Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 16/01/2020

Rapporti di vicinato, distanze e confini: rilevanza di permesso a costruire e condono

La rilevanza giuridica del permesso a costruire (già licenza o concessione edilizia) si esaurisce nell'ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato richiedente (o costruttore), senza estendersi ai rapporti tra privati (rapporti che restano regolati dalle disposizioni dettate dal codice civile e dalle leggi speciali in materia edilizia, nonché dalle norme dei regolamenti edilizi e dei piani regolatori generali locali), anche perché la lesione di diritti dei terzi non discende direttamente dal rilascio del titolo, ma solo dalla fisica realizzazione dell'opera, contro la quale può chiedersi tutela davanti al giudice civile - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

Ne consegue che, ai fini della decisione delle controversie tra privati, derivanti dalla esecuzione di opere edilizie, sono generalmente irrilevanti tanto l'esistenza del permesso a costruire, quanto il fatto di avere costruito in conformità a quest'ultimo, non escludendo tali circostanze, in sé, la violazione dei diritti dei terzi previsti dal codice civile e dagli strumenti urbanistici locali; per contro, è del pari irrilevante la mancanza del permesso a costruire, quando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le disposizioni normative sopraindicate.

D'altra parte, è noto come i rapporti tra vicini abbiano natura e rilevanza privatistica e non debbano interessare l'Amministrazione locale, che non è tenuta ad effettuare complessi ed approfonditi accertamenti sull'esistenza e validità di diritti reali, essendovi la clausola di salvaguardia generale, prevista dall'art. 11 comma 3, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, che fa salvi i diritti dei terzi, quando vi sia dubbio sul titolo privatistico.

A conferma di quanto qui affermato, anche la controversia derivante dall'impugnazione di un permesso di costruire da parte del vicino - che lamenti la violazione delle distanze legali - costituisce una disputa - non già tra privati ma - tra privato e pubblica amministrazione, nella quale la posizione del primo si atteggia a interesse legittimo, con conseguente spettanza della giurisdizione al Giudice Amministrativo; tanto è vero che la pronuncia del giudice amministrativo, investito della domanda di annullamento della licenza, concessione o permesso di costruire (rilasciati con salvezza dei diritti dei terzi), ha ad oggetto il controllo di legittimità dell'esercizio del potere da parte della P.A. ovvero concerne esclusivamente il profilo pubblicistico relativo al rapporto fra il privato e la P.A., sicché non ha efficacia di giudicato nelle controversie tra privati, proprietari di fabbricati vicini, aventi ad oggetto la lesione del diritto di proprietà determinata dalla violazione della normativa in tema di distanze legali, che è posta a tutela non solo di interessi generali ma anche della posizione soggettiva del privato.

Gli stessi principi (a maggior ragione) valgono per lo strumento del c.d. condono, la cui rilevanza giuridica, pertanto, egualmente si esaurisce nell'ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato richiedente; conseguentemente, gli altri, diversi, privati interessati mantengono, anche nel caso di intervenuta concessione del menzionato condono edilizio, la facoltà di chiedere la tutela ripristinatoria, apprestata dall'art. 872 c.c. per le violazioni delle distanze previste dal codice civile e dalle norme regolamentari integratrici.