Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 11/01/2018

Servitù di veduta, aria e luce: usucapione e costituzione contrattuale

Di particolare importanza, nell’ambito dell’usucapibilità della servitù di veduta, risulta la prova del dies a quo,

"il possesso della servitù di veduta ha inizio nel momento in cui sorge l'opera che per struttura e funzione consente l'affaccio, e si mantiene finché permane questa possibilità: infatti ciò che caratterizza la servitù ed incrementa il fondo dominante è proprio questa possibilità fissata dalla normale e durevole destinazione a tal fine dell'opera che la consente e che inerisce all'immobile dominante in modo tale che nel possesso di questo si contiene ed esaurisce l'esercizio della servitù" Cass. 12.7.79, n. 4042, GCM, 1979, fasc. 7,

che può evincersi anche con l’ausilio delle planimetrie catastali (per approfondimenti sul tema cfr. amplius, il trattato "I rapporti di vicinato e le distanze legali: tutela e risarcimento" - Riccardo Mazzon - CEDAM 2013, in Collana SapereDiritto):

"l'accertamento delle caratteristiche dell'apertura di un edificio risultante dalla planimetria catastale, e, in particolare, la rispondenza o meno della stessa ai requisiti di vera e propria veduta, può essere condotto alla stregua della planimetria medesima, in quanto questa, esaminata con l'ausilio dei normali mezzi tecnici, può fornire, a persone dotate di adeguata preparazione professionale, le indicazioni anche le più particolareggiate, dell'immobile cui si riferisce. Conseguentemente, dal positivo risultato di tale esame, tanto più se suffragato da altri elementi di prova, come, in particolare, il comportamento processuale delle parti, ben può il giudice - nella controversia concernente l'avvenuta usucapione o meno della servitù di veduta - desumere che l'esistenza di detta veduta risale quanto meno alla data di deposito all'UTE della planimetria che la riporta" Cass. 10.4.80, n. 2291, GCM, 1980, fasc. 4.

Da notare, inoltre, come la presenza di un titolo privato abilitativo escluda la possibilità di usucapire la servitù di veduta:

quando l'affaccio da una veduta su fondo altrui è disciplinato, anche nella durata, dalle parti, titolari dei rispettivi beni, non è configurabile nè la tolleranza prevista dall'art. 1144 c.c., che prescinde da qualsiasi accordo, nè un potere di fatto, corrispondente ad un diritto reale su bene altrui, perché non vi è contrasto con il titolare di esso. Pertanto per l'usucapione di tale diritto, da un lato è irrilevante il lungo tempo dell'esercizio della facoltà concessa; dall'altro è necessario che l'interversio possessionis, successiva alla prevista cessazione della facoltà, sia idonea a manifestare l'animus possidendi (art. 1164 c.c.) Cass. 27.2.98, n. 2167, GCM, 1998, 450.

Molto s’è discusso in ordine alla possibilità o meno di usucapire servitù atipiche di aria e di luce (c.d. luce irregolare).

Si riscontrano, in giurisprudenza, pronunce che consentono senz’altro tale possibilità:

"Il diritto a mantenere una luce irregolare non è suscettibile di acquisto per usucapione" Cass. 5.7.79, n. 3854, GCM, 1979, fasc. 7;

"la servitù di aria e luce può essere acquistata per destinazione del padre di famiglia quando si realizza in una larga apertura sprovvista di battenti o chiusure mobili che, a differenza della finestra lucifera, costituisca un'opera permanente ed inequivoca denotante l'esistenza del peso a carico di un fondo e a vantaggio dell'altro" (Cass. 11.5.83, n. 3258, GCM, 1983, fasc. 5);

"mentre la luce regolare costituisce espressione del diritto di proprietà e può essere eliminata dal proprietario del fondo contiguo soltanto con l'appoggio o la costruzione in aderenza del proprio edificio, la luce irregolare costituisce, invece, manifestazione di un diritto di servitù, in quanto rappresenta un peso per il fondo contiguo, il cui proprietario può chiederne in ogni momento la soppressione, a meno che il vicino non abbia acquistato il relativo diritto in virtù di valido titolo" Cass. 21.5.79, n. 2933, GCM, 1979, fasc. 5.

Altre, più recenti, paiono, invece, escluderla:

"non è consentita la costituzione per destinazione del padre di famiglia del diritto di mantenere le finestre lucifere in forma irregolare, dato che la presenza visibile dell'irregolarità dell'apertura non vale ad integrare gli estremi dell'apparenza per la relativa servitù, il cui contenuto si concreta nell'obbligo del vicino di sopportare che le finestre lucifere siano mantenute nella loro forma irregolare e di non operarne la soppressione mediante appoggio o costruzione in aderenza" (Cass. 7.5.80, n. 3019, GCM, 1980, fasc. 5).

Altre ancora, pongono dei distinguo, poggianti sull’apparenza o meno dei segni esteriori manifestanti l’irregolarità della luce:

"ove sia dedotta la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia avente ad oggetto una luce irregolare, al fine di accertare la sussistenza o meno del requisito dell'apparenza, il giudice del merito deve accertare se, al momento della separazione dei fondi, avuto anche riguardo alla stabilità e finalità dell'opera in relazione all'utilità derivante per il preteso fondo dominante, la situazione di fatto, fosse riferibile a mera tolleranza da parte del proprietario del preteso fondo servente o se, invece, fosse tale da dimostrare in modo non equivoco l'asservimento di un fondo a favore dell'altro sì da rendere, nel contempo, palese il peso imposto sul fondo e certo l'acquirente dell'immobile oggetto della servitù della esistenza di questa onde tenerne conto nella scelta dell'acquisto e delle sue condizioni" Cass. 7.12.81, n. 6478, GCM, 1981, fasc. 12.

Si vedano, inoltre, le seguenti pronunce, aventi per oggetto e dissertanti, in particolare, la mera servitù di aria e luce,

"la servitù di aria e di luce (cosiddetta "servitus luminum") non può essere acquistata per usucapione quando il peso con essa imposto si esaurisca nel tollerare l'immissione diretta di aria e luce nel fabbricato in cui sono aperte le finestre lucifere attraverso lo spazio sovrastante il suolo del fondo vicino - senza comportare un "quid pluris", qualitativo e quantitativo, concretante un diverso specifico "pati" (come l'asservimento del muro comune all'utilità esclusiva del vano dominante, oggetto di proprietà "solitaria", o l'espandersi verso il fondo dominante di aria e luce proprie del fondo servente) - poiché, in tal caso, il mantenimento delle finestre lucifere, nel suo riflesso espressivo di un "pati" per il fondo vicino, è sempre ascrivibile, nell'indagine eziologica dell'"animus", all'esercizio di facoltà imprescrittibile, spettanti "iure proprietatis": facoltà di aprire e mantenere luci per il proprietario del fabbricato in cui esse si aprono e facoltà di non chiudere, nei modi di legge, per il proprietario del fondo vicino, soggetto al "pati"" Cass. 7.12.81, n. 6481, GCM, 1981, fasc. 12,

l’apertura lucifera sul pianerottolo in condominio,

"in presenza di una apertura lucifera sul pianerottolo di un edificio in condominio e corrispondente, all'esterno, su una terrazza di proprietà esclusiva di un condominio ed aventi le caratteristiche di una luce irregolare, il giudice del merito non può limitarsi ad affermare - in presenza delle contestazioni delle parti - l'inesistenza di servitù, ma deve accertare, sulla base della situazione di fatto che ha dato luogo all'apertura della luce in questione, e tenendo conto dei titoli di acquisto delle rispettive unità immobiliari, nonché delle clausole contrattuali contenute nel regolamento di condominio, se le parti abbiano accettato, per quanto attiene la predetta luce, i diritti e obblighi in conformità di quanto originariamente predisposto e, quindi, se le parti medesime, nella loro autonomia negoziale, abbiano inteso dar vita ad una servitù anomala, in cui l'assoggettamento del fondo servente si traduce in un vincolo reale negativo "ne luminibus officiatur", dal momento che in tal caso il diritto a mantenere finestre lucifere, regolari o irregolari, può anche essere acquistato per destinazione del padre di famiglia" Cass. 712.81, n. 6478, GCM, 1981, fasc. 12,

la servita atipica (nella specie, il giudice di secondo grado aveva ritenuto che la struttura - in ferro nella parte inferiore in vetro opaco in quella superiore - collocata sulla terrazza a livello dall'originario unico proprietario, per dividere i due contigui appartamenti, concretasse una servitù di aria e di luce costituita per destinazione del padre di famiglia: la Sprema Corte ha cassato la decisione, per la mancata individuazione degli elementi idonei, per la loro atipicità, a far ritenere che tale struttura svolgesse, oltre che la naturale funzione divisoria, anche quella di dare aria e luce, ancorché collocata sulla terrazza, sulla quale avevano sbocco entrambi gli appartamenti),

"la servitù atipica di aria e di luce (la cui costituzione esige, in difetto del requisito dell'apparenza, un'espressa convenzione negoziale) può acquistarsi anche per usucapione (o per destinazione del padre di famiglia) e dà luogo ad un peso che non si esaurisce in quello normale di ogni finestra lucifera, ma si concreta in un quid pluris qualitativo e quantitativo, cioè in un diverso e specifico pati" Cass. 11.5.83, n. 3258, GCM, 1983, fasc. 5,

nonchè la mera tolleranza del vicino:

"l'apertura che non rivesta i caratteri della veduta o del prospetto deve essere considerata come luce ed è quindi soggetta al regime relativo anche se non siano state osservate le prescrizioni stabilite dalla legge per le finestre lucifere, nel qual caso il vicino ha il diritto di esigere in qualsiasi momento che essa sia resa conforme alle prescrizioni stabilite dall'art. 901 c.c., con la conseguenza che il possesso di luci irregolari in quanto sprovvisto di titolo e fondato sulla mera tolleranza del vicino per la sua equivocità - stante la mancanza di segni visibili idonei a rilevare obiettivamente e in modo non equivoco la destinazione dell'opera all'esercizio della servitù - non può condurre all'acquisto per usucapione del diritto di mantenere aperture lucifere irregolari" Cass. 9.7.82, n. 4084, GCM, 1982, fasc. 7.

La servitù atipica di luce ed aria può, secondo la giurisprudenza, essere oggetto di valida convenzione tra le parti:

"rientra nel potere dispositivo delle parti costituire delle servitù di contenuto atipico ed è, quindi, consentito convenire a favore di un fondo e a carico di un altro fondo la servitù di aria e luce, giacché il contenuto di una limitazione legale della proprietà immobiliare può essere incluso in una servitù vera e propria di maggiore portata, attraverso la quale il fondo venga agevolato, in misura maggiore di quella che stabilisce la legge, mediante l'onere imposto al vicino. In tal caso l'esercizio della servitù rimarrà disciplinato dal titolo costitutivo di essa ed il vicino, proprietario del fondo servente, perderà le facoltà, attribuitegli dall'art. 904 c.c., di chiedere la medianza del muro per costruirvi in appoggio o di chiudere la luce con una costruzione in aderenza, poiché proprio a quel fine tende la costituzione della servitù, creando a carico del proprietario di quel fondo l'obbligo di sopportare la luce e di non operarne mai la soppressione" Cass. 11.5.83, n. 3258, GCM, 1983, fasc. 5.

Sempre in materia di servitù, la giurisprudenza si è pronunciata per la non applicabilità dell’articolo 1075 del codice civile al caso di apposizione di grata metallica ad una finestra per motivi di sicurezza:

"l'art. 1075 c.c. nel disporre che la servitù esercitata in modo da trarne una utilità minore di quella indicata nel titolo si conserva per intero, fa riferimento alla utilità che, permanendo qualitativamente eguale, e così contrassegnando la identità del diritto di servitù, si modifica solo quantitativamente; ne consegue che detta norma non è applicabile nell'ipotesi in cui non possa esercitarsi l"inspectio" o la "prospectio" nella servitù di veduta (nella specie per l'applicazione di una grata metallica a una finestra per motivi di sicurezza), in quanto la presenza di tali requisiti non incide solo quantitativamente sulla servitù medesima, ma ne condiziona la stessa esistenza" Cass. 20.4.79, n. 2216, GCM, 1979, fasc. 4.

Di particolare interesse la seguente pronuncia, inerente l’esistenza di una c.d. servitù reciproca:

"una servitù di veduta a carico del vicino può essere creata mediante una manufatto che consenta almeno l' "inspicere" sul fondo di costui; ma se il vicino è titolare a sua volta di una servitù attiva di veduta i manufatti di questa non possono considerarsi come strumenti di servitù reciproca solo perché il vicino può spingere lo sguardo attraverso tali aperture" Cass. 28.2.92, n. 2509, GCM, 1992, fasc. 2.

La servitus altius non tollendi differisce dalla mera servitù di veduta e richiede, per l’esistenza, particolari opere:

"la crescita di una pianta rampicante, che limita il diritto di veduta del panorama al proprietario di un immobile vicino, non rientra tra le ipotesi idonee a ledere una servitù "altius non tollendi", poiché questa richiede particolari opere che qualifichino il bene in modo certo, non essendo sufficiente il semplice diritto di veduta" Trib. Salerno 9.7.02, AC, 2002, 1075.

Più precisamente,

"la panoramicità del luogo consiste in una situazione di fatto derivante dalla bellezza dell'ambiente e dalla visuale che si gode da un certo posto che può trovare tutela nella servitù altius non tollendi, non anche nella servitù di veduta, che garantisce il diritto affatto diverso di guardare e di affacciarsi sul fondo vicino" Cass. 12.4.06, n. 8572, GCM, 2006, 4.

Infatti,

"la servitù di veduta attribuisce il potere di "inspicere" e "prospicere" sul fondo del vicino ma non quello di impedire al proprietario l'utilizzazione di questo fondo o l'esecuzione di tutte le opere utili per il suo migliore godimento, che non ostacolino l'esercizio della servitù; pertanto, la servitù di veduta sul tetto del vicino non impedisce a quest'ultimo di trasformarlo in lastrico solare e di accedervi, se ciò non comporta violazione dei limiti posti dall'art. 907 c.c., che vieta di elevare fabbriche ad una distanza inferiore ai tre metri dalla veduta ma non di sostare sul fondo servente o di modificarne il piano di calpestio" Cass. 28.2.92, n. 2509, GCM, 1992, fasc. 2,

e, ancora,

"la trasformazione di un tetto in terrazza, anche se comporti un leggero innalzamento del livello di quota dei fabbricati, non è idoneo in sè e per sè ad alterare il contenuto di una servitù di veduta in precedenza esercitata sul tetto, a meno che il titolare di essa non provi che un uso abnorme del terrazzo o l'innalzamento del fabbricato abbiano in concreto modificato, riducendolo, il suo diritto" Cass. 13.3.89, n. 1268, GCM, 1989, fasc. 3.