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Diritto commerciale / generalità, varie
11/10/16

Locazione commerciale. Cessione del contratto e responsabilità per danni alla cosa - Cass. 20024/2016 - Andrea Castiglioni

In caso di cessione del contratto di locazione ad uso diverso di quello abitativo ai sensi dell'art. 36, l. 372/1978, la responsabilità per danni cagionati alla cosa è attribuita secondo il criterio dell'imputabilità, quindi a colui che era conduttore al tempo in cui il danno è stato cagionato. Nel caso in cui non sia possibile individuare il responsabile, il debito risarcitorio si presume solidale secondo i principi generali. Regola che invece è diversa nel caso in cui il debito derivi dal rapporto contrattuale, nel quale caso vige una responsabilità non solidale ma sussidiaria dei conduttori precedenti.


In tema di locazione ad uso diverso da quello abitativo, la sentenza in commento definisce il rapporto trilaterale tra locatore ceduto e conduttori cedente e cessionario, in tema di risarcimento di danni arrecati all’immobile. Nel caso di specie il locatore si vedeva restituito il bene danneggiato e chiedeva il risarcimento all’ultimo conduttore, il quale eccepiva il fatto che i danni erano stati arrecati dal conduttore precedente a cui era succeduto ai sensi dell’art. 36, l. 372/1978 (legge sull’equo canone). La S. C. ribadisce i propri orientamenti in tema di responsabilità dei conduttori nei confronti del locatore e di responsabilità nel loro rapporto interno. Tuttavia appare indispensabile ricostruire l’assetto della disciplina e gli orientamenti giurisprudenziali sul tema.

L’art. 36 della l. 372/1978 (“sublocazione e cessione del contrato di locazione”), nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, prevede la possibilità per il conduttore di cedere il contratto (e l’azienda) senza il consenso del locatore. La disciplina deroga alla norma generale secondo la quale la cessione del contratto è possibile ma con il consenso dell’altra parte, ossia del contraente che sarà la parte ceduta (art. 1406 c.c.); consenso che è elemento essenziale della fattispecie negoziale. La giurisprudenza osserva che il legislatore ha inteso allineare la cessione ex art. 36 l. cit. alla disciplina della cessione d’azienda (art. 2558 c.c.), secondo la quale l’acquirente della stessa succede nei contratti stipulati senza che il terzo contraente debba prestare alcun consenso (Cass. 9486/2007). Trattasi di casi anche definiti di “cessione impropria” o “cessione legale”, poiché, appunto, il fenomeno successorio è automatico e il consenso della parte ceduta è escluso dal tessuto negoziale; questi può semmai opporre un rifiuto, in questo modo recedendo dal contratto di locazione entro tre mesi, ma solo se sussiste «giusta causa» (ai sensi dell’art. 2558, c. 2, c.c.) o «gravi motivi» (ai sensi dell’art. 36, l. cit.), con onere della prova è a suo carico. In questo modo si genera l’effetto impeditivo, ma che costituisce comunque una vicenda successiva ed estranea al negozio di cessione [«funzionale alla sospensione temporanea degli effetti della cessione e - in caso di accertamento giurisdizionale o di riconoscimento spontaneo da parte del cedente della fondatezza dell’opposizione - al venir meno degli effetti della medesima sessione (ed eventualmente alla risoluzione del rapporto di locazione»); testuale da Cass. cit. 9486/2007].

Tale disparità di trattamento, si sostiene, è giustificata dal fatto che la cessione d’azienda ex art. 2558 c.c. e la cessione ex art. 36 l. equo canone (per locazioni ad uso commerciale), sono frutto di scelte ponderate del legislatore, che, per esigenze di conservazione del valore economico e commerciabilità del complesso aziendale, ha ritenuto di rendere più agevole la circolazione tra imprenditori di tali rapporti giuridici; le ragioni del locatore sono state sacrificate in modo solo apparente, poiché se appare essere “parte debole” di tale rapporto trilaterale, si osserva che il suo interesse è la percezione della rendita di locazione, indipendentemente da chi sia colui che la corrisponde (infatti, nella maggior parte dei casi, il locatore è un privato mentre il conduttore è un imprenditore, persona fisica o in forma societaria). Pertanto merita tutela non tanto sul piano della cessione in sé considerata (intesa come modificazione della controparte contrattuale), quanto sulla solvibilità del cessionario, il quale potrebbe essere un imprenditore con un patrimonio inferiore rispetto al cedente. Per questa ragione, tornando a considerare l’ipotesi di cessione ex art. 36 l. equo canone, a meno che il locatore non preferisca liberare i cedenti anteriori, tra cedente e cessionario/attuale conduttore esiste un vincolo di responsabilità nei confronti del locatore per il debito locatizio (infatti il fenomeno è definito anche “successione cumulativa”); debito che non è solidale (o, come si legge nella motivazione, «a pioggia») bensì sussidiaria (ossia «a catena») di ciascun cessionario successivo per il suo immediato avente causa (Cass. cit. 9486/2007).

Tuttavia, quanto descritto sopra è valido per le obbligazioni “derivanti dal contratto”, il cui esempio tipico è il pagamento del canone di locazione, mentre la sentenza in commento concerne i danni arrecati all’immobile. Pertanto, per il pagamento del canone locatizio (e per gli eventuali arretrati) il locatore, se non ha liberato i cedenti anteriori, potrà rivalersi sul conduttore attuale e a ritrovo verso i conduttori precedenti, fino al soddisfacimento del proprio credito (i rapporti interni tra i vari cedenti e cessionari costituiscono aspetti distinti).
Viceversa, per il risarcimento di un danno arrecato all’immobile, il discorso è differente poiché prevale il principio dell’imputabilità della condotta lesiva, non potendo vigere il principio secondo il quale un soggetto (il conduttore attuale), anche se gli è riconosciuta una successiva azione di regresso, risarcisca per ciò stesso un danno cagionato da un altro soggetto, cioè un conduttore precedente. In tema di locazione, dato che su questo preciso aspetto l’art. 36 l. equo canone tace, la Corte di Cassazione (Cass. 10485/2004, espressamente richiamata dalla sentenza in commento) giunge a tale conclusione operando il seguente ragionamento logico:

- tra le obbligazioni del conduttore vi è l’obbligo di servirsi della cosa con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1587, n. 1, c.c.);

- altra obbligazione del conduttore è l’obbligo di restituire cosa, al termine del rapporto, nello stesso stato in cui è stata consegnata (art. 1590 c.c.), e il concetto di “consegna” è da intendersi non quella a lui fatta dal cedente, ma quella fatta dal locatore al primo conduttore;

- giurisprudenza costante ritiene che tali obblighi siano tra loro indipendenti; cioè il primo (l’obbligo di non danneggiare la cosa) è sempre operante durante la vita del rapporto, e non è operativo solo al momento della restituzione, sicché il locatore non deve aspettare il sopralluogo finale, ma può agire immediatamente per la riduzione in pristino o per l’esecuzione delle opere di manutenzione necessarie, ed ovviamente per il risarcimento del danno (Cass. 8385/1995; Cass. 4488/1985);

- ne deriva che l’obbligo al risarcimento del danno sorge nel momento in cui il danno è prodotto, così come emerge dall’art. 1588 c.c., il quale prevede la responsabilità per il conduttore (attuale), per danni arrecati alla cosa, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.

In conclusione la S.C. statuisce che il debito per danni arrecati alla cosa va ripartito secondo il criterio dell’imputabilità, quindi:

- in assenza di cessioni, il conduttore risponderà per danni che egli ha arrecati alla cosa (responsabilità di fonte contrattuale perché in violazione dell’art. 1587, n. 1, c.c.); ovvero, risponderà per danni cagionati da terzi che egli ha ammesso, anche temporaneamente, all’uso o godimento della cosa ai sensi dell’art. 1588, comma 2, c.c. (responsabilità di fonte extracontrattuale). Nei confronti del locatore, la responsabilità del conduttore o di detti terzi è solidale, salva ogni eventuale regresso attivabile nel rapporto interno tra conduttore e terzo, nonché salva in ogni caso la possibilità per il conduttore di provare che il danno si è verificato per causa a lui non imputabile (art. 1588, comma 1, c.c.);

- in caso di cessioni plurime ex art. 36 l. equo canone (il caso della sentenza qui in commento), risponderà colui che era conduttore al tempo in cui il danno è stato cagionato;

- nel caso in cui non sia possibile dimostrare chi fosse detto conduttore, torna a vigere la regola generale della presunzione di solidarietà, così come previsto sia in ambito contrattuale (art. 1298, comma 2, c.c.) sia in ambito extracontrattuale (art. 2055, c. 2, c.c.), pertanto risponderanno tutti i conduttori in solido tra loro, salve eventuali azioni di regresso azionabili nel rapporto interno, a cui il locatore rimane estraneo.

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