DIRITTO DI RITENZIONE E INDENNITÀ  DI AVVIAMENTO DOPO LA CESSAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO COMMERCIALE

La massima della sentenza della Corte di Cassazione in oggetto n. 15876 del 2013 risolve la questione riguardante la spettanza o meno del diritto di ritenzione del conduttore dell"immobile locato, alla scadenza del contratto locatizio fintanto che non gli viene corrisposta dal locatore l"indennità di avviamento. La Cassazione ha statuito quanto segue con la massima di cui alla citata sentenza "il conduttore che rifiuta la restituzione dell"immobile in attesa di ricevere dal locatore il pagamento dell"indennità per l"avviamento a lui dovuta,  è obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto, non godendo di alcun diritto di ritenzione sulla res e potendo evitare tale corresponsione a mezzo di offerta anche informale di restituzione".

Con atto di citazione il locatore richiedeva la risoluzione del contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale per fatto e colpa del conduttore risultando soccombente sia in primo grado che in secondo grado. Pertanto parte soccombente ricorreva in Cassazione.

La Corte di Appello aveva riconosciuto il diritto di ritenzione del conduttore fintanto che non gli veniva corrisposta l"indennità di avviamento senza che a siffatta situazione comportasse l"obbligo di pagamento del canone di locazione.

Nel ricorso per Cassazione la parte locatrice tra l"altro censurava la sentenza impugnata per avere la Corte di Appello trascurato che, a fronte della mancata offerta di riconsegna dell"immobile dal parte del conduttore, ed in presenza di richiesta di riconsegna di esso da parte del locatore, non è configurabile un diritto di ritenzione a favore del conduttore che possa consentirgli, senza il pagamento di alcun corrispettivo, di trattenere il bene in attesa della corresponsione dell"indennità. La Corte di Cassazione ha accolto la censura alla sentenza impugnata come da citata massima.

Innanzitutto va sottolineato l"art 34 comma 3 della legge n. 392 del 1978 in tema di locazioni in base al quale "l"esecuzione del provvedimento di rilascio dell"immobile è condizionata dall"avvenuta corresponsione dell"indennità.."; inoltre, altro articolo di riferimento oggetto della sentenza, è il 1591 cod. civ. il quale enuncia che "il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l"obbligo di risarcire il maggior danno".

In base al primo articolo richiamato si vuole evidenziare la parola "esecuzione" sicché la corresponsione dell"indennità di avviamento non influisce sull"adozione del provvedimento di rilascio, ma sulla sua esecuzione come presupposto di procedibilità di quest"ultima.

Secondo la Corte di Cassazione non è in alcun modo configurabile un diritto di ritenzione da parte del conduttore senza il pagamento di alcun corrispettivo e per il fatto di attendere il pagamento dell"indennità da parte del locatore: come avevano già stabilito le Sezioni Unite del 2000 n. 1177, ricorre un"interdipendenza tra le obbligazioni del conduttore e quelle del locatore con la conseguenza che il locatore, il quale alla cessazione del rapporto, intende adempiere la propria obbligazione ed ottenere dal conduttore l"adempimento della sua, deve offrire al conduttore il pagamento dell"indennità che ritiene gli sia dovuta, così il conduttore deve offrire al locatore la riconsegna del bene ovvero può offrire la riconsegna condizionata al pagamento dell"indennità. Essendo, quindi nel caso di specie, una duplice inadempienza, quella del locatore nella corresponsione dell"indennità e quella del conduttore nella restituzione dell"immobile, la Corte di Cassazione ha inteso escludere solo la spettanza del maggior danno rispetto a quello corrispondente all"entità del canone perché l"art.  1591 cod. civ. è applicabile solo se il soggetto viene  messo in mora.

Il conduttore che voglia "liberarsi" dall"obbligo di pagare il canone successivo alla cessazione del rapporto locatizio, deve offrire in restituzione il bene immobile a norma dell"art 1216 cod. civ. (intimazione al creditore di prenderne possesso mediante atto a lui notificato nelle forme prescritte per gli atti di citazione) in modo da costituire in mora il locatore o mediante offerta non formale a mezzo lettera raccomandata. Se il locatore rifiuta l"offerta anche non formale, la mora del conduttore nell"adempimento dell"obbligo di restituzione è esclusa e conseguentemente l"offerta anche non formale di restituzione dell"immobile esclude l"obbligo del conduttore di pagare al locatore il corrispettivo convenuto previsto dall"art 1591 cod. civ., norma riferibile al conduttore in mora.

Nel caso di specie il conduttore si era rifiutato di restituire l"immobile e non vi era stata quindi alcuna offerta né formale né informale di restituzione dell"immobile. Pertanto il conduttore è tenuto a pagare i canoni fintanto che dura la detenzione poiché, dal momento della cessazione del rapporto di locazione sino al pagamento dell"indennità, sussiste tra le parti un rapporto ex lege geneticamente collegato al precedente, fondato per una parte dal continuare a detenere il bene e per l"altra sul pagamento di un corrispettivo coincidente con quello del rapporto contrattuale.