Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 08/02/2018

Condominio: servitus altius non tollendi, ovvero il divieto contrattuale di sopraelevare

Il divieto di sopraelevazione, stabilito contrattualmente (ad esempio, regolamento condominiale contrattuale o, anche, divieto inserito nei singoli atti di acquisto degli immobili di proprietà individuale), integra una servitus altius non tollendi, con la conseguenza che non è possibile subordinare la tutela giuridica di tale servitù all'esistenza di un concreto pregiudizio, derivante dagli atti lesivi, dato il carattere di assolutezza di questa situazione giuridica soggettiva:

“servitus altius non tollendi, che si concreta nel dovere del proprietario del fondo servente di astenersi da qualunque attività edificatoria che abbia come risultato quello di comprimere o ridurre le condizioni di vantaggio derivanti al fondo dominante dalla costituzione della servitù” (Cass., sez. II, 12 ottobre 2009, n. 21629, GCM, 2009, 10, 1429).

Così, sul presupposto secondo cui l'art. 1127 c.c., disciplinante il regime legale delle sopraelevazioni, è derogabile - come emerge dall'espressa riserva contenuta nel comma 1: cfr.. amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, Rimini 2013 - da una convenzione preesistente o coeva alla costituzione del condominio, è stato in giurisprudenza precisato come il divieto assoluto di sopraelevazione - nella specie, stabilito dal regolamento di condominio costituente parte integrante del contratto di acquisto dei singoli cespiti -, a carico dell'ultimo piano dell'edificio ed a favore tanto delle parti di proprietà comune, quanto delle unità immobiliari in proprietà esclusiva dell'edificio,

“avendo sostanzialmente natura di servitù "altius non tollendi", può essere fatto valere sia dai singoli condomini che dal condominio” (Cass., sez. II, 3 dicembre 1994, n. 10397, GCM, 1994, 12 – titolo che può legittimamente vietare anche l'aggiunta di manufatti a quelli preesistenti all'ultimo piano; nella specie, veranda di chiusura di lastrico terrazzato a livello: Cass., sez. II, 21 maggio 1987, n. 4632, GCM, 1987, 5 - con il carattere della perpetuità, pesi al fondo altrui e limitazioni alla facoltà ed ai poteri dei proprietari, che costituiscono la caratteristica tipica della servitù: App. Milano 25 giugno 2004, ALC, 2005, 315).

Il divieto di sopraelevazione, stabilito contrattualmente e opponibile al terzo, in quanto accettato (tali limitazioni, infatti, vincolano anche gli acquirenti dei singoli appartamenti, indipendentemente dalla trascrizione, qualora essi nell'atto di acquisto, facendo espresso riferimento al regolamento, dimostrino di esserne a conoscenza e di accettarne il contenuto) ovvero trascritto, può essere fatto valere da ciascuno dei condomini sia come tale, sia quale proprietario esclusivo di una porzione dell'edificio: nella pronuncia che segue, ad esempio, la Suprema Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito, i quali avevano ritenuto che la clausola del regolamento, richiamato negli atti di acquisto, che faceva divieto di effettuare qualunque modifica o variazione esterna all'edificio, costituiva

“titolo per l'esclusione del diritto di sopraelevazione riconosciuto al proprietario dell'ultimo piano dall'art. 1127” (Cass., sez. II, 14 gennaio 1993, n. 395, GCM, 1993, 54; Cass., sez. II, 25 ottobre 1988, n. 5776, GCM, 1988, fasc. 10 - la limitazione convenzionale, una volta trascritto il titolo che la prevede, è opponibile al terzo acquirente del bene su cui essa grava (nella specie: terrazza di copertura dell'edificio condominiale), a nulla rilevando la sua mancata riproduzione nell'atto di trasferimento di detto bene: Cass., sez. II, 11 novembre 1982, n. 5958, GCM, 1982, 10-11).