Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 15/05/2018

Rapporti di vicinato e distanze nelle costruzioni: ratio ed interessi tutelati dall’articolo 873 del codice civile

L’articolo 873 del codice civile è il primo degli articoli preposti dal codice medesimo alla disciplina delle distanze e, con la disposizione in esame, il legislatore ha inteso fissare la regola generale secondo la quale le costruzioni su fondi finitimi devono essere tenute a distanza inferiore a tre metri.

La ratio della disposizione in esame è quella di impedire strette ed insalubri intercapedini tra gli edifici privati, intercapedini che, oltre ad ostacolare il godimento della luce e dell'aria, possono favorire anche il propagarsi di eventi nefasti, quali incendi, furti, ecc. (si veda, per un approfondimento, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018); ed è proprio in virtù della ratio dell'art. 873 c.c. (volto ad evitare la formazione di intercapedini dannose) che, nella nozione di costruzione, rispetto alla quale il secondo costruttore può edificare in aderenza o a distanza legale, rientra ogni opera edilizia che, oltre a presentare carattere di consistenza e stabilità, emerga in modo sensibile al di sopra del livello del suolo (sicché, come si vedrà, la mancanza di destinazione o di utilità economica di un manufatto non esonera dall'osservanza, rispetto ad esso, della distanza suddetta).

Ecco, allora, che la giurisprudenza ben può declinare che, in tema di distanze tra costruzioni, l'art. 873 c.c. stabilisce in 3 metri la distanza minima intercorrente tra le costruzioni che non siano unite o aderenti, mentre le leggi speciali e i regolamenti locali possono stabilire una distanza maggiore e (può declinare) come la ratio della norma si rinvenga nell'esigenza di evitare il pregiudizio che intercapedini eccessivamente ristrette arrecano alla vivibilità degli edifici (è per tale motivo che viene generalmente esclusa la derogabilità pattizia delle suddette norme).

La norma, pertanto, risulta posta a tutela tanto di interessi generali quanto degli interessi privati dei proprietari.

L'articolo 873 del Codice Civile recita testualmente “Le costruzioni sui fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”; si vedano anche Cass. civ., Sez. II, 16/02/2017, n. 4190 (CED Cassazione, 2017), che considera costruzione, nel senso nel testo determinato, anche un mero rudere di un fabbricato; Tribunale Sala Consilina, 18/04/2011.

Va in tal senso segnalato sin d'ora come comunemente si ritenga, tanto in giurisprudenza quanto in dottrina, che l'articolo in commento possa perseguire anche finalità urbanistiche, riguardanti il razionale assetto degli agglomerati urbani e l'equilibrata composizione spaziale della città; anche se spesso s’osserva che “le norme degli strumenti urbanistici locali, che impongono di mantenere le distanze fra fabbricati o di questi dai confini - a differenza dalle norme sulle distanze di cui all'art. 873 c.c., dettate a tutela di reciproci diritti soggettivi dei singoli e miranti unicamente ad evitare la creazione di intercapedini antigieniche e pericolose, come tali suscettibili di deroga mediante convenzione tra privati - non sono derogabili, perché dirette, più che alla tutela di interessi privati, a quella di interessi generali e pubblici in materia urbanistica” (Consiglio di Stato, sez. IV, 30/06/2010, n. 4181, Foro amm. CDS 2010, 6, 1237).