Interessi protetti - Obbligazioni, contratti -  Redazione P&D - 10/04/2019

Il cd contratto preliminare di preliminare, Cassazione civile del  6 marzo 2015, n. 4628 e Cassazione civile del 21 maggio 2018 n. 12527 - Gabriele Gentilini

La materia del contratto preliminare di preliminare agita da tempo i teorici e la pratica negoziale in un contesto così come riconosciuto dalla corte di legittimità in cui può riconoscersi meritevole di tutela l’atipica forma contrattuale in base all’art. 1322 cod. civ. .
Nella sentenza 6 marzo 2015, n. 4628 il giudice di legittimità ha chiarito la sua posizione nel merito partendo dalle opinioni dottrinali e giurisprudenziali che, contrapponendosi alla corrente di pensiero accolta dai giudici di merito, ha riconosciuto del tutto ammissibile e lecita la figura del contratto preliminare di preliminare  qualificando il preliminare di preliminare come documento atipico a contenuto obbligatorio o come ipotesi di procedimento di formazione progressiva del contratto nel quale esso serve a indicare i soli elementi essenziali per la stipulazione della vendita, cui dovrebbe seguire il preliminare vero e proprio per puntualizzare con precisione tali elementi (Trib. Napoli 28.2.1 995).
Lo stesso giudice di legittimità, Cass., civ. del 21maggio 2018, n. 12527, scrive che proprio la pronuncia di cui sopra esplicita come nell'evoluzione della contrattazione immobiliare e dell'attività di mediazione professionalmente gestita, le esigenze legate alla complessità delle convenzioni ed alle verifiche da effettuare per saggiare la serietà ed affidabilità dei proponenti, nonché la consistenza del bene, hanno portato ad una frequente moltiplicazione delle fasi contrattuali. Succede di regola che dapprima l'aspirante venditore dà incarico ad un intermediario per l'alienazione di un immobile di sua proprietà. Quindi l'intermediario reperisce l'aspirante acquirente, il quale offre un certo corrispettivo per l'acquisto del bene, di solito sottoscrivendo (come avvenuto nella specie) un modulo definito proposta irrevocabile di acquisto. A ciò fa ancora seguito l'accettazione dell'aspirante venditore. Quindi le parti pervengono alla stipula del contratto preliminare propriamente detto, ed, infine, al rogito notarile recante il contratto definitivo.
La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valida ed efficace, e dunque non è nulla per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale.
Secondo le Sezioni Unite, dunque, ravvisata la valida pattuizione di un vincolo contrattuale finalizzato ad un ulteriore accordo, il rifiuto di contrattare opposto nella seconda fase, se immotivato e contrario a buona fede, dà luogo ad un inadempimento di un rapporto obbligatorio già perfezionatosi.
Peraltro, può pure darsi in concreto una più articolata procedimentalizzazione delle fasi contrattuali, che consente di individuare nel corso delle trattative una convenzione che non sia ancora un vero preliminare (perché mancano ancora elementi essenziali), ma una puntuazione vincolante sui profili in ordine ai quali l'accordo è irrevocabilmente raggiunto, restando da concordare secondo buona fede ulteriori punti.
Questi procedimenti di formazione contrattuale graduali lasciano trasparire l'interesse perseguito dalle parti a una negoziazione consapevole e informata. In tali fattispecie la formazione del vincolo è limitata, quindi, a una parte del regolamento e la violazione dell'intesa raggiunta, perpetrata in una fase successiva rimettendo in discussione questi obblighi in itinere che erano già determinati, dà parimenti luogo a responsabilità contrattuale da inadempimento.
A fronte di un vincolo contrattuale preliminare ormai perfezionatosi, quale quello che la Corte d'Appello di ha ravvisato come sussistente tra le parti a pagina 8 di sentenza, è allora ipotizzabile una pronuncia giudiziale costitutiva dello scioglimento del contratto per effetto della declaratoria di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c., previo accertamento dell'incidenza della gravità dell'inadempimento stesso sul funzionamento sinallagmatico. Altrimenti, può darsi un'ipotesi di risoluzione di diritto del contratto, ove sussistano i presupposti dell'essenzialità del termine, o della pattuizione di una clausola risolutiva espressa o della previa intimazione d'una diffida ad adempiere (artt. 1454, 1456 e 1457 c.c.).
Infine, la sentenza può prendere atto dell'intervenuto esercizio di una facoltà di recesso, facoltà attribuita in forza di patto espresso (art. 1373 c.c.), oppure, in forza del secondo comma dell'art. 1385 c.c., ove sia stata data una caparra confirmatoria, in forma di risoluzione stragiudiziale del contratto per l'inadempimento della controparte.
Se invece la pattuizione intercorsa durante le trattative di acquisto è finalizzata ad ulteriori accordi che definiscano i restanti elementi essenziali dell'accordo, e non è perciò ancora qualificabile come contratto preliminare, può ipotizzarsi un rifiuto motivato di procedere nella contrattazione.
Ciò è quanto si raccoglie nelle pronunce più recenti nella materia in questione senz’altro interessante sul piano pratico e professionale.