Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 01/04/2019

Condominio e parti comuni: il primo gruppo individuato dall’articolo 1117 del codice civile - RM

Sono, dunque, oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, in quanto parti dell'edificio necessarie all'uso comune, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo, in quanto identificati - con elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa - dal n. 1 dell’articolo 1117 del codice civile - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la seconda edizione del volume Riccardo Mazzon, "Manuale del contenzioso condominiale", Maggioli 2019 -:

- i pilastri e le travi portanti (è l'articolo 1 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 che ha implementato il n. 1 dell'articolo 1117 del codice civile con la voce: «pilastri e travi portanti», elementi circa la cui natura di “parti dell'edificio necessarie all'uso comune” nessuno, peraltro, aveva mai dubitato);

- il suolo su cui sorge l'edificio (dove il proprietario di un'unità immobiliare - posta in un edificio condominiale - è proprietario pro-quota del suolo sul quale l'edificio poggia, anche se detta unità insista, in proiezione, di fuori del perimetro del suolo comune);

- le fondazioni e i muri maestri, laddove per "muro maestro" deve intendersi non soltanto l'intelaiatura di pilastri ed architravi, che costituisce ossatura del fabbricato, ma anche tutto ciò che completi la struttura e la linea architettonica delle pareti perimetrali del fabbricato medesimo, come, ad esempio i pannelli, in muratura di mattoni od altro materiale, che riempiono all'esterno i vuoti di quella ossatura;

- i tetti (in senso ampio: per esempio, anche la pensilina sovrastante una mansarda, che sia inserita nella superficie del tetto dell'edificio condominiale e che, sporgendo oltre il bordo dei balconi sottostanti, assuma, per questi ultimi, una funzione di protezione, è da ritenersi destinata all'uso ed al godimento comune, con conseguente presunzione di comunione ex art. 1117 c.c.);

- i lastrici solari (o terrazze di copertura, che in nulla si differenziano da quelli se non per la praticabilità, almeno nell'accezione comune e corrente del termine): la natura condominiale del lastrico solare, affermata dall'art. 1117 cod. civ., può dunque essere esclusa soltanto da uno specifico titolo in forma scritta, essendo irrilevante che il singolo condomino non abbia accesso diretto al lastrico, se questo riveste, anche a beneficio dell'unità immobiliare di quel condomino, la naturale funzione di copertura del fabbricato comune;

- le scale, con gli annessi pianerottoli (pur se alcune rampe sono poste in concreto al servizio di singole proprietà);

- i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi (in particolare, la struttura costituita dal soffitto e dalla soletta, che orizzontalmente divide, in piani separati, il corridoio d'accesso ai boxes condominiali e la sovrastante costruzione, si caratterizza come un vero e proprio elemento murario costitutivo di tale corridoio il quale, per la sua struttura chiusa, integra la figura del c.d. andito);

- i portici;

- i cortili, nel senso che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche qui, un cortile necessario si presume facente parte del condominio, a meno che il contrario non risulti dal titolo, cioè dal primo atto con il quale l'originario unico proprietario, trasferendo ad altri parte dell'immobile; così, per fare un esempio, la motivazione, eventualmente resa dal giudice di merito, in ordine alla presunzione di comproprietà di un bene, ai sensi dell'art. 1117 c.c., sarà del tutto insufficiente ove, al fine di escludere la presunzione di contitolarità di una corte comune, si limiti ad affermare che la parte non ha chiesto alcun accertamento istruttorio sul punto e che dagli atti emerge che l'unità di proprietà della stessa non confini con la corte anzidetta: in tema di condominio di edifici, invero, la presunzione legale di comunione di talune parti trova applicazione anche nel caso di cortile esistente tra più edifici appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano;

- in genere, tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.

Così, ulteriormente esemplificando, ove manchi un'espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree destinate a parcheggio, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell'edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c. (con conseguente legittimazione dell'amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi ed il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli "atti conservativi", al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c.): la speciale normativa urbanistica, dettata dall'art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, infatti, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d'uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell'edificio,

“senza imporre all'originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione” (Cass. civ., Sez. VI, 21/02/2018, n. 4255, CED Cassazione 2018; si vedano anche Cass. civ. Sez. II, 15/02/2018, n. 3739, CED Cassazione 2018; Cass. civ., 01/03/2018, n. 4906, CED Cassazione 2018; Cass., sez. II, 23 gennaio 1979, n. 506, GCM, 1979, 227; Cass., sez. II, 30 maggio 1978, n. 2749, RGE, 1979, I, 552; T.A.R. Piemonte 26 luglio 1982, n. 503, T.A.R., 1982, I, 2785; App. Milano 17 gennaio 1992, ALC, 1992, 344; App. Milano 14 gennaio 1992, ALC, 1993, 107; App. Reggio Calabria 13 luglio 2004, Iura, 2004, 2, 45; Cass., sez. II, 12 febbraio 1998, n. 1498, GC, 1999, I, 570; Pret. Monza 29 luglio 1992, ALC, 1993, 350; Cass., sez. II, 21 aprile 2008, n. 10323, DeG, 2008 Pret. Busto Arsizio 17 dicembre, ALC, 1992, 849; App. L'Aquila 11 luglio 2008, n. 502, PQM, 2008, 2, 82).