Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 01/08/2019

Condominio e singole parti potenzialmente comuni: balconi, volumi tecnici, elementi decorativi - RM

Quanto ai balconi, essi sono elementi accidentali e non portanti (funzione assolta da pilastri ed architravi) della struttura del fabbricato e, pertanto - anche se inseriti nella facciata -, non costituiscono parti comuni dell'edificio - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la seconda edizione del volume Riccardo Mazzon, "Manuale del contenzioso condominiale", Maggioli 2019 -; appartengono, invece, ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti (che sono, dunque, gli unici responsabili dei danni eventualmente cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura), in quanto formano parte integrante dell'appartamento che vi ha accesso come prolungamento del piano (così, anche la terrazza, ancorché prospiciente il cortile comune dell'edificio condominiale, appartiene in via esclusiva al proprietario dell'appartamento, al quale accede in qualità di pertinenza); peraltro, nel caso di balconi il cui piano di calpestio sia costituito dalla soletta dei solai, fuoriuscente dai muri perimetrali, la soletta divisoria che separa il piano sottostante dal piano sovrastante è da considerarsi comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., ai proprietari di entrambi i piani, i quali possono servirsene nel loro interesse,

“purché non contrario alla sua destinazione o fuori dal diritto altrui” Cass., sez. II, 23 giugno 1995, n. 7148, GCM, 1995, 6; Pret. Torre Annunziata 21 dicembre 1981, VN, 1982, 797; Cass., sez. II, 18 novembre 1992, n. 12317, GCM, 1992, 11; Cass., sez. II, 13 dicembre 1979, n. 6502, GCM, 1979, 12; Cass., sez. II, 7 settembre 1996, n. 8159, GCM, 1996, 1266. Sporti chiusi: Cass., sez. II, 29 ottobre 1992, n. 11775, VN, 1993, 757. Facciata: Cass., sez. II, 30 gennaio 1998, n. 945, GCM, 1998, 193; App. Salerno 16 marzo 1992, ALC, 1992, 341; App. Napoli 16 ottobre 1990, GM, 1991, 1; Cass., sez. II, 3 agosto 1990, n. 7831, GCM, 1990, 8; Cass., sez. II, 16 dicembre 2004, n. 23453, RGE, 2006, 4-5, 865 (pannelli); Cass., sez. II, 9 febbraio 1982, n. 776, GCM, 1982, 2 (pannelli); Cass., sez. II, 27 marzo 2003, n. 4528, GCM, 2003, 622 (volumi tecnici); App. Milano 15 settembre 1989, GC, 1990, I, 1123 (parapetti di coronamento); Cass., sez. II, 10 maggio 1996, n. 4391, GCM, 1996, 706 (intercapedini); Cass., sez. II, 6 marzo 1978, n. 1102, GC, 1979, I, 555 (muraglione di sostegno); Cass., sez. II, 19 gennaio 1985, n. 145, GCM, 1985, 1; Cass., sez. II, 26 marzo 1993, n. 3642, GCM, 1993, 561 (solaio pianterreno); Cass., sez. II, 8 settembre 1997, n. 8717, GCM, 1997, 1647 (sottoscala); Trib. Milano 8 giugno 1992, ALC, 1993, 330; Cass., sez. II, 10 maggio 1996, n. 4392, GCM, 1996, 706 (pavimento in vetrocemento); Trib. Milano 17 dicembre 1990, ALC, 1991, 800 (corridoio); Trib. Casale Monferrato 24 febbraio 1984, VN, 1984, 1583 (piano in pilotis); Cass., sez. II, 5 febbraio 1979, n. 761, GCM, 1979, 2 (androne).

I fregi ornamentali e gli elementi decorativi, invece, pur inerenti ai balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio (e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti); quanto, invece, ai balconi di cui sono dotate le scale di un edificio condominiale, che sono accessibili unicamente da queste ed hanno una funzione architettonica, lucifera e di aereazione, si presumono di proprietà comune, in quanto costituiscono parte organica ed integrante dell'intero fabbricato.

Quanto agli sporti chiusi (analogamente ai balconi), essendo accidentali rispetto alla struttura del fabbricato e non avendo funzione portante (assolta da pilastri ed architravi), non costituiscono parti comuni, anche se inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell'appartamento che vi ha accesso, come un prolungamento del piano.

Quanto alla facciata di prospetto, essa rientra nella categoria dei muri maestri e costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione.

Va considerato, inoltre, bene comune anche tutto quel che afferisce ad elementi costituenti parte integrante della facciata dell'edificio (inquadrantesi nell'aspetto estetico di questo: ad esempio, i muretti di recinzione delle terrazze e delle balconate che, da una parte, rappresentano la proiezione della proprietà individuale, consentendone godimento esclusivo e possibilità di affaccio e, dall'altra, si pongono come elementi esterni aventi una attitudine funzionale legata al decoro dell'edificio, che è bene di godimento collettivo).

In tal contesto, la proprietà esclusiva delle terrazze e dei balconi si estende a tutte le opere necessarie al godimento e all'utilizzazione, quali la pavimentazione, la parte interna ed i davanzali dei parapetti, mentre, invece, sono di proprietà condominiale la parte esterna dei parapetti, la fascia di coronamento (cornicione o marcapiano) e quella di rivestimento dei bordi aggettanti (frontalini) con relativi intradossi.

Inoltre, sempre in tal chiave, le spese di manutenzione dei pilastri e delle travi di un edificio sono a carico del condominio, in quanto elementi dell'intelaiatura portante in cemento armato del fabbricato; per altri manufatti, invece, il regime delle spese e della titolarità, dipende da elementi obiettivi e dalle relative attitudini funzionali; così, ad esempio, il parapetto esterno della terrazza a livello e del piano attico, i doccioni e le fasce di intradosso, con i relativi rivestimenti esterni, in quanto destinati ad assolvere ad una funzione estetico-ornamentale della facciata dell'edificio, rientrano nella categoria dei beni comuni.

Ancora:

- a differenza di colonnine e pilastrini, sono parti comuni i “frontalini” di marmo, con riguardo alla esclusiva loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi ed alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio, nonché all'utilizzazione come “gocciolatoi”;

- il muro configurato da pannelli di riempimento, delimitante l'edificio condominiale rispetto ad altro edificio aderente, siccome costruito sul suolo comune, appartiene in comune a tutti i comproprietari del suolo (lo stesso dicasi per i pannelli esterni di riempimento fra pilastri in cemento armato, i quali - ancorché la funzione portante sia assolta principalmente da pilastri ed architravi - sono anch'essi eretti a difesa degli agenti atmosferici e fanno parte della struttura e della linea architettonica dell'edificio);

- rientrano, inoltre, tra le parti comuni dell'edificio (e, in caso di divisione dell'edificio cui i detti spazi accedono, vi restano compresi anche se l'atto di divisione abbia omesso di inserirli tra le parti comuni), i cc.dd. volumi tecnici, ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vani ascensore, caldaia, autoclave, contatori) o altri beni comuni (quale il vano scale), in quanto insuscettibili di separato o autonomo godimento, per essere vincolati all'uso comune, in virtù della loro naturale destinazione o della loro connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell'edificio;

- anche il parapetto di coronamento dell'edificio è compreso nella previsione dell'articolo 1117, n. 3, del codice civile;

- l'intercapedine creata dal costruttore, tra il muro di contenimento del terreno che circonda i piani interrati o seminterrati dell'edificio ed il muro che delimita questi piani, deve considerarsi comune ai proprietari delle unità immobiliari dell'intero edificio, quando sia in concreto accertato che è destinata a fare circolare l'aria e ad evitare umidità ed infiltrazioni d'acqua sia a vantaggio dei piani interrati o seminterrati sia a vantaggio delle fondamenta e dei pilastri, che sono parti necessarie per l'esistenza di tutto il fabbricato;

- per determinare, invece, se un muraglione di sostegno del terrapieno, sottostante al giardino, di proprietà esclusiva di un condominio, sia o no comune, bisogna anche tener conto della ragione per cui, a suo tempo, esso è stato costruito: salvo diversa disposizione del titolo, infatti non sono estranee al condominio, ancorché esterne al muro perimetrale dell'edificio condominiale, le aree annesse come accessori o pertinenze ai locali dei singoli condomini che fanno parte dell'edificio stesso;

- a differenza del solaio divisorio tra due piani dell'edificio, in proprietà comune ai due rispettivi proprietari, il solaio del piano terreno, sottostante al relativo pavimento, costruito a livello della superficie di campagna, in quanto parte integrante del sol piano terreno, appartiene, in proprietà esclusiva, al proprietario del piano, alla stessa stregua del pavimento;

- quanto al c.d. sottoscala, v'è da dire che, nella ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivo della rampa di scale, accedente al suo appartamento, la parte di area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, una entità unica ed inseparabile (così da rendere non predicabile la ipotesi che il dante causa del detto condomino, nell'alienare la proprietà delle scale, abbia potuto escludere dalla vendita la superficie sottostante), postulando il concetto di incorporazione, al pari di quello di accessione, una unione fisica e materiale del manufatto rispetto al suolo (o, in ogni caso, l'impossibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma rispetto al manufatto), ciò che non è lecito affermare con riguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale;

- il pavimento in vetrocemento di una galleria condominiale deve considerarsi in proprietà comune a tutti i condomini dell'edificio, anche se fornisce luce al piano interrato dell'edificio medesimo, quando non vi sia un titolo specifico che, sottraendolo alla proprietà comune prevista dall'art. 1117 c.c., valga a costituire il vincolo pertinenziale a vantaggio esclusivo dell'unità abitativa sottostante la galleria; ciò in quanto il vincolo pertinenziale non può dipendere solo dalla relazione di servizio esistente di fatto tra i due beni, essendo necessario anche che vi sia un valido atto di destinazione del soggetto legittimato (art. 817 c.c.);

- anche con riguardo a corridoio antistante ad appartamenti, la presunzione ex articolo 1117 del codice civile può essere superata dalla destinazione, in modo permanente, a servizio od ornamento di una porzione immobiliare di proprietà esclusiva di un condomino o al servizio di alcune porzioni soltanto, perciò non risultando di alcuna utilità concreta per l'uso comune;

- il c.d. piano “in pilotis” è quello spazio, a livello del suolo, su cui insiste un edificio costruito su piloni; esso è di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo.