, in via alternativa, ad un curatore speciale scelto ex art. 65 disp. att. c.c. o al titolare di un mandato "ad hoc" conferito dai comproprietari ovvero, in mancanza, a tutti i titolari delle porzioni esclusive ubicate nei singoli edifici (si veda, ad esempio, Cass. civ., Sez. II, 28/01/2019, n. 2279, CED Cassazione, 2019 laddove cassa la pronuncia del giudice di merito che, in un giudizio volto ad ottenere la costituzione di una servitù coattiva di passaggio su una strada interna, comune a due condomìni, aveva ritenuto sufficiente la chiamata in giudizio dei loro amministratori e non pure dei condòmini).





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