Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 14/12/2018

Rapporti di vicinato, distanze e confini: i fondi finitimi non sono solo i terreni contigui ma anche quelli separati da altro fondo - RM

In relazione al compiuto significato della locuzione “fondi finitimi”, ci si è chiesti se quest’ultimi debbano necessariamente essere contigui ovvero se, tra di essi, vi possa essere altro fondo (ovviamente, di dimensioni contenute, quanto a larghezza).

In altri termini: se tra i fondi v’è una striscia di terreno appartenente a soggetto diverso rispetto ai proprietari dei due fondi interessati dalle costruzioni, è per questo esclusa l’applicabilità delle limitazioni di cui all’articolo 873 del codice civile?

La giurisprudenza pressoché unanime - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -, in linea con le aspettative, ritiene che l'espressione di cui all'art. 873 c.c., che disciplina le distanze tra costruzioni su "fondi finitimi" non vada intesa in senso letterale di fondi confinanti, ma in quello di fondi "vicini": l'obbligo del rispetto delle distanze da osservarsi nelle costruzioni esistenti, previsto dall'art. 873 c.c. o dallo strumento urbanistico locale, ad integrazione della predetta norma del codice civile, è infatti preordinato al fine di prevenire che tra gli edifici privati esistenti o da edificarsi "su fondi finitimi" (ovverossia "vicini" e non necessariamente "confinanti") si formino strette ed insalubri intercapedini tali da ostacolare il godimento dell'aria e della luce, oltre che il favorire del propagarsi di incendi; e le ragioni igieniche ispiratrici della norma, aventi finalità pubblicistiche, non vengono dunque meno:

  • né quando tra gli edifici posti a distanza minore di quella legale vi sia una zona di terreno comune alle stesse parti;
  • né quando detta zona sia di proprietà di un terzo estraneo alla lite.

Alla base di tale interpretazione v'è una duplice considerazione: (1) innanzi tutto la ratio della norma che, com'è ben noto, è quella di evitare che tra le costruzioni si creino intercapedini antigieniche, dannose e pericolose per le parti interessate, con riflessi sull'interesse della generalità degli abitanti della zona: e, com'è palese, tale fine legislativo conserva la sua validità anche se l'intercapedine abbia alla sua base un terreno appartenente a terzi; va poi aggiunto il rilievo che, se pure l'art. 873 c.c., nel disciplinare la distanza tra costruzioni, fa menzione di fondi "finitimi" erroneamente a tale aggettivo viene attribuito l'esclusivo significato di "confinanti" o di "contigui"; mentre è anche lessicalmente corretto dare ad esso quello di "vicini": e con ciò cade ogni possibilità di sostenere efficacemente che le norme sulle distanze tra le costruzioni non possano applicarsi se i fondi sui quali esse sorgono non sono confinanti; (2) va poi notato che l'interposizione tra i fondi di un terreno appartenente a terzi non incide sul cosiddetto diritto di prevenzione, ossia sulla facoltà di edificare a confine, riconosciuta a chi costruisce per primo; con la conseguenza che il prevenuto, non potendo costruire in appoggio o in aderenza (a meno che non si renda acquirente del terreno interposto) non ha altra scelta che quella di rispettare, edificando a sua volta, la distanza minima legale (dove lo squilibrio tra i contrapposti interessi dei proprietari è soltanto apparente, avendo ciascuna parte, astrattamente in pari misura, la facoltà di fabbricare per prima).