Interessi protetti - Obbligazioni, contratti -  Donatella Marino - 06/06/2019

Strutture ricettive e "affitti brevi" in condominio - Tribunale di Milano 8 febbraio 2019

L’appartamento posto all’interno di un condominio può essere adibito dal proprietario a struttura ricettiva e, in particolare, a B&B? Pubblichiamo l’intervento di uno dei nostri professionisti, che si concentra sul vivace dibattito giurisprudenziale relativo al tema dei divieti alle nuove strutture ricettive, fra cui anche i B&B, in condominio. Il panorama si presenta diversificato e si divide fra chi abbraccia un’interpretazione prettamente restrittiva dei divieti regolamentari, lasciando al di fuori le nuove strutture ricettive, quali i B&B, e chi, al contrario, anche alla luce dell’“evoluzione del costume sociale”, nonché delle finalità proprie dei divieti regolamentari, ritiene che anche le attività di affittacamere e di B&B siano “ontologicamente alberghiere” e, di conseguenza, vietate dai regolamenti condominiali che precludano di adibire qualsiasi unità immobiliare ad uso “locanda o pensione”.

L’appartamento posto all’interno di un condominio può essere adibito dal proprietario a struttura ricettiva e, in particolare, a B&B?  Continua il vivace dibattito giurisprudenziale, alimentato anche dal diffondersi crescente di piccole strutture turistico-ricettive come B&B e affittacamere su tutto il territorio nazionale.
Il problema non si pone, o non dovrebbe porsi, in relazione alle locazioni con finalità esclusivamente turistica di cui all’Art. 1 co. 2 lett. c della L. 431/1998 e all’Art. 53 del D. Lgs. 79/2011, c.d. locazioni turistiche o, gergalmente, “affitti brevi”: nessun vincolo condominiale può ipotizzarsi per queste tipologie contrattuali, che rientrano nel normale esercizio del diritto del proprietario di concedere in locazione l’immobile con le modalità che preferisce.
Più complessa la situazione quando nel condominio si insediano strutture ricettive aperte al pubblico. Un punto fermo è stato raggiunto sulla natura giuridica delle clausole limitative contenute nei regolamenti condominiali: è ormai costante l’orientamento della Corte di Cassazione, ripreso anche dal Tribunale di Milano con sentenza del 08/02/2019, n. 1345, (sul punto si veda anche Cass. Civ. 18/10/2016, n. 21024 di cui al nostro precedente intervento su Persona e Danno), in base al quale anche il divieto di esercitare attività di B&B, in quanto limitazione della destinazione d’uso dell’immobile di proprietà esclusiva, costituisce servitù atipica reciproca, per cui deve essere specificamente indicato all’interno del regolamento condominiale e trascritto all’interno dei pubblici registri al fine della sua opponibilità. Il Tribunale milanese afferma che ≪come noto (Cass. 6769/2018) è pacifico che “vada ricondotta alla categoria delle servitù atipiche la previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, comportante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive (…), in modo da incidere non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino. Ne consegue che l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l'indicazione, in apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto (…), delle specifiche clausole limitative, (…), non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale (…)”. Ne consegue quindi che le clausole limitative della destinazione d'uso se non trascritte sono sempre opponibili ai condomini che hanno accettato il regolamento, mentre non sono opponibili non solo ai successori a titolo particolare dei condomini stessi, ma anche al terzo acquirente, purché le clausole limitative non siano state esplicitamente riportate nel relativo atto di acquisto o nella trascrizione, o se non si fornisca la prova che lo stesso terzo abbia espressamente dichiarato, anche successivamente, di essere a conoscenza di tali limiti. Pertanto sebbene l'omessa trascrizione non ha alcuna influenza sul regolamento che resta valido, unica conseguenza che ne scaturisce è la impossibilità di opporre ai successivi acquirenti delle singole unità immobiliari comprese nell'edificio le eventuali clausole limitative dei diritti esclusivi tra cui appunto la limitazione della destinazione d'uso≫. Principio che deve essere applicato a qualsiasi limitazione della destinazione d’uso dell’immobile, comprendendo anche B&B, affittacamere e Case Vacanze.
E’ invece ancora aperto e dibattuto il tema della interpretazione dei termini utilizzati nei datati regolamenti condominiali in materia di strutture ricettive, ovviamente evolutesi nel tempo. Un buon punto di partenza per una disamina giurisprudenziale è certamente la sentenza della Corte di Cassazione del 07/01/2016, n. 109, cui seguono interventi dei giudici di merito tra cui rilevano le decisioni dei Tribunali di Milano e di Roma che, pur essendo pressoché contemporanee, giungono a conclusioni opposte.
Questa il caso di cui alla decisione del Tribunale di Roma del 28/09/2018, n. 18494. Il proprietario aveva concesso in locazione un appartamento situato all’interno di un condominio, con espressa facoltà per il conduttore di adibirlo ad uso “affitta camere o bed & breakfast”; in questa autorizzazione il condominio ravvisava una violazione del regolamento contrattuale condominiale, che invece vietava di destinare qualsiasi abitazione interna al condominio ad uso “locanda o pensione”. Il Tribunale di Roma affermava che “nell’esaminare, dunque, se il regolamento condominiale ponga o no limiti o divieti ad una determinata utilizzazione di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, il giudice del merito deve muovere dal tenore letterale delle singole clausole regolamentari, che vanno interpretate in senso restrittivo, stante la incidenza del divieto da quelle clausole previsto sul diritto di proprietà esclusiva del singolo condomino. (...) Nel caso che ci occupa, il regolamento condominiale vieta la destinazione di “qualsiasi unità immobiliare ad uso (…) di locanda o pensione (…)”. (…) In questo senso, pare condivisibile la recente pronuncia del Tribunale di Milano, 10/11/2017, n. 11380 per la quale: “L’attività di bed & breakfast è del tutto sovrapponibile a quella di destinazione delle unità abitative ad uso di pensioni o camere d’affitto che, ove vietato nel regolamento contrattuale, deve ritenersi illegittima per violazione della norma regolamentare che fa divieto di destinare le proprietà esclusive a “pensioni” o “camere in affitto”. Tale attività, in considerazione dell’evoluzione del costume sociale (nonché della finalità del divieto regolamentare ndr), è del tutto sovrapponibile a quella di destinazione delle unità abitative a “pensioni o camere d’affitto”. (…) Per la Suprema Corte (Cass. Civ. 07/01/2016, n. 109 ndr), infatti, ontologicamente l’attività di affittacamere è del tutto sovrapponibile – in contrapposto all’uso abitativo – a quella alberghiera e, pure, a quella di bed & breakfast. Tale attività “ontologicamente alberghiera” è specificamente vietata dal regolamento condominiale ed il suo svolgimento nel condominio è illegittimo”.
il Tribunale di Milano, al contrario, solo pochi mesi prima, con sentenza del 08/05/2018, n. 2757, si era pronunciato in senso opposto sulla legittimità di un’“attività di bed & breakfast e affittanza breve” rispetto alle disposizioni del regolamento contrattuale condominiale; in particolare, “il regolamento di condominio, la cui natura contrattuale non è in discussione, vieta espressamente, per quanto qui interessa, di destinare le singole unità di proprietà esclusiva, all'esercizio di "affittacamere, locanda, pensione od albergo". Nel caso che ci occupa, occorre valutare se il regolamento condominiale vieti o meno la locazione di breve ed anche di brevissima durata. La risposta non può che essere negativa tenuto conto del principio, pacifico, secondo il quale le clausole regolamentari che pongono limiti al diritto di proprietà del singolo condomino debbono essere interpretate con grande rigore dovendo risultare, ogni eventuale limite, quanto più possibile esplicito”.
I Tribunali di Roma e Milano, di conseguenza, pur facendo entrambi riferimento alla necessità di interpretazione in senso restrittivo delle clausole regolamentari che impongono limiti al diritto di proprietà del singolo condomino, giungono a soluzioni differenti. Il Tribunale di Milano, in particolare, non considera l’“attività di bed & breakfast o affittanza breve” come rientrante all’interno dei concetti di “affittacamere, locanda, pensione od albergo”, per cui non ravvisa alcuna violazione del regolamento condominiale. Il Tribunale di Roma, al contrario, richiamando anche un precedente del Tribunale di Milano, adotta un’interpretazione maggiormente estensiva, facendo riferimento anche all’“evoluzione del costume sociale”, nonché alla finalità del divieto regolamentare, per cui considera “l’attività di affittacamere del tutto sovrapponibile – in contrapposto all’uso abitativo – a quella alberghiera e, pure, a quella di bed & breakfast” e, di conseguenza, rientrante all’interno dei concetti di “locanda o pensione” in violazione delle disposizioni regolamentari condominiali.
Ad oggi, pertanto, in mancanza di un orientamento consolidato, i termini datati utilizzati nei regolamenti condominiali possono portare a decisioni contrastanti anche su fattispecie analoghe.