Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 01/04/2019

Rapporti di vicinato, distanze e confini: il riferimento all’altezza dei fabbricati nel calcolo della distanza minima

A seguito del richiamo formulato dall’articolo 873 del codice civile (“Nei regolamenti locali può esser stabilita una distanza maggiore”), può capitare che la distanza tra edifici debba esser calcolata - non in riferimento ad una precisa misura predeterminata, ma - avuto riguardo alle dimensioni dei fabbricati che si fronteggiano ed, in particolare, avuto riguardo alla loro altezza - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

In quest’ultimo caso, è ovviamente necessario verificare che cosa s’intenda per altezza del fabbricato, dove, in assenza di particolari prescrizioni, è certamente da considerarsi quest’ultimo nella sua interezza (e cioè anche nelle sue parti eventualmente al di sotto del livello stradale).

A tale risultato interpretativo la giurisprudenza perviene avendo a mente la ratio normativa sottesa alla regolamentazione delle distanze, che è pur sempre quella volta alla realizzazione di spazi sufficienti a consentire l'aerazione e l'insolazione degli edifici, al momento della loro costruzione; così, per fare un esempio, è stato deciso che, in materia di distanze nelle costruzioni nel caso di abbassamento del piano di campagna, con conseguente elevazione dell'altezza dell'avancorpo dell'edificio preesistente, in epoca antecedente alla costruzione del fabbricato confinante, le distanze da parte di quest'ultimo immobile - anche alla stregua dell'art. 2 del piano regolatore della città di Roma (approvato con r.d. l. 6 luglio 1931 n. 981) che, in materia, fa riferimento non al piano di campagna ma a quello stradale, e cioè ad un dato caratterizzato dall'opera dell'uomo nei suoi avvicendamenti, prima della costruzione dell'edificio del vicino - vanno calcolate in correlazione all'attuale (e maggiore) altezza del detto avancorpo e non alla minore distanza in base alla originaria altezza del primo edificio stante che la "ratio" della normativa sulle distanze si incentra sull'esigenza di realizzare spazi sufficienti a consentire l'aerazione e l'insolazione degli edifici, al momento della loro costruzione.

Pertanto, riassumendo, in tema di limiti legali della proprietà, qualora la concreta determinazione della distanza tra costruzioni sia riferita all'altezza dei fabbricati, il relativo computo concerne l'intera estensione, in elevazione, della costruzione, sì da ricomprendere ogni parte che concorra a realizzare un maggior volume concretamente abitabile ed una conseguente compressione di quei beni (luminosità, salubrità, igiene) che le norme dei regolamenti edilizi intendono tutelare, restando sottratte all'osservanza di tale distanza le sole parti aventi natura ornamentale ovvero meramente funzionale rispetto alla struttura dell'immobile.

Importanti le conseguenze anche in tema di reati edilizi, dove recentemente è stato chiarito che la disposizione di cui al comma terzo dell'art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 - secondo cui le distanze fra fabbricati devono corrispondere alla altezza del fabbricato più grande, ammettendo distanze inferiori nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni plano volumetriche - si applica anche agli edifici posti nelle "altre zone" diverse dalla zona A e dalla zona C espressamente richiamate dai nn. 1 e 3 del comma primo del predetto art. 9.