Giustizia civile - Giustizia civile -  Emilio Graziuso - 04/12/2019

Contratto preliminare di compravendita e pericolo di rivendica

Con una recentissima pronunzia la n. 31314 del 29 novembre 2019, la II Sezione della Suprema Corte è tornata ad occuparsi del contratto preliminare, istituto tra i più suggestivi del nostro diritto privato1.

Più in particolare la Suprema Corte affronta la problematica relativa agli effetti della trascrizione di una domanda giudiziale nei confronti del promittente venditore.

Prima, però, di esaminare i profili giuridici posti a fondamento della pronunzia della Corte di Cassazione, appare opportuno, per una maggiore completezza espositiva soffermarsi, seppur brevemente, sulla fattispecie concreta che ha dato luogo alla decisione.

Era accaduto, infatti, che successivamente alla stipula di un contratto preliminare, era stata trascritta sul bene oggetto dello stesso da parte di un terzo una domanda giudiziale volta ad ottenere la nullità o l’annullamento del negozio.

A seguito della trascrizione di detta domanda, quindi, il promissario acquirente si rifiutava di stipulare il contratto definitiva se prima non fosse stata cancellata la trascrizione pregiudizievole.

Il promissario acquirente promuoveva, quindi, un’azione che si concludeva con una sentenza non definitiva con la quale veniva dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore.

Quest’ultimo, inoltre, veniva condannato a restituire la caparra confirmatoria ricevuta.

Il promittente venditore promuoveva, quindi, appello, che veniva respinto e, successivamente ricorso in Cassazione dichiarato infondato con il provvedimento in esame.

Passando ora all’esame dei profili giuridici sottesi alla pronunzia della Suprema Corte è bene da subito rilevare come essa prenda le mosse dal disposto dell’art. 1481 c.c., rubricato, “pericolo di rivendica”.

Tale articolo, come è noto, statuisce che “il compratore può sospendere il pagamento del prezzo, quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi, salvo che il venditore presti idonea garanzia (…) il pagamento non può essere sospeso se il pericolo era noto al compratore al tempo della vendita".

Si tratta, quindi, di una disposizione che prevede una forma di autotutela per il compratore, costituendo, quindi, “un presidio del sinallagma funzionale della vendita” (Cass., sez. II, 29 novembre 2019 n. 31314), che si applica anche nell’ipotesi di contratto preliminare di compravendita

Di conseguenza, secondo l’orientamento costante di legittimità (Cass. 26 gennaio 1985, n. 402; Cass. 18 novembre 2011, n. 24340; Cass. 21 maggio 2012, n. 8002) il promissario acquirente può rifiutarsi di concludere il contratto definitivo ove vi sia pericolo di evizione del bene a lui promesso.

Secondo i principi sanciti dalla giurisprudenza di legittimità espressasi in materia, il pericolo di evizione deve essere concreto ed attuale e non, quindi, astratto ed ipotetico (Cass. 22 giugno 1994, n. 5979; Cass. 22 febbraio 2016, n. 3390).
“L'irrilevanza dei pericoli solo teorici riflette il limite della buona fede, che il mezzo speciale di autotutela ex art. 1481 c.c., ripete dalla disciplina generale dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (Cass. 6 aprile 1987, n. 3323; Cass. 21 maggio 2012, n. 8002)” (Cass., sez. II, 29 novembre 2019 n. 31314).

Ciò che viene in rilievo è, quindi, il fatto obiettivo del serio pericolo di evizione a prescindere che ricorra o meno colpa del venditore.

La trascrizione di una domanda giudiziale contro il promittente venditore diretta a conseguire il trasferimento del bene promesso in vendita determina, quindi, come nel caso di specie, in capo al promissario acquirente un pericolo concreto ed attuale di evizione.

Di conseguenza, il rifiuto del promissario acquirente di addivenire alla stipula del contratto definitivo prima della cancellazione della trascrizione non è un comportamento contrario a buona fede.

1 Per uno studio approfondito del contratto preliminare, sia dal punto di vista sostanziale che processuale, E. Graziuso – P. Licci, Giuffrè Francis Lefebvre, 2016