Per decidere se ricorra la possibilità di conversione del contratto nullo, ai sensi dell'art. 1424 del codice civile, deve procedersi ad una duplice indagine, l'una rivolta ad accertare la obiettiva sussistenza di un rapporto di continenza tra il negozio nullo e quello che dovrebbe sostituirlo e l'altra implicante un apprezzamento di fatto sull'intento negoziale dei contraenti, riservato al giudice di merito, diretta a stabilire se la volontà che indusse le parti a stipulare il contratto nullo possa ritenersi orientata anche verso gli effetti del contratto diverso - cfr. amplius, "Usufrutto, uso e abitazione", Cedam, Padova 2010.

Nella fattispecie, riguardante la cessione in uso perpetuo di posti auto all'interno di un condominio, convenuta tra due società di capitali,

"con atto di citazione del 1.7.1993, la Raggiolo srl conveniva di fronte al tribunale di Milano l'allora Ferruzzi finanziaria spa per ottenerne la condanna all'adempimento dell'obbligazione dalla stessa assunta con l'atto di compravendita per notar Lebano, attinente alla cessione in uso perpetuo di cinque posti auto; si costituiva la controparte resistendo a tale domanda e adducendo sia l'impossibilità di inquadrare la fattispecie dell'uso perpetuo in istituti previsti dalla legge, sia sotto il profilo del mancato verificarsi della condizione sospensiva a cui l'obbligazione era sottoposta; chiedeva l'autorizzazione a chiamare in giudizio il Condominio di (OMISSIS), quale soggetto terzo dal quale dipendeva la concessione dell'uso perpetuo in questione. Il Tribunale adito, con sentenza 19.11.1996/3.4.1997, in accoglimento della domanda attorca assegnava un termine di mesi sei per l'adempimento dell'obbligazione. Proponeva appello la soccombente, cui resisteva la Raggiolo srl: con sentenza 22.10.2002/28.3.2003, l'adita Corte di appello di Milano, osservava, per quanto qui ancora interessa, che dal contratto emergeva che l'obbligazione dedotta in giudizio andava inquadrata nell'ipotesi di cui all'art. 1478 c.c. stante che la oggi Edison, non essendo proprietaria dei posti auto in questione, si era impegnata a procurare alla compratrice il diritto di uso perpetuo di detti beni dal Condominio, che ne era proprietario; il testo dell'atto infatti prevedeva l'impegno della società alienante, sotto forma di obbligo dell'adempimento del mandato ivi conferitole, di stipulare una scrittura privata integrativa con il Condominio onde procurarsi il diritto di terzi, alienato con il contratto, e tale profilo non costituiva condizione sospensiva, come dimostrava anche il fatto che il corrispettivo complessivo previsto si riferiva anche all'alienazione del diritto dei posti auto e non era sottoposto ad alcuna condizione. Il contratto era dunque efficace e; non contenendo termine, lo stesso doveva essere fissato del giudice. La prestazione contrattuale in argomento poi non poteva essere ritenuta impossibile ed era pure da escludersi la pretesa impossibilità dell'oggetto dell'obbligazione dedotta, atteso che, in applicazione del principio della conversione del contratto nullo, la durata del diritto d'uso doveva essere ricondotta a quella massima di trenta anni, stabilita per l'usufrutto a favore di persona giuridica applicabile, ex art. 1026 c.c. anche all'uso. La pretesa comunanza di causa con il Condominio era poi da ritenersi inesistente in ragione della ritenuta natura del contratto de quo e pertanto non sussisteva la necessità di una chiamata in causa del Condominio stesso. Per la cassazione di tale sentenza ricorre, sulla base di quattro motivi, la Edison spa; resiste con controricorso, illustrato anche con memoria, la Raggiolo srl. Con il primo motivo, intestato a violazione dell'art. 1362 c.c. e ss. e vizio di insufficiente ed illogica motivazione, la odierna ricorrente lamenta sostanzialmente, che la ritenuta riconducibilità del contratto all'ipotesi normativa regolata dall'art. 1478 c.c. e l'esclusione della sussistenza di una condizione sospensiva del contratto, ravvisabile nell'incerto e futuro ottenimento del diritto d'uso da parte del Condominio titolare di tale diritto reale, integravano i vizi suddetti, in ragione della dizione letterale contenuta nel rogito per notar Lebano e dell'interpretazione dello stesso in base al criterio letterale e a quello di buona fede, che dovevano senz'altro condurre alle diverse conclusioni auspicate dalla società ricorrente. Il motivo appare privo di fondamento; premesso che l'interpretazione del contratto è attività discrezionalmente riservata al giudice del merito, come tale insindacabile in sede di legittimità (cfr. Cass. 2.2.1996, n. 914 e molte altre successive), ove non si riscontrino illogicità ed inadeguatezza della motivazione, va evidenziato come nel caso di specie, a sostegno della soluzione adottata la Corte meneghina ha addotto un argomento decisivo, ravvisato nel fatto che il prezzo stabilito globalmente e comprendente quindi anche quanto pattuito per l'uso (perpetuo) dei posti auto era stato fissato e versato interamente, senza che il pagamento dello stesso fosse stato in alcun modo condizionato. Tale estremo, debitamente evidenziato nella sentenza impugnata, appare elemento di assoluto rilievo nell'interpretazione della volontà contrattuale e tale da superare, ove necessario, sia il profilo letterale del contratto, che peraltro contribuisce a determinare, sia quello di buona fede, che sono i canoni ermeneutici che la ricorrente assume violati. Consegue che rettamente, alla luce di tale determinante profilo, la Corte territoriale ha individuato nella figura di cui all'art. 1478 c.c. la fattispecie dedotta in contratto, escludendo la sussistenza di una condizione sospensiva; è appena il caso di rilevare che il ricordato profilo motivazionale non risulta specificamente impugnato. Il motivo in esame non può pertanto trovare accoglimento" Cassazione civile, sez. II, 05 marzo 2008, n. 6004 Soc. Edison c. Soc. Raggiolo Giust. civ. Mass. 2008, 3 367 Sulla necessità della volontà del secondo negozio cfr. Cass. 27.10.2006, n. 23145

la Suprema Corte ha ritenuto difettare di motivazione la sentenza di appello, per avere affermato che la durata del diritto d'uso andava ricondotta a quella massima di trent'anni dell'usufrutto a favore di persona giuridica, senza porsi il problema se le parti avessero o meno voluto tale diverso contratto:

"con il secondo mezzo, si lamenta, sempre sulla base del presupposto secondo cui non sarebbe ravvisatole nella specie il contratto di vendita di cosa altrui, ma un contratto sottoposto a condizione sospensiva, violazione di legge, in ragione del fatto che non poteva essere fissato un termine per l'adempimento, in ragione dell'inefficacia del contratto stesso; con il terzo motivo, ci si duole poi di vizio di motivazione sostanzialmente in ordine alla medesima configurazione della fattispecie ed alla dedotta inefficacia della stessa in ordine alla fissazione di un termine per l'adempimento. Detto che la costruzione dogmatica su cui si basa la sentenza di primo grado appare immune da vizi, in ragione delle considerazioni sin qui svolte, risulta conseguente la infondatezza di tali doglianze. Con il quarto motivo si lamenta violazione degli artt. 1424, 797 e 1062 c.c., nonchè omessa motivazione in ordine alla ritenuta valenza del contratto di cessione di uso perpetuo dei posti auto, nullo, siccome non previsto come tale nel nostro ordinamento, in virtù del principio di conservazione del contratto nullo, come risolventesi in quello di uso trentennale, mutuato dall'usufrutto a favore di persona giuridica (art. 1026 c.c.). A prescindere dalla addotta violazione di norme, la sentenza impugnata applica nella specie l'art. 1424 c.c., sostanzialmente convertendo la prevista cessione del diritto reale di uso in perpetuo, nella cessione di un diritto d'uso trentennale. La norma di cui all'art. 1424 c.c. stabilisce delle condizioni, che devono ricorrere perchè la stessa possa trovare accoglimento; per decidere se ricorra la possibilità della conversione, deve procedersi ad una duplice indagine, l'una rivolta ad accertare la obiettiva sussistenza di un rapporto di continenza tra il negozio nullo e quello che dovrebbe sostituirlo e l'altra, implicante un apprezzamento di fatto sull'intento negoziale dei contraenti, riservato al giudice del merito, diretta a stabilire se la volontà che indusse le parti a stipulare il contratto nullo possa ritenersi orientata anche verso gli effetti del contratto diverso (cons. cass. 11.10.1980, n. 5451) Ferma la spettanza al giudice del merito di tale seconda indagine, nella specie l'addotto difetto di motivazione sussiste pienamente, atteso che la sentenza impugnata si limita ad affermale che la durata del diritto d'uso (perpetuo) ceduto doveva essere ricondotta ai trenta anni prevista per l'usufrutto a favore delle persone giuridiche, senza minimamente interrogarsi sul se le parti contraenti avrebbero o meno voluto tale diverso contratto e quindi senza motivare su tale punto, come l'art. 1424 c.c. avrebbe esplicitamente richiesto. Il motivo in esame deve essere pertanto accolto sotto il profilo evidenziato e la impugnata sentenza va cassata in relazione ad esso, con rinvio ad altra Sezione della Corte di appello di Milano, che provvedere anche sulle spese relative al presente procedimento per Cassazione". Cassazione civile, sez. II, 05 marzo 2008, n. 6004 Soc. Edison c. Soc. Raggiolo Giust. civ. Mass. 2008, 3 367 Sulla necessità della volontà del secondo negozio cfr. Cass. 27.10.2006, n. 23145