Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 08/04/2019

Rappori di vicinato e distanze: il recupero dei sottotetti a fini abitativi

Ciò che maggiormente occupa la giurisprudenza, nel determinare quale sia l’altezza determinante il limite di distanza tra i fabbricati, è la computabilità o meno, nel calcolo, del c.d. sottotetto - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

A tal proposito, per la giurisprudenza è da escludersi dal computo il sottotetto non abitabile, avente natura meramente ornamentale o funzionale rispetto alla struttura dell’immobile (quando, cioè, la sua formazione derivi dalle particolari modalità costruttive del tetto), con la precisazione che l’abitabilità o meno del sottotetto medesimo dev’essere riscontrata in concreto.

A tal proposito, Cass. civ., Sez. II, 27/05/2016, n. 11049 ha recentemente precisato che, anche nel caso di ristrutturazione di un fabbricato preesistente, ai fini del computo delle distanze l'altezza del nuovo edificio va calcolata considerando non la linea di gronda, ma quella di colmo, data dalla retta di intersezione tra le due falde piane di un tetto inclinato, salvo l'ipotesi in cui il rialzo del sottotetto sia funzionale alla sola allocazione di impianti tecnici non altrimenti situabili.

 Il principio evidenziato, secondo cui i sottotetti, quando sono di altezza tale da poter essere suscettibili di abitazione o di assolvere a funzioni complementari, quale quella ad esempio di deposito di materiali, devono essere computati ad ogni effetto, tanto ai fini della cubatura autorizzabile, quanto ai fini del calcolo dell'altezza e delle distanze ragguagliate all'altezza, non potendo essere annoverati tra i volumi tecnici, ha trovato recente conferma nella casistica relativa al recupero dei sottotetti a fini abitativi, laddove s'è chiarito, anche con il placet della Suprema Corte, come la disciplina sulle distanze minime legali non possa assolutamente considerarsi abrogata dalla legislazione regionale derogatoria sul recupero dei sottotetti a fini abitativi: così, in tal senso, s’è spesso esplicitamente affermato che la norma d'ordine pubblico sanitario sul rispetto della distanza minima fra pareti finestrate di edifici fronteggianti trova applicazione anche nelle ipotesi di recupero del sottotetto consistenti nella realizzazione di nuovi volumi.

Più concretamente, il recupero del sottotetto designa genericamente l'utilizzazione di spazi tecnici che può essere concretamente realizzato con diverse e peculiari modalità progettuali ed esecutive ciascuna delle quali integra un determinato tipo di intervento edilizio: si va dal risanamento conservativo fino alla nuova costruzione; qualora si realizzino nuovi volumi, sopraelevando l'edificio originario sì da vita ad un nuovo edificio, che deve conseguentemente osservare la norma sulla distanza minima di cui all'art. 9, d.m. n. 1444 del 1968; e la legislazione regionale sul recupero dei sottotetti non può porsi come eccezione alle disposizioni statuali sugli standard, per l'impossibilità per il legislatore locale di intervenire in una materia che ha riguardo alla salubrità degli abitanti.

Così, per fare un esempio, la concessione edilizia, rilasciata per la realizzazione di un sottotetto di un edificio che risulta in almeno due punti ad una distanza inferiore a quella minima, è illegittima in quanto l'aumento di cubatura previsto e realizzato si deve valutare, ai fini del rispetto delle distanze dalla strada e dagli altri edifici, quale nuova costruzione; ciò anche considerando che la preesistente costruzione possa essere stata a suo tempo realizzata in violazione di tali disposizioni: infatti, nel caso di sopraelevazione di un preesistente fabbricato, devono essere rispettate le vigenti norme relative alle distanze fissate dal Piano regolatore o da altre disposizioni; e, in mancanza di una specifica norma derogatoria, le due porzioni di fabbricato, in quanto eseguite in tempi diversi, sono regolate dalla disciplina vigente al momento della rispettiva realizzazione.