Lavoro - Tipologie contrattuali -  Donatella Marino - 13/06/2019

CONTRATTO DI LOCAZIONE E CONTRATTO DI OSPITALITA’: LE DIFFERENZE

L’attuale mercato della Hospitality è caratterizzato dalla compresenza di una pluralità di rapporti contrattuali possibili fra i c.d. host e i c.d. guest - mutuando i termini utilizzati dai portali - che mescolano elementi di tipologie contrattuali a volte tra loro incompatibili.  Lo scostamento tra il mercato e il diritto nasce già sui portali online come Airbnb, Booking o Homeaway, che indicano le loro proposte abitative utilizzando categorie contrattuali di valenza internazionale ma dai contorni evanescenti per il diritto interno, sganciate dalla disciplina di riferimento. Lo scotto di questa confusione è il rischio che sia gli operatori sia le Pubbliche amministrazioni incaricate dei controlli non abbiano gli strumenti per interpretare e applicare correttamente la normativa alimentando così gravosi contenziosi.

Uno dei nodi centrali nasce dalla distinzione fra contratto di locazione, anche per periodo breve o con finalità turistica, e contratto di alloggio in struttura ricettiva, o contratto di ospitalità turistica, che, nella prassi, si presentano come non più distinguibili, ma che sul piano giuridico ricadono in diverse fattispecie giuridiche e altrettanto diverse ricadute. Ecco qualche esempio di contrapposizione tra le due figure.

Quanto al contenuto, il contratto di locazione si basa sul godimento esclusivo dell’immobile da parte del conduttore, per cui il locatore, ai sensi dell’Art. 1575 n. 3 c.c., è tenuto a “garantirne il pacifico godimento durante la locazione”, mentre non sono previsti ulteriori servizi qualificabili come di hotellerie. Il contratto atipico di ospitalità, al contrario, prevede, accanto al godimento dell’immobile, anche ulteriori servizi di natura genericamente alberghiera e, in particolare, servizi di housekeeping, che costituiscono servizi ulteriori ad personam che caratterizzano il contratto atipico di ospitalità rispetto al contratto di locazione.

Questa differenza di contenuto, peraltro, incide anche sulle obbligazioni a carico del locatore e del conduttore, in quanto, in relazione al contratto di locazione, le spese di ordinaria amministrazione e le piccole riparazioni sono poste a carico del conduttore ai sensi dell’Art. 1609 c.c. (trattandosi, in ogni caso, di una previsione derogabile dalle parti), mentre, in relazione al contratto di ospitalità, sono poste a carico direttamente del locatore. Questa differenza netta fra contratto di locazione e contratto di ospitalità è stata sottolineata più volte dalla giurisprudenza con un orientamento consolidato, ancorché datato. E in assenza di nuove innovative decisioni, l’assetto è quello sopra delineato. Emblematica in questo senso è la pronuncia della Corte di Cassazione n. 11859 del 02/11/1992, in base alla quale “sono tali caratteristiche che distinguono il contratto di locazione da quello di albergo o di residence, nei quali la prestazione di determinati servizi assume funzione paritetica rispetto al godimento dell'immobile ed entra nel sinallagma contrattuale. (…) Nel contratto di abitazione in residence, soprattutto, al godimento di un monolocale od appartamento forniti di arredamento, si aggiunge la prestazione di una serie di servizi, simili ai servizi alberghieri, quali il portierato, la fornitura della luce, la pulizia dei locali e della biancheria, etc., quali contenuto specifico del sinallagma contrattuale, nonché l'esistenza di altri servizi, quali ristorante, etc., liberamente fruibili. Viceversa, ne rimangono esclusi, come nel contratto di albergo, alcune obbligazioni proprie del contratto di locazione, quali quella di provvedere alle piccole riparazioni (art. 1609 c.c.). Questa Corte ha avuto già modo di precisare che "il contratto di residence si differenzia dal contratto di locazione di immobile arredato, che è soggetto alla disciplina della l. 27 luglio 1978, n. 392, perché in quest'ultimo l'oggetto della prestazione si esaurisce nel godimento del bene (ancorché il concedente possa eventualmente fornire prestazioni accessorie rientranti nel novero dei normali servizi condominiali), mentre nel contratto di albergo e di residence il godimento dell'immobile, avente di regola carattere temporaneo e transitorio, si accompagna e si integra con una serie di servizi, di natura genericamente alberghiera, riconducibili al contratto d'opera, che assumono una rilevanza paritetica rispetto alla prestazione dell'alloggio" (Cass. 04.02.1987, n. 1067). È l'esistenza e l'effettiva fornitura di alcuni servizi, e la possibilità di fruizione di altri nonché l'esclusione di talune obbligazioni proprie del conduttore, secondo quanto chiarito in precedenza, che distingue la locazione del contratto di residence”.

A tal proposito, inoltre, è necessario considerare che, normalmente, il contratto di locazione viene utilizzato all’interno di dimore private, mentre il contratto di ospitalità si colloca all’interno di strutture ricettive aperte al pubblico, con conseguente applicazione della relativa disciplina. A questo aspetto, delicatissimo, sarà dedicato uno specifico approfondimento.

Il contratto di locazione, inoltre, deve essere registrato da parte del locatore entro 30 giorni dalla stipulazione. L’obbligo di registrazione, al contrario, non sorge in relazione ai contratti di locazione che non superino i 30 giorni complessivi nell’anno. Un medesimo obbligo di registrazione, al contrario, non è previsto in relazione al contratto di ospitalità, indipendentemente dalla sua durata. Il Tribunale di Foggia, in questo senso, con sentenza del 30/07/2014 afferma che “il contratto turistico “vuoto per pieno” avente ad oggetto la cessione di alcune unità immobiliari rientrando nel novero dei contratti di ospitalità tra i quali è compreso quello di albergo, non costituisce un semplice contratto di locazione, ma un contratto caratterizzato da molteplici prestazioni tutte collegate per cui non è nullo per omessa registrazione posto che non rientra nella tipologia di contratti soggetti a tale adempimento”.

Sempre in relazione alla distinzione fra contratto di locazione e contratto di ospitalità, è necessario fare riferimento al rilascio dell’immobile e, in particolare, alla possibilità per il locatore di ricorrere alla procedura di licenza e di sfratto di cui all’Art. 657 c.p.c. Questa possibilità, in particolare, è riconosciuta al locatore con un contratto di locazione (essendo, peraltro, necessario, in questo caso, un contratto di locazione scritto), mentre è preclusa qualora alla base vi sia un contratto di ospitalità; in questo senso, si esprime la sentenza della Corte di Cassazione Penale n. 26233 del 12/04/2006, in base alla quale “non può essere considerato illecito l'intervento di un funzionario della Polizia di Stato, svolto nell'esercizio dei poteri di composizione dei dissidi privati che indubbiamente compete all'autorità di pubblica sicurezza, al fine di persuadere l'occupante moroso di una camera di residence a rilasciare l'immobile, nel quadro di un rapporto contrattuale di alloggio, al quale, per la sua atipicità, non si applica la procedura dello sfratto prevista per il contratto tipico di locazione; (…) la tesi è conforme alla giurisprudenza civile in materia e alle pronunce giurisdizionali richiamate nella sentenza, dalle quali si desume l'equiparazione del contratto di residence a quello di albergo e all'atipicità di esso, che lo sottrae alla previsione dell'art. 657 c.p.c., il quale contempla il contratto tipico di locazione”.

Una netta separazione fra contratto di locazione e contratto di ospitalità, ancora, si evince sul terreno penalistico in relazione all’integrazione del reato di violazione di domicilio di cui all’Art. 614 c.p. da parte del locatore che entri all’interno dell’immobile locato o concesso in godimento con un contratto di ospitalità senza il consenso dell’inquilino. La fattispecie di reato, in particolare, risulta perfettamente integrata in relazione al contratto di locazione che, come visto sopra, prevede il godimento esclusivo dell’immobile da parte del conduttore con conseguente esclusione anche del locatore, il quale, di conseguenza, non può né deve accedere all’immobile in assenza del conduttore o senza idoneo preavviso o consenso, laddove non sussistano ragioni di particolare necessità e urgenza. Diverso è il caso del contratto di ospitalità, nonché del contratto d’albergo, che, al contrario, non comporta un’esclusione totale del proprietario dall’immobile, ma prevede la prestazione di ulteriori servizi di hotellerie che presuppongono un accesso all’alloggio, anche in assenza dell’inquilino. Il Tribunale di Monza, in questo senso, con sentenza n. 2258 del 28/09/2012 afferma che “difetta, invero, all'integrazione del reato ipotizzato (reato di violazione di domicilio ndr) uno ius excludendi assolutamente imperfetto: la locazione di una stanza d'albergo è cosa ben diversa dalla locazione di un immobile ad uso abitativo dove al locatore (come a chiunque altro) è inibito l'ingresso in assenza del conduttore o in sua dissenziente presenza. Come ben risulta, invero, dalle condizioni generali di contratto che regolamentano il rapporto giuridico tra l'ospite/cliente e l'organizzazione alberghiera si tratta di obbligazioni assai diverse dalla "normale" locazione che con essa non vanno confuse (così da ipotizzare come alternativa il reato di ragione fattasi). Noto è per esempio che la Direzione, usualmente, si riservi il diritto - in caso di utilizzo prolungato della camera (un caso classico è il superamento oltremisura degli orari indicati per la partenza) - di rimuovere gli oggetti dell'ospite dalla camera e di custodirli in un luogo opportuno della struttura (talvolta financo a spese dell'ospite). Diritto che certo non compete al locatore in caso di finita locazione, il quale non può di sicuro procedere ad autonomo trasloco. Ed ancora è noto che l'organizzazione alberghiera si possa riservare i c.d. diritti opzionali sul cambio della camera nella cui assegnazione l'ospite non può vantare pretese, per così dire, individualizzanti. Ed infine è altresì noto ch'essa possa recedere dal contratto, per ragioni considerate legittime e con effetto immediato, che certamente differenziano profondamente l'organizzazione alberghiera da una locazione d'immobile”.

Infine, è necessario fare riferimento alle conseguenze in caso di controversie. Per quanto riguarda il contratto di locazione, in particolare, ai sensi dell’Art. 5 comma 1 bis del D.Lgs. 28/2010, come modificato dall’Art. 84 della L. 98/2013, è stata introdotta una procedura di mediazione obbligatoria, per cui “chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di (…) locazione (…), è tenuto, assistito dall’avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto ovvero il procedimento di conciliazione previsto dal dlgs 8 ottobre 2007, n. 179, ovvero il procedimento istituito in attuazione dell’art. 128-bis del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia di cui al dlgs 1° settembre 1993, n. 385 e successive modificazioni, per le materie IVI regolate. L’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. La procedura di mediazione, al contrario, non è prevista come obbligatoria anche in relazione al contratto di ospitalità, per cui, in questo caso, starà alle parti decidere se ricorrere ad una procedura di mediazione, ad un arbitrato o se adire direttamente il giudice.