Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 16/07/2019

Rapporti di vicinato: applicabilità alle sopraelevazioni dell’articolo 873 del codice civile - RM

La ratio che impone l’applicabilità della disciplina sulle distanze, dettata dall’articolo 873 del codice civile, anche alle sopraelevazioni, è la medesima che accompagna la regolamentazione delle distanze tre costruzioni tout court: l’esigenza, cioè, di impedire dannose o pericolose intercapedini.

Detta ratio, come noto - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -, segna un punto a favore di chi ritiene che sopraelevazione, in materia di distanze legali, equivalga a nuova costruzione, senza distinzione alcuna tra volumetria e cc.dd. “volumi tecnici”; più prosaicamente, la ratio evidenziata obbliga anche chi voglia considerare non computabili i c.d. “volumi tecnici” a limitare l’approccio permissivo solo a sopraelevazioni (ovviamente non comportanti un aumento di volumetria suscettibile di autonoma utilizzazione) di ridotte dimensioni.

 Le disposizioni dei piani regolatori che stabiliscono una determinata distanza delle costruzioni tra loro - o dai confini dei fondi - appartengono alla categoria delle norme integrative del codice civile che, se violate, conferiscono al vicino la facoltà di ottenere la riduzione in pristino; naturalmente, il richiamo operato dall’articolo 873 del codice civile ai regolamenti locali (“Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”) esplica la propria valenza anche nei confronti delle sopraelevazioni, con ciò vincolando il proprietario, che intenda sopraelevare il proprio fabbricato, anche se quest’ultimo risulti preesistente all’entrata in vigore della disciplina locale de qua.

 Il principio testé esposto non trova invece applicazione, secondo i principi generali, nei casi in cui la strumentazioni urbanistica comunale contenga disposizioni illegittime, in quanto in contrasto con norme nazionali inderogabili, quali, ad esempio, quelle contenute nel d.m. 2 aprile 1968, n. 1444 (norme, quest’ultime, che, naturalmente, in ragione della loro ratio di tutela della salubrità, sono applicabili non solo alle nuove costruzioni, ma anche alle sopraelevazioni di edifici esistenti).

Di più: neppure la legislazione regionale può normare a discapito di detta normativa inderogabile; poiché, infatti, la disciplina delle distanze minime tra costruzioni, rientra nella materia dell'«ordinamento civile», di competenza esclusiva dello Stato, alle Regioni è consentito fissare limiti in deroga al solo fine di soddisfare interessi pubblici legati al governo del territorio.

Conseguentemente, nella delimitazione dei rispettivi ambiti di competenza, il punto di equilibrio è stato rinvenuto dalla giurisprudenza costituzionale nell'ultimo comma dell'art. 9 del citato d.m., ritenuto dotato di efficacia precettiva e inderogabile: tale disposto ammette distanze inferiori a quelle stabilite dalla normativa statale solo "nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche"; in definitiva, le deroghe all'ordinamento civile delle distanze tra edifici sono consentite se inserite in strumenti urbanistici, funzionali a conformare un assetto complessivo e unitario di determinate zone del territorio: e, se nel caso di specie questa condizione non sussiste, la disposizione regionale che tali deroghe preveda eccede la competenza regionale concorrente del «governo del territorio», così violando il limite dell'«ordinamento civile».

In termini più generali, la prescrizione di cui all'art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 - sulle distanze tra le costruzioni – integra, con efficacia precettiva ed inderogabile, il regime legale delle distanze suddette e si applica anche alle sopraelevazioni, vincolando anche i comuni in sede di formazione e revisione degli strumenti urbanistici: di talché, ogni previsione regolamentare e comunque provvedimentale di dette amministrazioni in contrasto con essa va annullata e/o disapplicata con l'automatica sostituzione alla stessa del limite dettato dalla sovraordinata fonte legislativa.