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Interessi protetti / beni, diritti reali
15/02/17

Condominio: il condomino può rifiutare il pagamento delle spese in caso di cattivo funzionamento del servizio? - Riccardo Mazzon

Il singolo condomino non è titolare nei confronti del condominio di un diritto di natura sinallagmatica sicché egli non può rifiutare il pagamento, né pretendere la restituzione dei contributi versati, in caso di cattivo funzionamento del servizio fornito.

Il singolo condomino non è titolare, nei confronti del condominio [e a differenza del rapporto che lo lega all'amministratore: ad esempio, l'inerzia dell'amministratore a fronte delle segnalazioni dei singoli condomini in ordine alla scarsa efficienza del servizio di pulizie, nonché le dilazioni frapposte alla consegna dei documenti di giustificazione di spesa al nuovo amministratore, non giustificano comunque la sospensione dei pagamenti per intero delle rate di spese condominiali, ma eventualmente solo per la parte relativa al compenso dell'amministratore,

“in relazione al quale era possibile individuare un rapporto sinallagmatico con la condotta inadempiente” (Trib. Treviso 24 dicembre 2003, GM, 2005, 4, 833)],

di un diritto di natura sinallagmatica (cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013)- posto che l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali trova causa nella disciplina del condominio, e non in un rapporto contrattuale che obblighi la controparte ad una controprestazione -, sicché egli non può rifiutare il pagamento, né pretendere la restituzione dei contributi versati, in caso di cattivo funzionamento del servizio fornito: ad esempio,

"la semplice circostanza che l'impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente calore non può giustificare un esonero dal contributo, neanche per le sole spese di esercizio dell'impianto” (Cass., Sez. U., 26 novembre 1996, n. 10492, GCM, 1996, 1598; GC, 1997, I, 37).

Da ciò consegue dunque che, ad esempio, nel caso di cattivo funzionamento dell'impianto centralizzato di riscaldamento, il condomino che lamenti l'insufficiente grado di riscaldamento del proprio appartamento e la colpevole omissione del condominio nel provvedere alla sua riparazione, potrà pretendere da quest'ultimo il risarcimento del danno subito, ma non la restituzione dei contributi versati per il godimento di un servizio

“che è pur sempre - entro determinati limiti - stato fornito” (Cass., sez. II, 31 maggio 2006, n. 12956, CIV 2010, 3, 78).

D'altra parte, anche a ritenere, per contro, che il principio generale inadimplendi non est adimplendum di cui all'art. 1460 c.c. sia applicabile anche ai rapporti tra condominio e condomini, ciò implica semmai la legittima contestazione da parte del condomino dell'obbligo di provvedere al pagamento della quota di quei contributi, ai quali in astratto sarebbe tenuto, qualora il servizio non gli sia stato in concreto erogato, ma non rende legittima la contestazione

“in ogni caso in cui il condomino lamenti una situazione pregiudizievole in suo danno” (Trib. Milano, 23 dicembre 2005, GiustM, 2005, 12, 87).

Ulteriormente, è da precisare che il sinallagma presuppone sempre un nesso di corrispettività tra obbligazioni: osserva, a tal proposito, la seguente pronuncia che, qualora un condomino, a seguito dell'affidamento da parte dell'amministratore, regolarmente autorizzato, di un incarico di esecuzione di alcune opere sulle cose comuni, conceda alla ditta affidataria di quell'incarico, di occupare alcuni locali di sua proprietà esclusiva, in funzione dell'esecuzione delle opere, e, una volta terminata quest'ultima chieda poi (giudizialmente) il rilascio di detti locali ed il risarcimento danni, infondatamente la ditta occupante fa valere, per resistere a tale domanda, con exceptio inadimplenti non est adimplendum, l'inadempimento del condominio all'obbligazione di pagamento del corrispettivo per l'esecuzione delle opere, poiché, pur essendo la relativa obbligazione riferibile, proporzionalmente alla sua quota di partecipazione al condominio, anche a detto condomino (per non essere il condominio, un soggetto di diritti), il relativo rapporto giuridico è distinto da quello inerente la concessione dell'uso dei locali e, dunque,

“non si è in presenza del nesso di corrispettività supposto dall'art. 1460 c.c. fra le obbligazioni nascenti dall'uno e le obbligazioni nascenti dall'altro rapporto” (Cass., sez. II, 19 luglio 1999, n. 7697, GCM, 1999, 1673).

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