Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 26/11/2018

Rapporti di vicinato: distanze da fabbricati (o confini) e rapporto col permesso a costruire

L'invalidità - di eventuali deroghe pattizie a prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi comunali - non viene meno neppure a seguito d'eventuale avvenuto rilascio di permesso a costruire, poiché il singolo atto amministrativo non può consentire la violazione dei principi generali dettati, una volta per tutte, con gli indicati strumenti urbanistici: trattasi, in effetti, anche in tema di tema di distanze legali nelle costruzioni, di prescrizioni dettate - contrariamente a quelle del codice civile - a tutela dell'interesse generale a un prefigurato modello urbanistico; per questo non tollerano deroghe convenzionali da parte dei privati (e tali deroghe, se concordate, sono invalide - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -).

D’altro canto, in materia di violazione della disciplina relativa alle distanze tra costruzioni, anche l'esistenza di una autorizzazione all'edificazione (permesso a costruire) da parte del Comune non assume alcun rilievo nei rapporti tra privati, i quali, ove lesi dalla costruzione realizzata senza il rispetto delle disposizioni sulle distanze, conservano il diritto ad ottenere la riduzione in pristino: quel che rileva, ai fini delle controversie sulle distanze legali, sono infatti unicamente le prescrizioni del c.c. come integrate dagli strumenti urbanistici (anche perché, nella concessione, è comunque garantita la salvezza dei diritti dei terzi); ne consegue che il conflitto tra proprietari interessati in senso opposto alla costruzione deve essere risolto in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell'opera e la normativa in vigore al momento della realizzazione del manufatto: pertanto, per fare un esempio, l'aver eseguito la costruzione in conformità dell'ottenuto permesso a costruire (o licenza o concessione) non esclude di per sé la violazione delle prescrizioni in materia di distanze e quindi non pregiudica il diritto del vicino, a seconda dei casi, alla riduzione in pristino o al risarcimento dei danni.

Per altro verso, dunque, l’eventuale esistenza del permesso a costruire (già “licenza edilizia”) a distanza minore di quella prescritta dal codice civile non configura atto idoneo a compromettere i diritti dei privati derivanti dal Codice Civile, esaurendo la propria rilevanza giuridica nell’ambito del rapporto pubblicistico tra p.a. e privato richiedente: in altri termini, il riguardante l’illiceità di una costruzione, realizzata a distanza minore di quella prescritta dalla normativa locale (integrativa di quella del codice civile sulle distanze delle costruzioni: artt. 872-873 c.c.), attiene esclusivamente ai rapporti di vicinato tra privati e su questi non spiega alcun effetto il permesso a costruire (già licenza o concessione edilizia), il quale, legittimo od illegittimo, esaurisce la sua giuridica rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato richiedente o costruttore.

Ecco, allora, che il conflitto tra proprietari interessati - in senso opposto - ad una costruzione va risolto, in tutti i casi, in base al diretto rapporto tra le caratteristiche oggettive dell'opera (in ordine al parametro della distanza) e la normativa (del codice civile o dello strumento urbanistico locale) applicabile al riguardo.

A dette considerazioni s’aggiunga senz’altro che:

(A) le controversie tra proprietari, relative alla violazione delle distanze legali tra le costruzioni o rispetto ai confini, appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario, trattandosi di cause tra privati e ciò vale anche quando la violazione denunciata riguardi una costruzione realizzata in conformità ad un permesso a costruire illegittimo, giacché il giudice ordinario può accertare incidentalmente tale illegittimità e disapplicare l'atto;

(B) persino la pronuncia del giudice amministrativo (investito della domanda di annullamento della licenza, concessione o permesso di costruire, rilasciati con salvezza dei diritti dei terzi) non ha efficacia di giudicato nelle controversie tra privati, proprietari di fabbricati vicini, aventi ad oggetto la lesione del diritto di proprietà determinata dalla violazione della normativa in tema di distanze legali, che è posta a tutela non solo di interessi generali ma anche della posizione soggettiva del privato.

Si vedano anche: Cassazione civile, sez. II, 23/04/2010, n. 9751, Giust. civ. Mass. 2010, 4, 596 Giust. Civ. 2011, 1, 182. Trib. Padova Sez. I, 06/05/2016 e App. Bari Sez. I, 14/03/2016. Siffatti concetti sono stati più volte enunciati, con uniformità di indirizzo, dalla Suprema Corte; cfr. Cass. Sez. Un. 3.7.89, n. 3184, GI, 1990, I,1,629 o, anche, Cassazione civile, sez. II, 18/01/2008, n. 992, Giust. civ. Mass. 2008, 1, 56, secondo cui la concessione edilizia, rilasciata in sanatoria ai sensi dell'art. 13 legge n. 47 del 1985, produce effetti esclusivamente nei rapporti tra privato costruttore e P.A., senza incidere sui diritti dei terzi eventualmente pregiudicati dall'attività edificatoria. Prima ancora, Corte di Cassazione 18 aprile 1987 n. 3878, aveva chiarito che, “in tema di rapporti di vicinato e di rispetto delle distanze legali, l'illiceità di una costruzione realizzata a distanza minore di quella prescritta del codice civile o dai regolamenti locali e la conseguente facoltà del proprietario del fondo confinante di chiedere la riduzione in pristino non sono escluse dal fatto che la costruzione medesima sia stata eseguita in conformità di licenza o concessione edilizia, poiché tali provvedimenti amministrativi non incidono sui rapporti tra privati, né pregiudicato i diritti dei terzi, i quali rimangono tutelabili davanti al giudice ordinario, senza che si renda necessaria, da parte di questo, una delibazione incidentale della legittimità o meno di quei provvedimenti). Alla corte del merito sarebbe stato quindi sufficiente, per pervenire alla medesima soluzione adottata, soffermarsi sulla rilevata constatazione della divergenza esistente tra l'opera realizzata e la normativa del "piano di ricostruzione" sulla distanza, senza minimamente affrontare il non pertinente problema della legittimità o illegittimità della licenza edilizia, in base alla quale l'opera era stata eseguita”.Si veda, anche, ad esempio App. Potenza, 17/05/2013. Recentemente, Cass. civ. Sez. II, 14/05/2015, n. 9869 CED Cassazione, 2015, con oggetto il controllo di legittimità dell'esercizio del potere da parte della P.A. ovvero concerne esclusivamente il profilo pubblicistico relativo al rapporto fra il privato e la P.A..