Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 08/04/2019

Condominio e parti comuni: il secondo gruppo individuato dall’articolo 1117 del codice civile - RM

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo, in quanto identificate dal n. 2 dell’articolo 1117 del codice civile - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la seconda edizione del volume Riccardo Mazzon, "Manuale del contenzioso condominiale", Maggioli 2019 -:

- i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, laddove l'enunciazione, di cui al n. 2 dell'art. 1117 c.c., "locali per la portineria e per l'alloggio del portiere", trova fondamento nella differenza sostanziale (oltre che terminologica) tra "locali per la portineria" e "locali per l'alloggio del portiere", tale per cui i primi individuano gli spazi destinati all'esercizio dell'attività di portierato (c.d. guardiola), mentre solo i secondi sono propriamente destinati alle eventuali necessità abitative della persona addetta a tale attività: conseguentemente, laddove un regolamento condominiale sancisca che "sono di proprietà ed uso comune pro indiviso.... i locali in uso ai portinai ed i relativi mobili ed arredi eventualmente dati in uso agli stessi", tale espressione va interpretata come limitata ai soli spazi costituenti la guardiola e non anche all'abitazione del portiere propriamente detta (un tanto perché l'espressione deve essere oggetto di stretta interpretazione letterale e non estensiva, stante l'effetto costitutivo di un diritto reale quale la comproprietà di natura condominiale);

- i locali per la lavanderia e quelli per il riscaldamento centrale;

- i locali per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

- i sottotetti destinati, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune.

Quest’ultima voce è stata aggiunta dall'articolo 1 della legge n. 220 dell' 11 dicembre 2012; peraltro, la giurisprudenza costante già concludeva che i sottotetti, seppure non espressamente nominati nell'elenco esemplificativo contenuto nell'art. 1117 c.c., fossero oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, agli effetti di cui alla richiamata norma, qualora destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune.

Al contrario, qualora non sia evincibile il collegamento funzionale ovvero il rapporto di accessorietà - supposto dall'art. 1117 c.c. - tra il sottotetto e la destinazione all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, giacché lo stesso sottotetto assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo,

“esso va considerato pertinenza di tale appartamento” (Cass. civ., Sez. VI, 14/02/2018, n. 3627, CED Cassazione 2018; si vedano anche Trib. Bologna, sez. II, 28 gennaio 2010, n. 20080, ALC, 2010, 4, 407; Cass., sez. II, 16 aprile 2007, n. 9093, GCM, 2007, 4; Cass., sez. II, 25 marzo 2005, n. 6474, RGE, 2006, 3, 575; Cass., sez. II, 8 maggio 1998, n. 4662, GCM, 1998, 975).

S’annoti come le parti dell'edificio appartenenti al secondo gruppo siano anche suscettibili - a differenza delle parti dell'edificio di cui al primo - di utilizzazione individuale, in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità; pertanto, in relazione ad esse, occorre accertare se l'atto, che nel caso concreto eventualmente le sottragga alla presunzione di proprietà comune, contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi, nel secondo caso, l'esistenza di un vincolo obbligatorio "propter rem", fondato su una limitazione del diritto del proprietario e suscettibile di trasmissione, in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti, anche in mancanza di trascrizione (peraltro possibile ai sensi dell'art. 2646 c.c.): in altri termini, esse possono essere sottratte alla presunzione di proprietà comune, ma non è sufficiente, a tal fine, che vi sia stato un atto di trasferimento degli stessi, perché possa affermarsi che sia venuto meno il vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, essendo necessario, invece, che sia stata assunta dal condominio una deliberazione che li abbia esclusi dall'utilizzazione comune.