Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 05/09/2019

Rapporti d vicinato e distanze legali: sopraelevazione e principio di prevenzione - RM

Dovuta attenzione merita il confronto tra la sopraelevazione ed il c.d. principio di prevenzione.

In particolare, esiste una regolamentazione generale, peraltro soggetta a numerose eccezioni (quest’ultime connesse soprattutto a discipline imposte da regolamenti locali), determinata dalla circostanza, pacifica, secondo la quale, in tema di distanze legali fra le costruzioni, il principio della prevenzione è applicabile anche nel caso di sopraelevazione, la quale è legata alla costruzione preesistente non con riguardo al tempo, per cui si debba fare riferimento alla priorità nel tempo con cui è stata eseguita tale costruzione, ma per le linee, le distanze e le modalità edilizie in genere - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

Così, ad esempio, il proprietario di uno dei fondi confinanti, che si avvalga della possibilità di costruire sul confine, prima dell'altro proprietario, assume, in qualità di cosiddetto preveniente, la facoltà di sopraelevare sul confine stesso il proprio fabbricato, indipendentemente dall'altezza già raggiunta ed a prescindere dal fatto che abbia effettuato sopraelevazioni in altre parti del fabbricato a distanza maggiore di quella minima prescritta dalla legge e, quindi, non interessanti i rapporti di vicinato.

In altri termini, premesso il principio di prevenzione, che consentiva, ab origine, al preveniente di costruire sul confine ovvero di rispettare il distacco previsto dal Codice civile o anche, infine, di distaccarsi dal confine per meno della metà della distanza prescritta per le costruzioni su fondi finitimi, la sopraelevazione del fabbricato, già costruito in ossequio a detto principio, resterà però condizionata alla scelta inizialmente fatta, nel senso che il preveniente medesimo dovrà rispettare la scelta già effettuata anche per le eventuali future sopraelevazioni.

In questi termini andranno intese anche la pronunce, altrimenti equivocabili, secondo le quali, “in tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, va qualificata come nuova costruzione, sicché deve rispettare la normativa sulle distanze vigente al momento della sua realizzazione, non potendosi automaticamente giovare del diritto di prevenzione caratterizzante la costruzione originaria, che si esaurisce con il completamento, strutturale e funzionale, di quest'ultima”; resta confermato, dunque, che quando lo strumento urbanistico non prevede l'obbligo di osservare un determinato distacco dal confine, trova applicazione il principio della prevenzione temporale (artt. 873 e ss. c.c.), secondo cui il proprietario che costruisce per primo determina, in concreto, le distanze da osservare dalle altre costruzioni sui fondi vicini, il che vale anche rispetto a successive sopraelevazioni.