Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Luca Leidi - 09/01/2019

REOCo: la cartolarizzazione dei beni immobili

Il D.L.50/2017 concernente le disposizioni urgenti in materia finanziaria, entrato in vigore nell’aprile 2017, ha apportato una fondamentale modifica alla L.130/1999 inerente le “Disposizioni sulla cartolarizzazione dei crediti”.

Per quello che riguarda l’oggetto del presente scritto, il predetto Decreto ha aggiunto l’art.7.1, rubricato “Cartolarizzazione di crediti deteriorati da parte di banche e intermediari finanziari”, con il quale il Legislatore ha voluto introdurre la possibilità, fino ad allora ostacolata dalla normativa applicabile alle Società di Cartolarizzazione[1], di una più efficiente gestione dei “beni sottostanti” ai crediti oggetto di cartolarizzazione, tipicamente immobili (o beni mobili registrati) ipotecati a garanzia di quei crediti.[2]

Si legge al comma 4: “Può essere costituita una società veicolo, nella forma di società di capitali, avente come oggetto sociale esclusivo il compito di acquisire, gestire e valorizzare, nell'interesse esclusivo dell'operazione di cartolarizzazione, i beni immobili e mobili registrati nonché gli altri beni e diritti concessi o costituiti, in qualunque forma, a garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione, ivi compresi i beni oggetto di contratti di locazione finanziaria, anche se risolti, eventualmente insieme con i rapporti derivanti da tali contratti. Le somme in qualsiasi modo rivenienti dalla detenzione, gestione o dismissione di tali beni e diritti, dovute dalla società veicolo alla società di cartolarizzazione di cui all'articolo 3, sono assimilate, agli effetti della presente legge, ai pagamenti effettuati dai debitori ceduti e sono destinate in via esclusiva al soddisfacimento dei diritti incorporati nei titoli emessi e al pagamento dei costi dell'operazione.”.

Viene così introdotta la c.d. REOCo, acronimo di Real Estate Owned Company, letteralmente “società proprietaria di beni immobili”.

Essa può essere definita come una società di real estate, quindi legata al mondo immobiliare, generalmente posseduta da una società più grande che detiene uno più portafogli NPLs[3] ma che non è focalizzata sugli immobili (ad esempio una banca), partecipata dagli stessi investitori che hanno partecipato all’operazione di acquisto del credito ed avente come obiettivo quello di difendere il credito erogato dalla banca, ossia garantire i flussi di recupero previsti dal business plan, e dunque evitare che il valore della garanzia si depauperi ulteriormente.

In altre parole, la REOCo è una società specializzata nell’acquisto, gestione e valorizzazione degli immobili e dei beni mobili registrati (inclusi i beni oggetto di locazione finanziaria) posti a garanzia degli NPLs, che partecipa all’asta con lo scopo di sostenere il valore dei beni sino al massimo realizzo.[4] Ciò avviene alternativamente in due modi:

1) stimolando gli intervenuti al rilancio, favorendo l’aggiudicazione a terzi degli immobili in asta;

2) mediante il vero e proprio repossessing, cioè aggiudicandosi direttamente il bene per evitare ulteriori ribassi del prezzo e, successivamente, rivenderlo a valori di mercato.[5]

Il nodo centrale delle operazioni della REOCo è senza dubbio il bene immobile, di talché si è iniziato a parlare di “cartolarizzazione di beni immobili”.

La REOCo tende a presentare offerte all’asta nel caso in cui il prezzo offerto per l’immobile (o mobile registrato) sia superiore all’importo atteso in relazione al credito, ma comunque di tutto interesse rispetto alla valutazione dell’immobile effettuata dal servicer; per contro, tende a non intervenire quando il prezzo base dell’asta è uguale o inferiore al credito esigibile, ed a non rilanciare nel caso in cui vi siano uno più partecipanti.

L’obiettivo della REOCo è, dunque, quello di combinare la capacità del servicer di gestire in modo efficace il portafoglio con la conoscenza del mercato immobiliare tipica degli investitori che operano su questo tipo di asset.[6]

Dalla lettura del nuovo art.7.1, co.4, L.130/1999, si deve evidenziare quanto segue. La REOCo:

- deve avere la forma di società di capitali (s.p.a. o s.r.l.) e gode perciò di una autonomia patrimoniale perfetta;

- può essere anche una società indipendente (quindi, non per forza una banca);

- ha come oggetto esclusivo l’acquisizione, gestione e valorizzazione dei beni immobili e mobili registrati;

- deve essere separata dalla banca o dalla società principale, ossia deve avere un proprio patrimonio separato;

- gode di una segregazione patrimoniale (ring fencing) di tutti i proventi conseguiti dalla REOCo stessa, attribuendo destinazione esclusiva alla soddisfazione dei diritti incorporati nei titoli emessi in sede di cartolarizzazione e al pagamento dei costi dell'operazione;

- i flussi di gestione patrimoniale sono assimilati ex lege al pagamento dei debitori ceduti.

Ciò detto, risulta ben evidente l’importanza della regolamentazione delle REOco.

Si deve considerare infatti che la stragrande maggioranza dei crediti deteriorati ha come sottostante beni immobili, e le REOCo si pongono nel nostro ordinamento a tutti gli effetti come “uno strumento a sistema di difesa del credito[7], persistendo il divieto per le società di cartolarizzazione del credito di acquistare immobili, anche all’asta (ex L.130/1999) mediante la richiesta di assegnazione ai sensi dell’art.505 c.p.c..

Ed ancora: la REOCo può anche effettuare tutta una serie di interventi (“gestire e valorizzare”, v. art.7.1., co.4, cit.) di valorizzazione degli asset, preclusi invece alle SPV, attraverso la rimozione delle situazioni legali sfavorevoli o tramite le opportune attività di ristrutturazione/completamento e di marketing. Si pensi ad esempio, alle attività di ristrutturazione, allineamento/riconversione urbanistica, sviluppo, rinegoziazione dei contratti di locazione, e via dicendo.

doppiaelle@live.it

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[1] Sulla natura e la peculiarità patrimoniale di tali società si è già scritto: Leidi L., Il patrimonio della società di cartolarizzazione del credito e la sua pignorabilità, in Persona e Danno, articolo del 2/5/2018.

[2] Carrière P., Le nuove frontiere della cartolarizzazione: tra profili sistematici e incertezze di disciplina, in Riv. dir. banc., 28, 2017.

[3] Acronimo di Non-Performing Loans, ossia crediti deteriorati delle banche, vengono definiti dalla Banca d’Italia come quelle esposizioni/prestiti verso soggetti che, a causa di un peggioramento della loro situazione economica e finanziaria, non sono in grado di adempiere in tutto o in parte alle obbligazioni contrattuali.

[4] Carluccio E. - Conca V., Il mercato dei NPLs tra domanda e offerta, Milano, 2017, par.8.5.4.

[5] Nello stesso senso Crivellari D., L’intermediario bancario specializzato in NPL, in Aa.Vv., I crediti deteriorati nelle banche italiane, a cura di Cesarini F., Torino, 2017, 55, il quale sottolinea come la REOCo, aggiudicandosi l’immobile, tenta di venderlo per provare di ottimizzare il ritorno economico complessivo per gli investitori.

[6] Come giustamente osservata da Carmelo Raimondo, Le operazioni di investimento in sofferenze bancarie attraverso lo schema della cartolarizzazione, in rivista Strumenti Finanziari e Fiscalità, 5, 2011. Dello stesso tenore, Crivellari D., L’intermediario bancario, cit., 55.

[7] Magrone N. – Rosano C., La manovra correttiva tra cartolarizzazioni e finanza immobiliare: nuove prospettive con le ReoCo, in Il Sole 24 Ore, 27/9/2017.