Diritto tributario - Generalità, varie -  Luca Leidi - 31/05/2018

Sub-locazione e cedolare secca

Lo sviluppo del presente scritto ha come origine il seguente quesito: un conduttore può sublocare il proprio appartamento applicando la cedolare secca? E, in caso positivo, è necessario che il proprietario da cui abbia affittato l’appartamento de quo abbia esercitato a sua volta l’applicazione il regime della cedolare secca?

La risposta al quesito è positiva.

Innanzitutto, pare doveroso accennare brevemente agli istituti coinvolti e, successivamente, fare necessario fare riferimento alla normativa oggi applicabile.

LOCAZIONE

La definizione di locazione è racchiusa nell’art.1571 c.c., secondo il quale è tale il contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a far godere all’altra (detta locatario o conduttore) una cosa mobile[1] o immobile[2] per un certo periodo di tempo, dietro pagamento di un determinato corrispettivo.

E’ perciò un contratto consensuale ad effetti obbligatori, da cui nasce un diritto personale di godimento a vantaggio del conduttore ed è un contratto a prestazioni corrispettive in quanto a carico del conduttore è posto, tra l’altro, l’obbligo di pagare il canone (art.1587 c.c.), ed in capo al locatore quello di consentire al conduttore il godimento della res locata (art.1575 c.c.).[3]

Dalla definizione è agevole rilevare che non si parla mai di proprietario della res locata. Dottrina[4] e giurisprudenza[5] sono infatti concordi nel ritenere che per concedere in locazione un bene non sia necessario esserne proprietari, ma solo avere la disponibilità materiale del bene che deve derivare da un rapporto giuridico che consenta di trasferire al conduttore la detenzione e di garantirgli il godimento della cosa locata.[6]

E’ giusto il caso di sottolineare che, anche se il codice lo prevede solo per le locazione ultranovennali, a seguito della L. 431/1998 di riforma della disciplina delle locazioni di immobili urbani, tutti i contratti di locazione ad uso abitativo necessitano per la loro validità della forma scritta ad substantiam (art.1, co.4, L. cit.). La ratio è evidentemente quella, da un lato, di assicurare certezza ai rapporti giuridici e, dall’altro, di contrastare l’evasione fiscale (Cass. Ss.Uu. 17 settembre 2015, n.18214, in Dir. Civ. Cont., pubbl. 26/9/2015).

SUBLOCAZIONE

La sublocazione è il contratto con il quale il conduttore attribuisce, in tutto o in parte, ad un terzo (subconduttore) il godimento di un bene locato dietro corrispettivo, ferma la permanenza in capo al primo della titolarità dei diritti ed obblighi derivanti dal contratto stipulato con il locatore.

Ma quando può essere ceduto in sublocazione un bene? La risposta ce la fornisce il codice stesso, precisamente all’art.1594 c.c., stabilendo che il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli;[7] se la res è mobile, la sublocazione deve invece essere espressamente autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.

Ciò significa che quando si ha ad oggetto una cosa immobile è sempre possibile la sublocazione salvo clausola contrattuale contraria.

 

CEDOLARE SECCA

Al contratto di locazione (ma, come vedremo, anche a quello di sublocazione) è possibile applicare la c.d. “cedolare secca”.

La definizione di cedolare secca è fornita dall’art. 3, D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23.

La cedolare secca è un regime facoltativo, che può essere esercitato o al momento della registrazione del contratto ovvero negli anni successivi[8], che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile) nella misura del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

Possono richiederla le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento, che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni (art.3, co.6, D.Lgs. cit.).

I contratti sottoposti al regime della cedolare secca sono esenti da imposta di registro (pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità) e da imposta di bollo (di € 16,00 ogni 100 righe di contratto), ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Tuttavia, permane l’obbligo di pagare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione anche con il regime della cedolare secca.

Chi opta per il regime della cedolare secca rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Il reddito assoggettato a cedolare:

- è escluso dal reddito complessivo;

- sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;

- il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

 

APPLICAZIONE AL CONTRATTO DI SUBLOCAZIONE

Per ciò che riguarda la questione principale del presente scritto, ossia capire se l’opzione per la cedolare secca possa essere applicata al contratto di sublocazione, quindi tra conduttore e terzo (subconduttore), la risposta che la legge ci fornisce è senz’altro positiva.

Il conduttore persona fisica può affittare dal proprietario (locazione) e poi riaffittare (sub-locazione) a terzi applicando la cedolare secca. Giova precisare che non è necessario avere la cedolare secca su entrambi i contratti, e quindi, anche qualora non sia previsto tale regime nel contratto “principale” di locazione, il conduttore potrà comunque richiederla ed applicarla al contratto di sublocazione.

Tuttavia, ci sono delle condizioni da rispettare.

La normativa di riferimento è l’art.4 del D.L.50/2017 (Convertito con modificazioni dalla L. 21 giugno 2017, n. 96) e la Circolare Agenzia delle entrate n.24e del 12/10/2017, tutte successive al “caso Airbnb”[9].

1)      LOCAZIONI BREVI

La sub-locazione deve essere “breve”, cioè non superiore a 30 giorni continuativi con il medesimo soggetto[10], ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali nonché, si aggiunge, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.[11]

La ratio che ha portato all’introduzione di questo concetto è quella di soddisfare “esigenze abitative transitorie, anche per finalità turistiche” (Circ.24/e, cit.), ma, secondo il sottoscritto, non di secondaria importanza è anche il pericolo di evasione fiscale.

Concludendo sul punto, pare doveroso ricordare che per i contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione.

 

2)      IL CONTRATTO DI SUB-LOCAZIONE DEVE ESSERE STIPULATO DA PERSONA FISICA

L’affittante deve essere persona fisica, non soggetto ad IVA, che affitta al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa o, si dovrebbe aggiungere, di arti e professioni (art.3, co.6, D.Lgs. 23/2011, cit.).

Non possono quindi accedere al regime della cedolare secca le società di capitali, le società di persone e gli enti commerciali. Rimangono perciò esclusi gli imprenditori ed i lavoratori autonomi anche nel caso in cui concedano la locazione ai propri dipendenti. L’unica eccezione riguarda gli enti non commerciali e le cooperative che sublocano l’immobile a canone concordato a studenti universitari, obbligandosi a non richiedere l’aggiornamento del canone.[12]

Concludendo, pare allo scrivente, la locazione può essere solo tra “privati”, eventualmente con l’intervento di “intermediari” (un'agenzia immobiliare ovvero un portale online come, ad esempio, Airbnb o Booking)[13].

 

Un’ultima informativa: i redditi nascenti da sublocazione con cedolare secca non verranno annoverati tra i c.d. “redditi fondiari”, bensì nella diversa categoria dei “redditi diversi” di cui all’articolo 67 del DPR n. 917/86. (quadro RL per il sublocatore).

 

doppiaelle@live.it

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[1] In tal caso, si parla anche di "noleggio".

[2] Se il contratto di godimento ha ad oggetto una cosa produttiva (si pensi ad una azienda, un fondo rustico, ecc.) si parla di "affitto".

[3] Così, tra gli altri, Frattini M., Manuale di diritto civile, Roma, 2017, 567; Caringella F.-De Marzo G., Manuale di diritto civile. Il contratto, II ed., Milano, 2008, 1163. In giurisprudenza si veda Cass. civ., sez. III, 21 marzo 1970, n.766, in Cian-Trabucchi, Comm. Cod. Civ., Milano, 2015, 1980.

[4] Caringella F.-De Marzo G., Manuale, cit., 1163; Felcioloni P., Condominio, locazione e tutela della proprietà immobiliare, Milano, 2012, 89.

[5] Cass. Civ., Sez. I, 4 agosto 2004, n. 14935, in Cian-Trabucchi, Comm., cit.; Cass. Civ. sez III, 13 luglio 1999 n. 7422, in GCM, 1999, 1632 ; Cass. civ. sez III, 26 ottobre 1998, n. 10627, in Foro It., 1999; Cass. civ. sez. III, 20 gennaio 1997, n. 539, in GCM, 1997, 90.

[6] Secondo tale orientamento, sono legittimati a locare: il proprietario, l’usufruttuario, l’enfiteuta, il superficiario, il creditore anticretico, il sequestratario e lo stesso conduttore. Invece, l’art.1024 c.c. vieta la stipulazione di contratti di locazione al titolare di un diritto di uso o abitazione.

[7] La medesima norma vieta, invece, la cessione del contratto senza il consenso del locatore.

[8] Come precisato da Albanese S.-Donzì R., Locazioni cedolare secca e rent to buy, II ed., Rimini, 2008, 64, relativamente ai contratti in corso l’opzione per la cedolare secca può essere sempre esercitata, a condizione che prima dell’esercizio di tale diritto l’inquilino sia avvisato mediante l’inoltro di raccomandata a/r.

[9] Airbnb è un portale online che mette in contatto persone in cerca di un alloggio o di una camera per brevi periodi, con persone che dispongono di uno spazio extra da affittare, generalmente privati (fonte wikipedia, 2018).

[10] Il termine deve essere considerato in relazione ad ogni pattuizione contrattuale. Quindi, in caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse persone, il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione a ogni singolo contratto.

[11] Non vi rientrano, invece, i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive (per esempio, il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti; in questi casi, infatti, sarebbero riconducibili a una prestazione qualificabile, sotto il profilo fiscale, come attività d’impresa, anche se svolta in maniera occasionale). Sul punto, si veda Agenzia delle entrate, Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le nuove regole per gli intermediari, ottobre 2017, 3.

[12] Albanese S.-Donzì R., Locazioni cedolare secca e rent to buy, 64, cit..

[13] Per intermediari si intendono in generale tutti coloro attraverso cui vengono stipulati contratti di locazione breve, come ad esempio quelli che in via abituale - anche se non esclusiva - offrono strumenti tecnici e informativi per facilitare l'incontro della domanda e dell'offerta di locazioni brevi, e intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore