Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Luca Leidi - 16/01/2019

Sfratti milanesi: il nuovo Regolamento 2018 per le esecuzioni

SOMMARIO: 1. I precedenti – 2. Le problematiche – 3. Il nuovo Regolamento – 3.1 Il primo accesso – 3.2 Dal secondo accesso in avanti – 3.2.1. Differenziazione tra necessità o meno di intervento della Forza Pubblica – 3.2.1.A) Accesso senza Forza Pubblica – 3.2.1.B) Accesso con Forza Pubblica – 3.2.1.B1) Natura dei titoli – 3.2.1.B2) Dovere di informativa – 3.2.1.B3) Richiesta di esecuzione dello sfratto – 3.2.1.B4) Telegramma – 3.2.1.B5) Presentazione personale presso l’UNEP – 3.2.1.B6) Motivazione di rinvio – 3.2.1.B7) Termini per l’istante – 4. Considerazioni

Con Protocollo n.1110/U del 19 novembre 2018, l’U.N.E.P. (Ufficio Notificazioni, Esecuzioni e Protesti) della Corte d’Appello di Milano si è dotata di un nuovo regolamento sui procedimenti per l’esecuzione degli sfratti, in vigore dal 3 dicembre 2018, che “sostituisce quello precedente”.

E’ il quarto cambiamento del modus operandi degli Ufficiali Giudiziari meneghini relativo alle modalità concrete di esecuzione forzata per la liberazione di immobili.

  1. I PRECEDENTI

Si è già scritto del “far west riformatorio” che ha coinvolto le modalità di esecuzione degli ordini di sfratto nell’estate 2016. Precisamente, tre riforme tra il 27 aprile 2016 e l’ 1 agosto 2016:

1) Direttiva UNEP n.360/16 [1];

2) Direttiva UNEP n.553/16, sottoscritta il 28/6/2016, che ha abrogato quella predetta al punto 1 [2];

3) Direttiva UNEP n.630/U, sottoscritta il 20/7/2016, entrata in vigore l’ 1/8/2016 [3].

Con la prima riforma, che ha recepito il Protocollo d'intesa del 27 aprile 2016 sottoscritto da U.N.E.P., Prefettura, Questura, Regione, Comune, ALER, Assessorato Area Metropolitana e l'Organizzazione Sindacale Inquilini, si tese a codificare la prassi già in vigore. Sostanzialmente, furono precisati – per iscritto – i termini per l’esecuzione degli sfratti [4], avuto riguardo soprattutto al rapporto proprietà-Ufficiale Giudiziario.

Con la seconda riforma, il Presidente dell'Ordine degli Avvocati, i rappresentanti del Consiglio dell'Ordine ed il dirigente UNEP, mossi da "incertezze interpretative ed applicative" del provvedimento, revocarono la precedente Direttiva n.360/16, ripristinando espressamente "la prassi precedente" in vigore.

Ad onor del vero, la revoca della Direttiva dell’aprile 2016 non ebbe un effetto sorprendente: infatti, se da un lato – finalmente – veniva codificata una prassi già in vigore da anni nei corridoi degli uffici UNEP per le esecuzioni, dall’altro non poteva non considerarsi l’assenza totale da ogni trattativa di un qualsiasi organizzazione/sindacato dei Proprietari, l’altra parte del rapporto di locazione, dai dubbi profili di legittimità [5]. Si scrisse già all’epoca che, a modesto parere dello scrivente, tale scelta pareva quantomeno aberrante. Un incontro di volontà, poi scaturito in modifiche rilevanti riguardanti la procedura esecutiva, tra Istituzioni e la parte dei possibili sfrattati non poteva aver valore, e quindi avere effetti, anche per coloro che risultano essere gli sfrattanti (assenti a tale convenzione).

Con la terza riforma, nel tempo anche detta “Direttiva blocca sfratti”, a distanza di neanche un mese rispetto alla revoca operata con la seconda Direttiva UNEP, si è adottato un nuovo Regolamento volto a chiarire i problemi applicativi nascenti dalle predette riforme [6]. Campo di applicazione del regolamento entrato in vigore nell’agosto 2016, ibrido tra la prassi storica e la Direttiva n.360/U, è l’esecuzione degli sfratti con l’assistenza della Forza Pubblica. Le principali novità furono: la presentazione di specifica istanza da parte della proprietà, a seguito di rilevazione dell’Ufficiale Giudiziario, per la presenza della Forza Pubblica al nuovo accesso; l’abolizione della personale presentazione all’UNEP da parte del soggetto rappresentante la proprietà; modalità di calendarizzazione dei titoli da parte dell’Ufficiale Giudiziario; conferma del termine di rinvio ad “almeno 50 giorni” rispetto a quello precedente; prescrizione di un termine massimo della durata della esecuzione (10 mesi dal primo accesso, salvo casi eccezionali “giustificati”).

  1. LE PROBLEMATICHE

Mettendo da parte le critiche inerenti i componenti delle varie trattazioni poi scaturite nelle predette riforme, nonché l’espressa previsione che le predette direttive siano introdotte immediatamente – così comportando il rinvio d'ufficio di moltissime esecuzioni che non rispettavano il termine dei trenta giorni, si deve rilevare che la procedura per la esecuzione delle liberazioni adottata sino al 2 dicembre 2018 propendeva senza dubbio in favore degli sfrattati, rectius inquilini.

Infatti, se da un lato, le procedure di sfratto così concepite comportavano una notevole dilazione delle tempistiche di liberazione, d’altra parte, si dava molto potere discrezionale all’Ufficiale Giudiziario (concepito invece come “organo meramente esecutivo” delle decisione dell’Autorità Giudiziaria) in ordine al quod delle esecuzioni, con conseguente aggravio del numero di rinvii.[7]

Proprio su tale punto, si deve considerare che per ogni rinvio, l’istante (lo sfrattante, ossia la parte proprietaria) spende circa € 50,00, cosicché è facile desumere un aumento generale dei costi, non solo per coloro che hanno titolo per rientrare in possesso del proprio immobile, ma anche per lo Stato che deve pagare i propri dipendenti pubblici.

A denunciare tali "anomalie e disfunzioni" è stato l'Ordine degli Avvocati di Milano. Difatti, il numero degli sgomberi è crollato: -40%.[8]

Il risultato, secondo l’Ordine degli Avvocati, è stato quello di rendere regola e non più eccezione il rinvio degli sfratti, quando, invece, per legge si può differire lo sgombero solo in casi eccezionali. E tali conseguenze si rivoltano soprattutto sulla appetibilità del bene e del suo prezzo di vendita, svalutando l'immobile e determinano un danno per il singolo, l'impresa o lo Stato che non possono disporre di quel bene.

  1. IL NUOVO REGOLAMENTO

E’ in tale contesto che l’UNEP di Milano, all’esito del confronto con la Commissione Sfratti, le organizzazioni sindacali e l’Ordine degli Avvocati di Milano, ha sostituito a partire dal 3 dicembre 2018 il regolamento precedente con quello del Protocollo n.1110/U.

Principi riformatori che hanno portato la necessità per l’UNEP a dotarsi di un nuovo Regolamento che organizzi le procedure di rilascio sono: “trasparenza” ed “efficienza” del servizio, nonché “parità di trattamento all’Utenza” (vale a dire, sia dei proprietari che degli inquilini).

La rilevante novità, almeno in prospettiva teorica, è l’obbligo per l’Ufficiale Giudiziario di attenersi scrupolosamente alle direttive contenute nel Regolamento. Vediamo di seguito:

3.1 IL PRIMO ACCESSO

Viene chiarito, una volta per tutte, che il primo accesso è meramente perlustrativo [9]; ciò al fine di verificare la presenza di eventuali difficoltà per la successiva esecuzione e di organizzarsi con i mezzi necessari per il risultato positivo della medesima liberazione (ad es., Forza Pubblica, fabbro, medico, assistenti sociali, ecc.).

3.2 DAL SECONDO ACCESSO IN AVANTI

3.2.1. DIFFERENZIAZIONE TRA NECESSITA’ O MENO DI INTERVENTO DELLA FORZA PUBBLICA

Dal secondo accesso in poi, il Regolamento differenzia l’ipotesi che l’Ufficiale Giudiziario, durante il primo accesso, abbia ravvisato la necessità di intervento della Forza Pubblica.

3.2.1.A) ACCESSO SENZA FORZA PUBBLICA

E’ il caso in cui, per esempio, al primo accesso il debitore comunichi all’Ufficiale Giudiziario comunichi la propria volontà di rilasciare spontaneamente l’immobile; oppure, sempre a seguito del primo acceso, l’immobile risulti vuoto o abbandonato.

In tal caso, l’Ufficiale Giudiziario dovrà rinviare alla prima data libera in agenda che consenta l’esecuzione effettiva con l’immissione in possesso della proprietà.

In caso di ulteriore rinvio (c.d. “rinvio in prosieguo”), esso dovrà essere operato “entro e non oltre il giorno 10 del mese successivo a quello di presentazione della pratica allo sportello”.

3.2.1.B) ACCESSO CON FORZA PUBBLICA

Invece, se per la situazione concreta e specifica constata al primo accesso, l’Ufficiale Giudiziaria ravvisi la necessità dell’intervento della Forza Pubblica, la procedura di rilascio deve essere “calendarizzata”. Tale calendarizzazione dovrà avvenire:

- in ordine cronologico in base alla data di presentazione allo Sportello dell’avviso di sloggio (ex art.608 c.p.c.) [10];

- in modo “efficace” ed “efficiente” al fine di una tempestiva esecuzione;

- senza ritardo;

- senza distinzione alcuna circa il titolo.

- indipendentemente dai termini di preavviso alla Forza Pubblica e della tempistica di rinvio delle procedure.

3.2.1.B1) NATURA DEI TITOLI

La natura dei titoli non è rilevante ai fini della calendarizzazione.

Tuttavia, va precisato che i rilasci a seguito di provvedimenti di urgenza e/o cautelari dovranno essere eseguiti con priorità, “nel solo rispetto del termine di preavviso alla Forza Pubblica (10 giorni).”.

3.2.1.B2) DOVERE DI INFORMATIVA

Qualora richiesto dalla parte istante, l’Ufficiale Giudiziario dovrà fornire informazioni circa la procedura.

3.2.1.B3) RICHIESTA DI ESECUZIONE DELLO SFRATTO

L’istante che intende richiedere l’esecuzione dello sfratto dovrà allegare specifica istanza al momento della presentazione della pratica allo sportello. Il modulo della istanza, da scaricare sul sito dell’UNEP alla voce “modulistica”, dovrà contenere numero di fax ed email dell’istante, suo eventuale avvocato/procuratore, pena il rinvio d’ufficio, ai quali l’Ufficiale Giudiziario potrà comunicare l’esito dell’accesso, l’eventuale rinvio, nonché i mezzi ritenuti necessari (fabbro, medico, ecc. – a carico dell’istante) per l’escomio.

3.2.1.B4) TELEGRAMMA

Qualora non si è potuto avvisare personalmente lo sfrattando dell’accesso esecutivo (ad es. la cartolina di avviso di esecuzione non sia stata ricevuta personalmente dall’inquilino), “è opportuno prevedere” l’invio di un telegramma [11].

3.2.1.B5) PRESENTAZIONE PERSONALE PRESSO L’UNEP

Si conferma la soppressione dell’onere di personale presenza negli uffici UNEP nel giorno previsto per la richiesta di forza pubblica [12].

3.2.1.B6) MOTIVAZIONE DI RINVIO

Vengono espressamente vietate motivazioni generali, del tipo “impossibilità ad eseguire”, prescrivendo invece motivazioni chiare e l’invito per l’Ufficiale Giudiziario a “compilare il modello di verbale in uso all’ufficio in ogni sua parte”.

3.2.1.B7) TERMINI PER L’ISTANTE

- 15 giorni prima dell’escomio per il deposito del verbale di rilascio, dei titoli e dell’istanza di esecuzione;

- 10 giorni prima dell’escomio per la richiesta di Forza Pubblica.

 

  1. CONSIDERAZIONI

Da una prima lettura della nuova riforma, pare corretto ritenere che con le nuove regole di esecuzione di sfratto si è voluto riequilibrare il rapporto istante/proprietario-sfrattando/inquilino. Si è detto, infatti, come la precedente regolamentazione pareva – e numeri alla mano pare – aver favorito tendenzialmente gli inquilini soggetti a sfratto, rendendo l’Ufficiale Giudiziario più di un semplice “esecutore”, bensì un vero e proprio organo dotato di discrezionalità nella esecuzione o meno dello sfratto.

Con la nuova regolamentazione si prescrive, soprattutto agli Ufficiali Giudiziari, una maggiore attinenza verso il titolo esecutivo e, quindi, l’esecuzione. Ciò al fine di ripristinare la regola per cui il rinvio debba essere disposto solo in casi eccezionali (ciò, ovviamente, dal secondo accesso in avanti), con relativa diminuzione di costi per la proprietà, salvaguardia del valore del bene e, pare, risparmio di soldi pubblici.

Ai posteri l’ardua sentenza.

 

doppiaelle@live.it

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[1] Leidi L., Sfratti milanesi: nuove regole per l'esecuzione, in Persona e Danno, articolo del 2/6/16, consultabile al seguente link https://www.personaedanno.it/articolo/sfratti-milanesi-nuove-regole-per-lesecuzione-luca-leidi .

[2] Id., Sfratti milanesi: ritorno al passato, in Persona e Danno, articolo del 3/7/16, consultabile al seguente link https://www.personaedanno.it/articolo/sfratti-milanesi-ritorno-al-passato-luca-leidi .

[3] Id., Sfratti milanesi: nuova Direttiva del 20 luglio 2016, in Persona e Danno, articolo del 27/7/16, consultabile al seguente link https://www.personaedanno.it/articolo/sfratti-milanesi-nuova-direttiva-del-20-luglio-2016-luca-leidi .

[4] Presentazione del soggetto proprietario (o del suo procuratore) presso l’Ufficiale Giudiziario trenta giorni prima dell’escomio, ciò al fine di “prenotazione” nella graduatoria del giorno dell'esecuzione; consegna di tutta la documentazione (titolo, precetto, istanza di forza pubblica, avviso ex art.608 c.p.c., primo verbale) almeno trentacinque giorni prima dell’esecuzione; rinvio, tra un accesso e l’altro, di almeno cinquanta giorni.

[5] Ad esemplificare, è come se, in sede di contrattazione collettiva, raggiungano un accordo le Istituzioni e l'Associazione dei lavoratori, senza essere presente (nè sentita) la parte datoriale.

[6] Si veda, su tutte, la nota della Prefettura del 15/7/16 che sollecitava chiarimenti.

[7] Nella segnalazione (senza risposta) inviata dall'Ordine al Ministro della Giustizia, il provvedimento attribuisce all'Ufficiale Giudiziario "la facoltà di disporre meri rinvii", spostando l'esecuzione "fino a un termine massimo di 10 mesi". Ciò si traduce in "una proroga surrettizia", con casi limite che contano fino a 16 rinvii

[8] A Milano, nel 2016, anno dell'entrata in vigore della Direttiva, sono stati eseguiti 244 sfratti (-37,60% confrontati con il 2015), rispetto ai 5.343 dell'intera regione (-6,97%). In numeri assoluti fanno peggio solo le province di Cremona (207), Lecco (128) e Sondrio (54), ma nessuna delle 11 segna flessioni percentuali così marcate. I provvedimenti di sfratto emessi in totale sono stati 3.480 a Milano, in calo del 18,02% rispetto al 2015 (11.049 in Lombardia, -10,23%). Le richieste di esecuzione si sono attestate a 31.276 nel 2016, in flessione del 3,02% (59.486 nell'intera regione, -2,91 %). Non ancora disponibili i dati 2017. Fonte: AdnKronos (2019)

[9] Nel senso, si legge in Regolamento, “funzionale all’accertamento della situazione specifica e concreta”, propedeutico al giudizio sulla necessità di intervento della Forza Pubblica da parte dell’Ufficiale Giudiziario.

[10] In caso di pari data, verrà valutata la maggiore risalenza del titolo esecutivo – nello specifico, si guarderà la data dell’apposizione della formula esecutiva.

[11] Non pare vi sia un vero e proprio obbligo di “legge” circa l’invio del telegramma. Tuttavia, l’interpretazione dovrebbe propendere per una risposta positiva, visto che già la prassi storica e anche la Direttiva UNEP n.553/16 del 28/6/2016 lo prevedeva.

[12] Il nuovo Regolamento precisa, infatti, “In nessun caso l’Ufficiale Giudiziario procedente potrà giustificare l’omessa esecuzione di uno sfratto dalla mancata presentazione personale dell’istante presso gli uffici UNEP.”.