Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 14/03/2019

Condominio: parti comuni dell’edificio ed elencazione proposta dall’articolo 1117 del codice civile

L'articolo 1117 del codice civile (il cui incipit, con innovazione francamente di scarso rilievo, è stato implementato, dall'articolo 1 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, con la voce: «anche se aventi diritto a godimento periodico») propone un elenco (diviso in tre sotto gruppi) di beni da presumersi oggetto di proprietà comune (dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio: –), qualora il contrario non risulti dal titolo: ecco perché, in tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall'art. 1117 c.c., non è necessario che il condominio dimostri, con il rigore richiesto per la rivendicazione, la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo e, cioè, sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale (mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova).

V’è da considerare - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la seconda edizione del volume Riccardo Mazzon, "Manuale del contenzioso condominiale", Maggioli 2019 -, prima di analizzare i singoli gruppi cui è composto l’elenco, come in effetti, in ambito condominiale, tra le cose comuni ed i piani (o le porzioni di piano) possano verificarsi differenti tipologie relazionali:

(1) può, anzitutto, sussistere un legame materiale di incorporazione, che rende le prime indissolubilmente legate alle seconde ed essenziali per la stessa esistenza o per l'uso di queste, dalle quali i beni comuni (muri, pilastri, travi portanti, tetti, fondazioni, ecc.) non possono essere separati;

(2) può ravvisarsi, poi, una congiunzione tra cose che possono essere fisicamente separate senza pregiudizio reciproco; tale congiunzione è data dalla destinazione che, a sua volta, importa un legame di diversa resistenza: le parti comuni possono, infatti, essere essenziali per l'esistenza ed il godimento delle unità singole - nel qual caso il vincolo di destinazione è caratterizzato dalla indivisibilità -;

(3) le parti comuni sono semplicemente funzionali all'uso e al godimento delle unità singole - nel qual caso la cessione in proprietà esclusiva può essere separata dal diritto di condominio sui beni comuni -, sicché la presunzione di cui all'art. 1117 c.c. può risultare superata dal titolo.

Altro ambito di particolare interesse è quello inerente il possesso dei condomini sulle parti comuni di un edificio, il quale si esercita, fondamentalmente, in due diversi modi:

(a) se le cose, gli impianti ed i servizi sono oggettivamente utili alle singole unità immobiliari, a cui sono collegati materialmente o per destinazione funzionale (come ad esempio per suolo, fondazioni, muri maestri, facciata, tetti, lastrici solari, oggettivamente utili per la statica), l'esercizio del possesso consiste nel beneficio che il piano o la porzione di piano - e soltanto per traslato il proprietario - trae da tali utilità;

(2) se le cose, gli impianti ed i servizi sono utili soggettivamente e, perciò, la loro unione materiale o la destinazione funzionale ai piani o porzioni di piano dipende dall'attività dei rispettivi proprietari (come ad esempio per scale, portoni, anditi, portici, stenditoi, ascensore, impianti centralizzati per l'acqua calda o per aria condizionata), l'esercizio del possesso consiste nell'espletamento della predetta attività da parte del proprietario.

Deve, inoltre, considerarsi come, anche in assenza di nesso strutturale, materiale e funzionale, la condominialità di un complesso immobiliare, che comprenda porzioni eterogenee per struttura e destinazione, possa essere frutto dell'autonomia privata, di talché, ad esempio (tratto da Cass. civ. Sez. II, 16/01/2018, n. 884 - quotidiano Giuridico, 2018; Imm. e propr., 2018, 3, 189 -, laddove la Corte d'Appello di Genova aveva compiuto il proprio accertamento operando una valutazione dello stato effettivo dei luoghi ed un'indagine in ordine all'ubicazione dei beni, nonché ricostruendo la volontà pattizia in base ai titoli di acquisto, così pervenendo al convincimento che i posti auto di proprietà esclusiva appartenevano strutturalmente al complesso edilizio condominiale e perciò, rispetto ad essi, sussisteva il collegamento strumentale, materiale funzionale ovvero la relazione di accessorio, con le parti comuni - anche i proprietari esclusivi di spazi destinati a posti auto compresi nel complesso condominiale, possono dirsi condomini in base ai criteri di cui all'art. 1117 c.c. e, quindi, presumersi comproprietari di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si trovassero in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari.

Necessario tener conto, infine, di come le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà individuale estendono i loro effetti, secondo il principio accessorium sequitur principale, alle parti comuni - necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà solitaria -; non anche, invece, alle cose legate all'edificio da mera relazione spaziale, costituenti beni ontologicamente diversi suscettibili di godimento fine a se stesso, che si attua in modo indipendente da quello delle unità abitative: così, ad esempio, nel silenzio di un contratto di vendita di un appartamento, può essere escluso che le parti abbiano inteso ricomprendere nel trasferimento anche la quota millesimale di comproprietà di una diversa area condominiale scoperta (l’esempio è tratto da Cass., sez. II, 27 aprile 1993, n. 4931, GCM, 1993, 760; si vedano anche Cass., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8119, GCM, 2004, 4; Cass., sez. II, 18 gennaio 2005, n. 962, GCM, 2005, 1; Cass., sez. II, 16 aprile 1988, n. 2999, GCM, 1988, 4; Cass., sez. II, 7 maggio 2010, n. 11195, GCM, 2010, 5, 703).