Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 03/04/2013

FONDI SEPARATI DA TERRENO DI PROPRIETA' DI TERZI: DISTANZE LEGALI E CONFINE DI RIFERIMENTO - RM

Il calcolo della distanza minima dal confine acquista particolare difficoltà nel caso di fondi separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi:

"va premesso che l'art. 873 parla di distanze da osservarsi tra costruzioni sorgenti o da realizzarsi su "fondi finitimi". Secondo opinione comunemente ricevuta, questa espressione, mentre esclude senz'altro dalla norma le costruzioni eseguibili in uno stesso fondo (appartenente a un unico proprietario o a un condominio di più persone), non va intesa nel senso letterale di fondi "confinanti", ma in quello di "vicini". Infatti, quando il codice ha inteso riferirsi a fondi "confinanti" ha usato sempre non l'attributo finitimo ma quello "contiguo" (come nell'art. 874). E che l'art. 873 riguardi anche fondi non confinanti, si desume dal contenuto dell'art. 879, nel quale sono escluse dalla osservanza della distanza legale le costruzioni a confine con piazze e vie pubbliche. Il che, implicitamente, porta ad ammettere l'applicabilità della norma dell'art. 873 alle costruzioni su fondi confinanti con "vie private" o, comunque, con terreno "comune" o altrui. Nella specie la questione addotta dalla doglianza concerne la disciplina da applicare, quanto alle distanze nelle costruzioni, nella ipotesi in cui i fondi, anziché essere confinanti, siano separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi di ampiezza inferiore alla misura del distacco imposta dal codice civile o dalla regolamentazione speciale" Cass. 17.1.03, n. 627, GC, 2003, I,1233 - cfr., amplius, "I rapporti di vicinato e le distanze legali: tutela e risarcimento" - Riccardo Mazzon - CEDAM 2013, in Collana SapereDiritto.

Ci si chiede, in tal caso, se colui che fabbrica debba rispettare la distanza minima dal confine del proprio fondo, ovvero dal confine del fondo (non adiacente ma) vicino e separato dalla striscia di terreno:

"in proposito occorre partire dall'elementare rilievo che nella fattispecie in esame i due fondi non hanno una linea di confine comune, con la duplice conseguenza: a) che, nei rapporti tra loro, non è oggettivamente configurabile l'ipotesi di una costruzione "sul confine", nel senso implicato dalla disciplina degli artt. 874 - 877 c.c.; b) che la costruzione, eretta sul confine tra ciascuno dei due fondi e lo spazio intermedio, è sempre, rispetto all'altro fondo, una costruzione "distaccata" dal confine. Ciò premesso, occorre avere riguardo, per la disciplina del caso in esame, all'ipotesi di costruzione "con distacco" dal confine, sicché gli ulteriori elementi che devono formare oggetto di attenzione sono: a) questo confine è quello di demarcazione tra il fondo dell'attore (ossia di colui che invoca il rispetto della distanza con riguardo a una costruzione che e posta "al di là" del confine) e lo spazio intermedio di proprietà del terzo; b) solo con riferimento a questo determinato confine può essere operato il computo del distacco (pari a metri 5) che ciascuno dei due proprietari deve osservare" Cass. 17.1.03, n. 627, GC, 2003, I,1233.

La questione non è di poco momento, in quanto, se il caso concernesse la "distanza tra fabbricati" (ove la conformazione giuridica dei luoghi – striscia intermedia di proprietà di terzi – non consentisse la costruzione sul confine), la misura andrebbe calcolata dal confine non del costruttore, bensì dal vicino che si ritenesse leso:

"ne discende che i coniugi Pietrafesa - Beatrice avrebbero dovuto erigere le loro fabbriche a una distanza non inferiore a metri cinque dal confine come sopra individuato, computando allo scopo anche l'estensione (tre metri) dello spazio intermedio (e quindi a metri due dal confine tra detto spazio e il loro fondo). Del resto, costituisce consolidato principio della giurisprudenza di questa Corte quello per cui l'obbligo del rispetto delle distanze da osservarsi nelle costruzioni esistenti, previsto nell'art. 873 c.c. o nello strumento urbanistico locale, ad integrazione della predetta norma del codice civile, è preordinato al fine di prevenire che tra gli edifici privati esistenti o da farsi "su fondi finitimi" (ovverosia "vicini" e non "confinanti"), si formino strette e insalubri intercapedini tali da ostacolare il godimento dell'aria e della luce, oltre che il favorire del propagarsi di incendi. Le ragioni igieniche, ispiratrici delle indicate norme, aventi finalità pubblicistiche, non vengono meno nè quando tra gli edifici posti a distanza minore di quella legale vi sia una zona di terreno comune alle stesse parti, nè quando detta zona sia di proprietà di un terzo estraneo alla lite (cfr. Cass. nn. 1268-1955, 1532-1959, 1588-1960, 3064-1960, 667-1963, 2492-1975, 3480-1978, 3523-1978, 1015-1983). Nella specie, quindi, non rileva che tra il fondo delle parti in causa esisteva una striscia di terreno appartenente a terzi e che questi avevano dato il proprio consenso agli odierni ricorrenti di costruire sul confine. Di vero, il confine di riferimento dal quale occorreva osservare il distacco previsto dal P.R.G. del Comune di S. Marco dei Cavati era, ripetesi, quello tra il fondo dei De Sciscio e la striscia di terreno in catasto alla particella 1270 interposta tra i due fondi e larga nel suo punto più ampio soltanto tre metri. Avendo invece eretto le loro fabbriche sul confine della predetta zona di terreno, e quindi a soli m. 3 circa dal confine con il fondo dei De Sciscio, gli odierni ricorrenti non hanno rispettato la norma regolamentare (avente funzione integrativa del codice civile) che, per com'è pacifico, impone un distacco dal confine non inferiore a m. 5. Con il secondo motivo, deducendo la violazione e la falsa applicazione degli artt. 872 e ss. c.c., i ricorrenti ascrivono alla corte partenopea di non avere applicato il criterio della prevenzione operante invece nel caso in esame in quanto il P.R.G., pur stabilendo per la zona ove insistono i fondi un distacco minimo dal confine, prevede la possibilità di costruzione a confine ove vi sia l'accordo dei proprietari confinanti; sicché essi, ottenuto il consenso dai proprietari della particella 1270, hanno legittimamente costruito sul confine con tale terreno e di conseguenza sarebbero stati i De Sciscio tenuti ad arretrare la loro fabbrica, in ipotesi di costruzione, alla distanza di m. 10 (tra edifici) prevista dal P.R.G. Col terzo e ultimo motivo i ricorrenti deducono omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia costituito dall'operatività del principio della prevenzione anche nella ipotesi, ricorrente nella specie, in cui due fondi siano separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi. Entrambi i motivi, esaminabili congiuntamente data la loro complementarità, sono del tutto privi di fondamento. Sorto il problema se la facoltà del preveniente di costruire fino all'estremo limite del proprio fondo dovesse essere riconosciuta anche nell'ipotesi che i fondi considerati, anziché essere confinanti, fossero separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi e di ampiezza inferiore al distacco prescritto tra fabbricati, la giurisprudenza formatasi sotto il vigore del codice del 1865 (che prevedeva espressamente il diritto di costruire fino al confine: art. 570) ritenne che non vi fossero ragioni per negare quella facoltà, con la conseguenza che il prevenuto, non potendo, per l'alienità del terreno intermedio, costruire in aderenza o in appoggio al fabbricato del preveniente, era necessariamente tenuto all'osservanza dell'intero distacco rispetto a quel fabbricato. Questo indirizzo fu riaffermato, sotto il vigore del nuovo codice, con varie decisioni (tra le quali, Cass. nn. 3396-1958, 1532-1959, 1588-1960, 2550-1964, 2463-1990). Sin da epoca risalente era stato però osservato in altre decisioni (particolarmente, Cass. n. 2213-1961) che il diritto del preveniente di edificare fino al confine è strettamente collegato con la facoltà del prevenuto di costruire a sua volta sul confine, in appoggio o in aderenza alla costruzione del primo, con la conseguenza che il diritto in esame non può essere riconosciuto nell'ipotesi che esista un impedimento giuridico all'esercizio della predetta facoltà da parte del prevenuto come nel caso di esistenza, tra i due fondi, di una striscia di terreno di proprietà di terzi. La prevenzione infatti - fu detto molto incisivamente - "non consente ad uno dei confinanti di guadagnare parte della metà del distacco scaricando sull'altra l'onere anche della differenza lucrata: l'attribuire ad uno solo dei confinanti, per il semplice fatto di avere costruito per primo, tutto il vantaggio, addossando all'altro tutto il danno, appare in netto contrasto con l'intero sistema, che è ispirato al principio dell'equo contemperamento degli opposti diritti dei proprietari finitimi". La migliore dottrina dette adesione a questo indirizzo. È quindi divenuto ius receptum che nell'ipotesi in cui i fondi anziché essere confinanti siano separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi, di ampiezza inferiore alla misura del distacco fra fabbricati, imposto dal codice civile o dalla regolamentazione speciale, non può trovare applicazione il principio della prevenzione, per la rilevante impossibilità (materiale, logica e giuridica) di una costruzione "sul confine", per il fatto che non può imporsi al secondo costruttore l'obbligo di un distacco superiore a quello totale e non avendo peraltro questi la possibilità di costruire in appoggio o in aderenza o di avanzare la propria costruzione sul terreno intermedio di proprietà aliena e quindi di poter esercitare i diritti di cui all'art. 875 c.c: (cfr. Cass. n. 5349-1982, 7129-1993, 3506-1999). Ma nella specie per un altro ben più dirimente profilo non opera il principio della prevenzione: l'art. 5 del piano regolatore generale del Comune di S. Marco dei Cavoti, regolando la zona edilizia in cui sono ubicati i fondi dei contendenti, ha infatti disposto che le nuove costruzioni non possono sorgere a distanza minore di metri cinque da tutti i confini, in modo quindi che tra i costruendi edifici si creassero degli spazi vuoti non inferiori a dieci metri. Ed invero, costituisce principio pacifico nella giurisprudenza di questa Corte che, quando il regolamento locale (contenente norme integrative del codice civile) prevede una distanza minima delle costruzioni dal confine con il fondo limitrofo, la prevenzione non è operante, giacché non è consentito edificare sul confine medesimo e mancherebbe per il vicino non preveniente la possibilità di far valere il diritto di spingere il proprio fabbricato fino a quello del vicino preveniente, e perché in ogni caso l'obbligo di arretrare la costruzione dal confine è assoluto essendo diretto a assicurare comunque uno spazio libero tra edifici e va rispettato anche se il fondo del vicino sia inedificato (cfr. Cass. nn. 3736-1982, 3361-1985, 9030-1987, 4438-1997, 5339-1997, 5364-1997, 10600-1999, 13963-1999,4895-2002). La ulteriore questione, sollevata dai ricorrenti, della derogabilità delle prescrizioni del piano regolatore circa i distacchi dal confine in presenza di consenso del proprietario è del tutto irrilevante oltre che sostenuta da deduzioni non sempre intellegibili. Di vero, poiché il confine da cui doveva rispettarsi il distacco era quello tra il fondo dei De Sciscio e il terreno intermedio di proprietà aliena, la costruzione avrebbe dovuto essere consentita dagli stessi odierni intimati con apposito negozio, la cui esistenza non è mai stata dedotta in giudizio. Dalle fatte considerazioni possono trarsi e enunciarsi i seguenti principi: "Nella ipotesi di fondi separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi di larghezza inferiore alla distanza minima delle costruzioni dal confine stabilita dal regolamento edilizio locale, la misura del distacco di cui il costruttore preveniente è tenuto a arretrare va computata non dal confine tra il di lui fondo e il terreno interposto ma dal confine tra questo e il fondo dell'altro proprietario laterale". "Quando il regolamento edilizio locale preveda una distanza minima delle costruzioni dal confine, il criterio della prevenzione non opera perché l'obbligo di arretrare la costruzione è assoluto e va quindi rispettato anche nella ipotesi in cui i fondi, anziché essere contigui, siano separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi" Cass. 17.1.03, n. 627, GC, 2003, I,1233.

Diverso, invece, il caso che ci occupa, dove la distanza dal confine andrà calcolata avuto riguardo il limite del terreno di proprietà del costruttore:

"in tema di distanze tra costruzioni, la distanza da osservare, per il proprietario che intenda costruire su di un fondo diviso da quello limitrofo da un'area inedificabile (appartenente ad un terzo, ovvero comune ai proprietari dei due fondi vicini non contigui) di larghezza minore della distanza minima da osservare tra fabbricati, deve essere calcolata da una linea ideale di confine equidistante dai due fondi (situata, pertanto, sulla mezzeria dell'area intermedia) tutte le volte in cui la distanza stessa, prescritta dallo strumento urbanistico locale, debba osservarsi tra fabbricati. Tale principio non è, per converso, applicabile qualora il distacco minimo assoluto sia, invece, imposto tra la nuova opera ed il confine, poiché, in tal caso, il distacco stesso si identifica sempre con la linea di separazione tra l'area intermedia ed il terreno del costruttore, non sussistendo le ragioni di equilibrio che giustifichino il ricorso al suddetto criterio, e dovendo anche il proprietario del fondo vicino, che decida di edificare successivamente, rispettare la medesima distanza dal confine con detta area" Cass. 23.5.02, n. 7525, RGE, 2002, I,1247.