il problema della notifica al condominio

la notifica di un atto, indirizzato al condominio, qualora non avvenga nelle mani dell'amministratore, può essere validamente fatta nello stabile condominiale

per invalidare tale tipo di notifica, non è necessario contestare la qualità dichiarata dal consegnatario, atteso che tale qualità, considerata in sé e per sé, non è sufficiente a far ritenere validamente perfezionata la notificazione nei confronti del condominio fatta nello stabile condominiale

La notifica di un atto, indirizzato al condominio, qualora non avvenga nelle mani dell'amministratore, può essere validamente fatta nello stabile condominiale - ai sensi dell'art. 139 c.p.c. (piuttosto che, ai sensi degli art. 137 e seg. c.p.c, all'amministratore che ne ha la rappresentanza legale), anche a persona diversa dall'amministratore -, soltanto qualora, in esso, si trovino locali destinati allo svolgimento ed alla gestione delle cose e dei servizi comuni (come ad esempio la portineria), idonei, come tali, a configurare un "ufficio" dell'amministratore, dovendo, in mancanza, essere eseguita presso il domicilio privato di quest'ultimo (cfr., amplius, anche il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

A tal proposito, è stato notato come, per invalidare tale tipo di notifica, non sia necessario contestare la qualità dichiarata dal consegnatario, atteso che tale qualità, considerata in sé e per sé, non è sufficiente a far ritenere validamente perfezionata la notificazione nei confronti del condominio fatta nello stabile condominiale: non è, infatti, sufficiente allo scopo la consegna dell'atto ad uno dei condomini, anche se "incaricato al ritiro" ed anche se "capace", dovendo risultare, dalla relazione di notificazione ovvero altrimenti, lo stato dei luoghi come sopra descritti.

In tal caso, l'onere della prova relativa non incombe al destinatario dell'atto, poiché dal tenore della relazione di notificazione non è desumibile "prima facie" la regolarità della notificazione destinata al condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, effettuata però presso lo stabile condominiale a persona diversa dall'amministratore (a differenza di quanto invece si avrebbe se, per esempio, dalla relata di notificazione risulti la consegna al "portiere" o ad altra persona incaricata presso un apposito "ufficio dell'amministratore" interno all'edificio condominiale): pertanto, è onere del notificante dimostrare che la notificazione, malgrado il tenore della relazione dell'ufficiale giudiziario, venga effettuata con le modalità richieste quando destinatario sia un condominio.

In mancanza, la notificazione, destinata all'amministratore del condominio, ma fatta presso l'edificio condominiale al singolo condomino,

"anche se qualificatosi come incaricato al ritiro, è da ritenersi nulla" (Cass., sez. III, 15 aprile 2011, n. 8724, DeG, 2011; conforme Cass., sez. II, 16 maggio 2007, n. 11303, GCM, 2007, 5).

Conseguentemente, ad esempio, deve esser disposta la rinnovazione della notifica, ai sensi dell'art. 291 c.p.c., dell'atto di riassunzione del giudizio dinanzi al giudice di rinvio - da fare personalmente, ai sensi dell'art. 392 c.p.c. - nei confronti di un condominio rimasto contumace, se effettuata nell'edificio condominiale e a mani di un "impiegato dipendente addetto alla ricezione atti", secondo quanto risultante dalla relata dell'ufficiale giudiziario, perché tale qualità, non consistendo in un fatto avvenuto alla presenza del pubblico ufficiale o da questi compiuto, non può ritenersi provata fino a querela di falso, ma costituisce soltanto presunzione "iuris tantum" dei rapporti tra ricevente e destinatario - che è un ente di gestione sfornito di soggettività giuridica, ancorché imperfetta, e di autonomia patrimoniale, ancorché limitata - rappresentato dall'amministratore.

Pertanto la notifica a questi personalmente, ovunque si trovi, degli atti indirizzati al condominio è valida, mentre in mancanza dello stesso, deve avvenire a mani delle persone e nei luoghi indicati dall'art. 139 c.p.c., sì che se effettuata a persona diversa dall'amministratore e nello stabile condominiale,

"devono esservi locali destinati all'organizzazione e allo svolgimento e della gestione delle cose e dei servizi comuni, come ad esempio la portineria, per la configurabilità dell'"ufficio" dell'amministratore" (Cass., sez. II, 21 maggio 2001, n. 6906, GCM, 2001, 1018).

In argomento, si confronti anche la seguente pronuncia, ove s'afferma che è nulla la domanda giudiziale rivolta nei confronti di un condominio, nella quale sia citata l'amministrazione, senza l'indicazione del nominativo del destinatario dell'atto:

"non avendo il condominio personalità giuridica, le domande giudiziali dirette nei suoi confronti devono essere notificate a persona fisica individuata" (Trib. Napoli 12 ottobre 1994, ALC, 1995, 423).

Qualora, dalla relazione di notifica, risulti che il destinatario abbia rifiutato l'atto negando la qualità di amministratore del condominio, deve ritenersi affetta da nullità la relativa notificazione, a meno che il condominio non si costituisca in giudizio o, in caso di mancata costituzione, l'attore non dimostri, ove questa già non risulti aliunde, ovvero non sia pacifica, la sussistenza, in capo al soggetto che ha rifiutato l'atto, dei poteri rappresentativi del condominio.

Ne consegue che, nel caso di rifiuto motivato dall'assenza di poteri rappresentativi, non solo non opera la presunzione legale di avvenuta notifica di cui all'art. 138 c.p.c. ma non potrà procedersi alla notifica neppure ai sensi dell'art. 140 c.p.c., atteso che, nel primo caso, l'effetto previsto dalla norma si verifica solo ove il rifiuto provenga dal soggetto che si identifichi inequivocamente come destinatario dell'atto e, nel secondo caso,

"la notifica ex art. 140 c.p.c. è possibile solo ove il rifiuto provenga da soggetti che siano col destinatario nella relazione prevista dall'art. 139 c.p.c." (Cass., sez. II, 7 luglio 2004, n. 12460, GCM, 2004, 7-8).

In effetti, il condominio di edifici (che non è una persona giuridica, ma un ente di gestione) non possiede una sede in senso tecnico,

"ove non abbia designato nell'ambito dell'edificio un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, ha il domicilio coincidente con quello privato dell'amministratore che lo rappresenta" (Cass., sez. II, 10 febbraio 2010, n. 2999, DeG, 2010; conforme Cass., sez. II, 2 agosto 2005, n. 16141, GCM, 2005, 10).

E' irrilevante, peraltro, la circostanza che vi sia stato, "medio tempore", un mutamento nella persona fisica del legale rappresentante del condominio: pertanto,

"qualora sia parte in causa l'amministrazione di un condominio edilizio è valida la notifica del ricorso per cassazione presso un determinato avvocato "legale incaricato della difesa del Condominio Xxxx"" (Cass., sez. II, 1 agosto 2006, n. 17482, GDir, 2006, 40, 116).

In ipotesi di mancata nomina dell'amministratore, in un edificio in condominio, la domanda giudiziaria contro il condominio va proposta nei confronti della totalità dei condomini, con la conseguenza che ove si accerti, in grado di appello, il difetto di integrità del contraddittorio, per essere stati convenuti in giudizio solo alcuni di essi, il giudice d'appello, a norma dell'art. 354 c.p.c., deve dichiarare la nullità della sentenza impugnata, e rimettere la causa al giudice di primo grado per

"l'integrazione del contraddittorio e la trattazione della causa con la partecipazione di tutti i condomini" (Cass., sez. II, 13 gennaio 1983, n. 255, GCM, 1983, 1).

Quanto alla notifica del titolo esecutivo, eseguita nei confronti dell'amministratore, essa deve considerarsi effettuata nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (spettando all'amministratore il compito di rendere edotti i singoli condomini): così, in tema di opposizione agli atti esecutivi (nella specie il precetto), ben può trovare applicazione la norma di cui all'art. 654 comma 2 c.p.c. secondo cui, in deroga all'art. 479 c.p.c, è

"escluso che il terzo creditore debba procedere ad una nuova notifica del titolo esecutivo nei confronti del singolo condomino contro il quale intende agire esecutivamente" (Trib. Napoli, sez. V, 11 marzo 2009, n. 6693, ALC, 2010, 1, 79).