Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 25/02/2019

Rapporti condominiali: significato di edificio, suolo e condomino - RM

Con il termine edificio s’intende l'intero manufatto, dalle fondamenta al tetto, inclusi, quindi, anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse; con la locuzione suolo su cui sorge l'edificio, invece, s’intende - non la superficie a livello del piano di campagna scavata per la posa delle fondamenta, ma - la porzione di terreno su cui viene ad insistere l'intero fabbricato e, più specificamente, la parte inferiore di esso, secondo una accezione diversa da quella di cui all'art. 840 c.c. (il cui riferimento è, invece, alla sola superficie esposta all'aria), con la conseguenza che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di campagna (che, a causa dello sbancamento e della costruzione del fabbricato, è venuta a mancare) bensì dell'area di terreno sita in profondità - sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato - sulla quale posano le fondamenta dell'immobile:

“in tema di parti comuni ex art. 1117, n. 1, c.c. il termine "suolo" assume un significato diverso e più ampio di quello che potrebbe risultare dal significato letterale dell'art. 840 c.c., e quindi non è limitato alla superficie dell'area sulla quale il fabbricato condominiale sorge” (Cass. civ., Sez. II, 30/03/2016, n. 6154, Giur. It., 2016, 6, 1323; Trib. Roma, sez. V, 9 luglio 2007, n. 13952, Mer, 2007, 11, 33; Cass., sez. II, 23 luglio 2010, n. 17322, GCM, 2010, 7-8, 1067; Trib. Bari, sez. I, 20 aprile 2010, n. 1349, GDir, 2010, 28, 60; Cass., sez. II, 9 novembre 1998, n. 11268, GCM, 1998, 2302; Cass., sez. II, 16 marzo 1984, n. 1806, GCM, 1984, 3-4).

La comproprietà del suolo si estende al volume sottostante (sottosuolo) in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva o il mero possesso, ad uno dei condomini; ecco perché, ad esempio, nessuno scavo di iniziativa individuale può essere realizzato senza l'autorizzazione dei condomini e l'eventuale apprensione del possesso del volume sottostante l'edificio in conseguenza di scavi non autorizzati ed anche in assenza di una utilità condominiale del volume scavato, non vale, di per sé, alla conversione della natura condominiale di questa parte dell'edificio, in proprietà individuale, salvo la possibilità che un condomino possa vantare un titolo idoneo di proprietà individuale.

Quanto, infine, al significato di “condomino”- si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la seconda edizione del volume Riccardo Mazzon, "Manuale del contenzioso condominiale", Maggioli 2019 -, tale può essere considerato solamente colui che, in ragione della titolarità esclusiva della proprietà di un bene, inserito in un edificio, a cui servizio sono predisposti beni e servizi comuni, ne acquista, ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile - ovvero in forza di differente previsione di eventuale ulteriore valido titolo -, la comproprietà “pro quota”: in effetti, va anche puntualizzato come, in materia condominiale, non operi il principio della cd. apparenza del diritto; così, per fare un esempio, non sarà legittimato ad impugnare le delibere dell'assise assembleare colui che non rivesta la qualità di proprietario nell'ambito del condominio (ciò significa che, laddove l'ente condominiale convenuto eccepisca il difetto di legittimazione attiva dell'attore, incombe su quest'ultimo l'onere di dimostrare la propria qualità di condomino: detta prova, trattandosi di materia immobiliare ed ai sensi dell'art. 1350 c.c., deve assumere necessario carattere documentale, sicché deve escludersi che essa possa essere surrogata dai riferimenti operati dal condominio nei bilanci al nominativo dell'attore; invero, la qualità dominicale dei beni immobili soggiace, per evidenti esigenze di certezza nelle relazioni giuridiche intersoggettive, a precisi e rigorosi oneri formali il cui rispetto ne concretizza la titolarità).