Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 14/02/2019

Condominio di edifici quale fattispecie che sorge senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà: corollari

Significativi corollari al principio secondo cui il c.d. “condominio di edifici” è una fattispecie singolare ed autonoma, quasi una micro-società, che sorge “ipso iure et facto”, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nonché senza necessità che i proprietari delle singole unità immobiliari si rendano o meno conto della condominialità del fabbricato - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la seconda edizione del volume Riccardo Mazzon, "Manuale del contenzioso condominiale", Maggioli 2019 -, possono così esser enucleati:

- il condominio, attraverso il possesso esercitato dai condomini, può acquistare per usucapione la proprietà di beni immobili, rientranti nel novero di quelli comuni di cui all'art. 1117 c.c., ancorché "ab origine" ne fosse stata riservata la proprietà a terzi;

- il proprietario di un intero edificio può attribuire ad altri, per titolo, la comproprietà del portone, dell'atrio e delle scale, che resta però circoscritta a queste determinate parti comuni e non si estende necessariamente alla titolarità dei muri maestri aggettanti sul portone, sull'atrio e sulle scale, la quale resta nella sua esclusiva appartenenza;

- in caso di complesso edilizio composto da edifici aventi autonomia strutturale, senza un titolo convenzionale costitutivo di comunione su tutte le parti comuni delle singole unità, la successiva separazione dei condomini non opera uno scioglimento di comunione, bensì una semplice ricognizione delle situazioni di comunione legale nascenti ai sensi dell'art. 1117 c.c. su ciascun edificio;

- in ipotesi di cose destinate in modo permanente all'uso di edifici limitrofi, ma ubicate nell'area di uno solo di essi (ad esempio, scarico fognario), l'applicabilità della presunzione di comunione, di cui all'articolo 1117 del codice civile, postula che quella destinazione all'uso comune sia avvenuta allorché era ancora unico il proprietario di entrambi gli edifici, atteso che, ove questi abbia venduto anche uno degli appartamenti dello stabile nella cui area si trova quel bene,  il bene stesso diventa comune nell'ambito di detto stabile e può essere esteso in comunione a terzi solo con il consenso dei relativi condomini;

- la comunione anche del suolo, di cui all'art. 1117 c.c., postula che su uno stesso suolo insistano diversi piani o porzioni di piani costituenti un unico edificio, onde le costruzioni fra loro separate, ancorché su suolo originariamente del medesimo proprietario, non rientrano nella previsione della citata norma e delle presunzioni di comunione ivi poste - a meno che l'alienante non costituisca soltanto un diritto di superficie in favore dell'acquirente (ai sensi dell'art. 952 c.c.), riservandosi al momento della vendita, la proprietà del suolo su cui l'immobile insiste -, con la conseguenza che, con il loro trasferimento, viene alienato pure il suolo sul quale esse sorgono.