Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 30/05/2019

Condominio e singole parti potenzialmente comuni: portineria, sottotetto, canna fumaria, muri perimetrali, sottosuolo - RM

Quanti ai locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, essi sono anche suscettibili (a differenza di altre  parti dell'edificio) di utilizzazione individuale, in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità; per questo motivo, in relazione ad essi occorre accertare, nei singoli casi, se l'atto che eventualmente le sottragga alla presunzione di proprietà comune contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi, nel secondo caso, l'esistenza di un vincolo obbligatorio “propter rem”, fondato su una limitazione del diritto del proprietario e suscettibile di trasmissione, in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti, anche in mancanza di trascrizione (peraltro possibile, ai sensi dell'articolo 2646 del codice civile) - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la seconda edizione del volume Riccardo Mazzon, "Manuale del contenzioso condominiale", Maggioli 2019 -.

La circostanza che la legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 abbia inserito, al punto 2) dell'articolo 1117 del codice civile, i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune, non modifica lo status quo delineato, negli anni, dalla giurisprudenza espressasi in argomento: il sottotetto di un edificio condominiale può, infatti, essere considerato pertinenza del piano più elevato del fabbricato esclusivamente qualora assolva la sola ed esclusiva funzione isolante e protettiva (dal caldo, dal freddo e dall'umidità) di quest'ultimo (con la conseguenza ad esempio che, in assenza di una specifica ed autonoma destinazione del bene, il sottotetto deve considerarsi ricompreso nella vendita dell'appartamento, quando sia stata espressamente prevista l'alienazione delle pertinenze); diversamente, se avuto riguardo, in concreto, alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti, in forma evidente ed obiettiva, ad uso comune a favore dei condomini (deposito, stenditoio, etc.) esso è da considerarsi parte comune: in tale ultima ipotesi, l'appartenenza del bene va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo il sottotetto compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza (tetto, muri maestri, suolo ecc.) o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano, per l’appunto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti

“oggettivamente destinato, sia pure in via potenziale, all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di interesse condominiale” (Cass. civ., Sez. II, 08/05/2017, n. 11184, CED Cassazione 2017; Cass., sez. II, 20 giugno 2002, n. 8968, GCM, 2002, 1050; Cass., sez. II, 15 giugno 1993, n. 6640, GCM, 1993, 1031; Trib. Milano, sez. XIII, 18 maggio 2009, n. 6256, RGE, 2009, 4, 1523; Trib. Ariano Irpino 28 agosto 1998, GM, 1999, 8; Cass., sez. II, 19 dicembre 2002, n. 18091, DeG, 2003, 3, 97; Cass., sez. II, 29 dicembre 2004, n. 24147, GCM, 2005, 1; Trib. Avellino 5 giugno 1995, ALC, 1995, 866; Cass., sez. II, 28 aprile 1999, n. 4266, RN, 1999, 1592; Cass., sez. II, 10 settembre 2009, n. 19566, GDir, 2009, 43, 48; Cass., sez. II, 14 febbraio 1980, n. 1106, GCM, 1980, 2; App. Milano 22 luglio 1997, GIUS, 1998, 120; Trib. Piacenza 2 febbraio 1995, ALC, 1995, 402; App. Milano 25 settembre 1992, ALC, 1993, 541. Anche la gronda del tetto di un condominio costituisce bene comune in quanto, essendo parte integrante del tetto e svolgendo una funzione necessaria all'uso comune, ricade tra i beni che l'art. 1117 n. 1 c.c. include espressamente tra le parti comuni dell'edificio: Cass., sez. II, 15 maggio 2007, n. 11109, GCM, 2007, 5; Canna fumaria: Cass., sez. II, 21 novembre 2008, n. 27822, ALC, 2009, 2, 146; Cass., sez. II, 29 agosto 1991, n. 9231, GC, 1992, I, 1869; Cass., sez. II, 17 febbraio 1995, n. 1719, GCM, 1995, 363; Cass., sez. II, 20 gennaio 1982, n. 369, GCM, 1982, 1; Trib. Milano 2 marzo 1992, ALC, 1992, 616; Cass., sez. II, 19 maggio 1992, n. 5978, GCM, 1992, 5. Muri perimetrali: Cass., sez. III, 24 ottobre 1986, n. 6229, GCM, 1986, 10; Cass., sez. II, 2 marzo 2007, n. 4978, GCM, 2007, 3; Cass., sez. II, 1 aprile 1999, n. 3119, GCM, 1999, 732; Cass., sez. II, 24 gennaio 1980, n. 597, GCM, 1980, 1; Cass., sez. II, 21 dicembre 2007, n. 27145, GCM, 2007, 12. Sottosuolo: Cass. civ., Sez. II, 30/03/2016, n. 6154, Giur. It., 2016, 6, 1323; Cass. civ. Sez. II, 12/10/2017, n. 23995, CED Cassazione 2017; Cass., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8119, GCM, 2004, 4; Cass., sez. II, 3 novembre 2000, n. 14350, RGE, 2001, I, 187; Trib. Oristano 9 marzo 1985, RGSarda, 1989, 54; Cass., sez. II, 24 ottobre 2006, n. 22835, GCM, 2006, 10; Cass., sez. II, 27 aprile 1993, n. 4934, GCM, 1993, 762; Cass., sez. II, 26 maggio 2003, n. 8304, GCM, 2003, 5; Cass., sez. II, 24 agosto 1998, n. 8346, FI, 1999, I,1541; Cass., sez. II, 28 giugno 1979, n. 3634, GCM, 1979, 6; Cass., sez. III, 17 agosto 1990, n. 8376, ALC, 1990, 697; Cass., sez. II, 4 marzo 1983, n. 1632, GCM, 1983, 3; Cass., sez. II, 15 maggio 1998, n. 4909, GCM, 1998, 1047l; Cass., sez. II, 4 aprile 2001, n. 4953, GCM, 2001, 690; Trib. Cagliari 20 settembre 2000, RGSarda, 2002, 357; Pret. Capri 16 ottobre 1990, ALC, 1991, 165; Cass., sez. II, 29 giugno 1985, n. 3882, GCM, 1985, 6; Cass., sez. II, 22 ottobre 1997, n. 10371, ALC, 1998, 47; Cass., sez. II, 20 ottobre 1984, n. 5315, GCM, 1984, 10).

La canna fumaria, financo se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente (anche se, solitamente, fa parte di un impianto comune) di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l'appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla “presunzione” di comunione.

Quanto ai muri perimetrali dell'edificio condominiale, pur non avendo essi funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri in quanto:

- determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato;

- lo proteggono dagli agenti atmosferici e termici;

- delimitano la superficie coperta;

- delineano la sagoma architettonica dell'edificio stesso.

Nell'ambito dei muri perimetrali (comuni) dell'edificio rientrano anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dell'immobile.

Ecco, allora, come ciascuno dei condomini possa servirsi dei muri perimetrali dell'edificio condominiale per quelle utilità accessorie che ineriscono al godimento della sua proprietà esclusiva (ad esempio apposizione di insegne, targhe, cartelli e simili ovvero anche apertura di finestre lucifere), naturalmente ove non impedisca l'esercizio concorrente del diritto degli altri partecipanti di fare eguale uso del muro.

In materia condominiale, il principio generale (articolo 840 del codice civile), secondo cui la proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene - e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino - produce effetti particolari, in quanto il suolo su cui sorge l'edificio è oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani.

In effetti, in senso stretto, il "suolo su cui sorge l'edificio", al quale fa riferimento l'art. 1117 c.c., è quella porzione di terreno sulla quale poggia l'intero edificio e, immediatamente, la parte infima di esso: pertanto, rientrano in tale nozione l'area dove sono infisse le fondazioni e la superficie sulla quale poggia il pavimento del pianterreno (sarà, pertanto, lesiva del diritto di comproprietà l'opera di escavazione eventualmente eseguita dalla proprietà del piano terreno, in profondità del sottosuolo, per ingrandire il suo locale).

I condomini, dunque, sono comproprietari non della superficie a livello di campagna, bensì dell'area di terreno sita in profondità - sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato - sulla quale posano le fondamenta dell'immobile; e, per il combinato disposto degli art. 840 e 1117 c.c., lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, deve considerarsi di proprietà comune, indipendentemente dalla sua destinazione; ecco perché, ripetesi, nessuno scavo di iniziativa individuale può essere realizzato senza l'autorizzazione dei condomini e l'eventuale apprensione del possesso del volume sottostante l'edificio - in conseguenza di scavi non autorizzati ed anche in assenza di una utilità condominiale del volume scavato -, non vale, di per sé, alla conversione della natura condominiale di questa parte dell'edificio, in proprietà individuale, salvo la possibilità che un condomino possa vantare un titolo idoneo di proprietà individuale.

Pertanto, per poter effettuare qualsiasi scavo finalizzato al maggior godimento della propria unità immobiliare, il proprietario esclusivo del piano più basso del condominio deve avere o un titolo attributivo della proprietà esclusiva del sottosuolo oppure il consenso unanime di tutti i condomini; così, deve presumersi che anche  gli spazi destinati a parcheggio, ubicati nel piano seminterrato dello stabile, ove non siano stati esclusi dal novero delle parti condominiali indicate negli atti pubblici di compravendita dei singoli appartamenti e nell'allegato regolamento di condominio predisposto dal costruttore, siano stati trasferiti nella proprietà comune dei condomini.

Peraltro, è senz'altro possibile l'esistenza di un locale autonomo, non di proprietà comune, posto nel sottosuolo, semprecché non debba essergli attribuita qualità di bene comune, in quanto interessante le fondazioni e comunque destinato al comune godimento dei condomini, come, ad esempio, se il vano ottenuto da uno dei condomini, nell'area sottostante l'appartamento di sua proprietà esclusiva (realizzato abusivamente con svuotamento di volume ed asportazione del terreno) e adibito a cantina, sia utilizzabile quale sede, ispezionabile, delle stesse fondazioni e delle fognature.

Ad ogni buon conto, in conformità con i principi generali, il condomino potrà installare, ad esempio, un serbatoio nel sottosuolo del cortile solo se l'opera non alteri "l'utilizzo del cortile praticato dagli altri condomini", ossia non incida sul modo di utilizzazione in atto e non impedisca analoga installazione da parte di altri.

Naturalmente, l'attribuzione ad uno dei condomini di una parte dell'edificio, posta nel sottosuolo, non comporta necessariamente l'attribuzione allo stesso della proprietà del suolo su cui sorge l'edificio: anche perché, fuori dell'ipotesi di concessione "ad aedificandum" o di quella in cui una costruzione già esistente sopra o sotto il suolo venga alienata separatamente dalla proprietà di questo, non è ammissibile la costituzione di un autonomo diritto di proprietà o di altro diritto reale sul sottosuolo come tale, a meno che tale autonomo diritto abbia per oggetto entità organiche produttive e quindi suscettibili di utilizzazione economica.

A tal proposito, può proporsi un’interessante gradazione, utile a determinare a chi spetti la proprietà di un locale dell'edificio condominiale, sottostante al piano terreno, poggiante sul principio generale secondo cui, poiché l'edificio condominiale comprende l'intero manufatto che va dalle fondamenta al tetto - e quindi anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse ed il suolo su cui sorge l'edificio -, oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è non la superficie, a livello del piano di campagna, che viene scavata per la posa delle fondamenta, bensì quella porzione del terreno su cui viene a poggiare l'intero edificio, e, immediatamente, la parte infima dello stesso: di conseguenza, anche per stabilire a chi spetti la proprietà di un locale dell'edificio condominiale, sottostante al piano terreno, deve farsi riferimento - non alle ordinarie norme poste dagli art. 840 e 934 c.c., ma – alle norme che regolano la proprietà condominiale, divisa per piani orizzontali, gradatamente accertandosi al predetto fine:

(a) se il titolo, esplicitamente o implicitamente, attribuisca a taluno la proprietà esclusiva;

(b) se, tacendo il titolo, la proprietà esclusiva possa riconoscersi ugualmente in quanto acquisita per usucapione;

(c) se, non potendo neanche accamparsi l'usucapione, il locale, per la sua struttura, non possa considerarsi tra le parti dell'edificio necessarie all'uso comune o tra le cose destinate ad un servizio o al godimento comune e debba, viceversa, considerarsi destinato ad uso esclusivo.

Infine, quanto al c.d. “vespaio”, che consiste in un riempimento calcareo, a nido d'ape, in terra di riporto, sottostante il pavimento del piano terra (che ad esso sopra s'appoggia), non v'è concordia circa il suo regime legale in quanto, mentre per taluno esso non rientra nell'ambito del suolo comune, ma costituisce un manufatto distinto dalle fondazioni e al servizio esclusivo dell'unità immobiliare al piano terreno, poggiante sul suolo comune, sicché eventuali danni causati dal cattivo stato del vespaio lamentati dal proprietario di tale unità immobiliare andranno ascritti al proprietario medesimo (così, ad esempio, App. Roma, sez. III, 2 settembre 2008, n. 3354), per altri (ad esempio Cass., sez. II, 15 febbraio 2008, n. 3854, GCM, 2008, 2, 236), l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell'edificio e la superficie del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, appartiene, come parte comune, a tutti i condomini, in quanto destinata all'aerazione e alla coibentazione del fabbricato.