*Il presente articolo trae spunto dalla pronuncia della Cassazione, Sez. II, 9 febbraio 2006 n. 2863 che, pur essendo un po" datata (si parla infatti di lire, di concessione edilizia, ecc.), è significativa in materia di regolamentazione pattizia della condicio iuris.

"Le parti contraenti ben possono assumere l"evento consistente nella condicio iuris come requisito di efficacia del negozio, alla stessa stregua della condicio facti, così assoggettando la prima a regolamentazione pattizia, pur non potendola superare o eliminare in forza di un successivo accordo o per loro inerzia; essa, infatti, trovando fonte nell"ordinamento giuridico, esula dall"autonomia negoziale, nel senso che il suo definitivo mancato avveramento rende irrimediabilmente inefficace il contratto, quale che sia la volontà delle parti stesse. Queste ultime, inoltre, nell"ambito della loro autonomia, possono anche apporre un limite temporale all"avverarsi della condicio iuris, in modo tale che il venir meno, nel termine stabilito, dell"elemento (esterno) legalmente necessario per l"efficacia del contratto, ne comporta l" invalidità. Ed in tal caso le parti potranno rinunziare ad avvalersi del termine. "[ Cass., Sez. II, 9 febbraio 2006, n. 2863 - Pres. V. Calfapietra - Rel. V. Colarusso - P.M. V. Marinelli ]

(Omissis). - MOTIVI DELLA DECISIONE. - 1. I ricorsi, principale e incidentale, proposti contro la stessa sentenza vanno riuniti a norma dell"art. 335 c.p.c.

2.1. Nel primo motivo del ricorso principale si lamenta violazione e falsa applicazione dell"art. 2932 c.c., degli artt. 1362 c.c. e segg.; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto decisivo della controversia. Premesso che entrambi i contraenti si erano dichiarati pronti alla esecuzione del preliminare, il ricorrente lamenta che la Corte di Appello abbia omesso l"esame della clausola aggiuntiva con la quale le parti avevano escluso la condizione del rilascio della concessione edilizia tanto che avevano pattuito il pagamento degli interessi sul prezzo, inizialmente non previsti. Nell"interpretazione della volontà non si era tenuto conto del comportamento tenuto dalle parti durante e dopo la conclusione del contratto. Le reciproche richieste di adempimento avanzate in giudizio ed il tenore letterale della clausola successivamente aggiunta confermavano che le parti si erano svincolate dalla condizione riservandosi di rivedere i loro rapporti. L"art. 2932 c.c. era stato violato in quanto il D.S., nel richiedere l"esecuzione specifica del preliminare, aveva adempiuto a tutte le obbligazioni di sua spettanza.

La censura non è fondata.

1.1.a. La Corte di Appello ha espressamente qualificato la condizione del rilascio della concessione edilizia come "condizione impropria", "condicio iuris" (o condizione legale) attribuendo al dedotto evento la natura di requisito essenziale o presupposto logico del negozio giuridico (rectius: requisito necessario di efficacia) del contratto.

Orbene, le parti contraenti ben possono assumere l"evento consistente nella condicio iuris come requisito di efficacia del negozio, alla stessa stregua della condicio facti, così assoggettando la prima a regolamentazione pattizia, pur non potendola superare od eliminare in forza di un successivo accordo o per loro inerzia, in quanto essa trova fonte nell"ordinamento giuridico ed esula dall"autonomia negoziale, nel senso che il suo definitivo mancato avveramento rende irrimediabilmente inefficace il contratto, quale che sia la volontà delle parti stesse (Cass., Sez. II, 21 maggio 1997 n. 4514). Le parti, inoltre, nell"ambito della loro autonomia, possono anche apporre (come è avvenuto nella specie) un limite temporale all"avverarsi della condicio iuris, così che il venire meno, nel termine stabilito, dell"elemento (esterno) legalmente necessario che subordina l"efficacia del contratto ne comporta la invalidità. Ed in tal caso, le parti potranno rinunziare ad avvalersi del termine (Cass. 4514/97 cit.).

1.1.b. Avverso l"inquadramento giuridico della fattispecie concreta, operato dalla Corte di Appello nei termini suddetti, il ricorrente non muove censure specifiche e pertinenti.

1.1.c. Il comportamento successivo delle parti, di cui si parla nel ricorso, viene addotto come mero elemento di interpretazione del contratto nel suo complesso (preliminare e clausola aggiunta) piuttosto che come indizio della volontà delle parti di rinunziare al termine.

In definitiva, per quanto concerne l"interpretazione della volontà contrattuale complessiva, il ricorrente deduce genericamente la violazione indiscriminata dei canoni ermeneutici di cui all"art. 1362 c.c. e non denunzia vizi di illogicità del percorso motivazionale, finendo, così, per opporre inammissibilmente la sua personale ricostruzione del consenso pattizio a quella logicamente congrua della Corte di Appello.

1.2. Col secondo motivo si denunzia nullità della sentenza per omessa motivazione sul punto decisivo della controversia, lamentandosi dal ricorrente la mancata considerazione di elementi di fatto e l"immotivato diniego di dar corso alle richieste istruttorie formulate.

Il motivo è inammissibile essendo del tutto generici sia il riferimento agli elementi che si affermano trascurati sia quello agli incombenti istruttori asseritamente sollecitati.

1.3. Con il terzo motivo il ricorrente censura la sentenza impugnata sostenendo che la Corte di Appello avrebbe erroneamente negato il diritto agli interessi legali sulla somma che la promittente venditrice, venuto meno il contratto, è stata obbligata a restituire. Il motivo non merita accoglimento, avendo la Corte di Appello fondatamente – e con adeguata motivazione – negato il diritto reclamato sulla base dell"ineccepibile rilievo che le parti avevano specificamente previsto, per il caso di mancato avveramento della condizione, la restituzione delle somme senza ulteriori aggravi per interessi (svalutazione, penali e danni).

1.4. Conclusivamente, il ricorso principale deve essere rigettato.

1.5. Il ricorrente va condannato alle spese, liquidate come nel dispositivo.

2. Ricorso incidentale condizionato resta assorbito. (Omissis)

SOMMARIO: 1. Premessa: il fatto. - 2. La condizione secondo la teoria di Falzea. - 3. Le cosiddette "Condiciones tacitae o quae tacitae insunt". - 4. Regolamentazione pattizia della condicio iuris; patto sul limite temporale di rilevanza del suo avveramento ed eventuale rinunzia ad avvalersene; - 5. Spunti critici.

1. Premessa: il fatto.

R.V. e D.S.S. hanno stipulato un contratto preliminare di vendita (1) : R.V. (nella veste giuridica di promittente venditrice)  si è obbligata a vendere a D.S.S. (promissaria acquirente), che si è obbligata ad acquistare, un terreno edificabile sito in Roma, per il corrispettivo pattiziamente convenuto di lire 800 milioni, di cui 100 milioni di lire versati a titolo di caparra confirmatoria (2) ed anticipo sul prezzo (3) al momento della stipula del contratto preliminare stesso.

Le parti hanno previsto, mediante apposite clausole contrattuali (4) :

- la subordinazione degli effetti del contratto preliminare al rilascio della concessione edilizia, da parte dell"autorità competente, entro il 31 luglio 1988, relativamente all"edificazione di un fabbricato sul terreno oggetto del contratto (tale termine è stato successivamente e consensualmente differito al 30 giugno 1989, con l"accordo di "decidere concordemente sull"esito del preliminare, in caso di mancato rilascio della concessione neanche entro tale data");

- l"obbligo a carico della promittente venditrice di ottenere la riduzione della cubatura del costruendo edificio, al fine del rilascio del suddetto provvedimento;

-  l"accordo che, in assenza di tale concessione entro il termine citato, la scrittura "sarebbe stata annullata", fatto salvo l"obbligo della parte promittente venditrice di restituire alla parte promissaria acquirente l"acconto sul prezzo, senza ulteriori danni, interessi o penali.

Successivamente la concessione edilizia non è stata rilasciata "per eccesso di cubatura" .

Il promissario acquirente ha presentato al Comune un progetto a riesame di quello originario, in relazione al quale la Sottocommissione edilizia ha espresso parere favorevole, a condizione che venisse dimostrata la demolizione di un box edificato sul terreno (che per accordo tra le parti  poteva essere effettuata anche dal promissario acquirente), ma né l"uno né l"altro vi hanno provveduto.

A tal punto, le parti contraenti hanno aggiunto al contratto preliminare una clausola, escludendo l"apposizione allo stesso della condizione del rilascio della concessione edilizia.

Il promissario acquirente ha adito il Tribunale di Roma, chiedendo l"emissione della sentenza costitutiva del trasferimento del bene in suo favore, ma detto Tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto preliminare per colpa della promittente venditrice.

La Corte di Appello di Roma ha confermato tale sentenza, rilevando che, non essendo la concessione edilizia intervenuta in riferimento al riesame del progetto,  la disciplina applicabile è quella della "condizione impropria", cioè la previsione contrattuale della "condicio iuris" del rilascio della concessione edilizia entro un dato termine quale requisito essenziale del contratto, non potendo il progetto edilizio avere esecuzione senza il necessario provvedimento amministrativo; che tale condizione non si è verificata anche per l"inadempimento del promissario acquirente, per cui le domande delle parti volte ad ottenere l"esecuzione del contratto preliminare non possono essere accolte. Tale posizione viene in seguito avallata dalla Cassazione.

2. La condizione secondo la teoria di Falzea. (5)

La ricostruzione della figura della condicio operata da Falzea risulta essere un modello insuperabile, seguito da diverse pronunce giurisprudenziali (6), nonché avallato, con l"emanazione del codice civile del 1942, dall"articolo 1353, in base al quale con il termine condizione si intende la disposizione che subordina l"efficacia o la risoluzione del contratto al verificarsi di un evento futuro e incerto, non la perfezione o l"esistenza dello stesso.

L"autore chiarisce innanzitutto che, nell"ambito del ciclo formativo della fattispecie complessa, occorre distinguere:

- un ciclo formativo interno, riguardante il venire ad esistenza degli essentialia caratteristici del nomen iuris;

- un ciclo formativo esterno, inerente a quei coelementi esterni  di efficacia, non incidenti sulla perfezione e validità del negozio, ma caratterizzati da estrinsecità strutturale.

Nell"ambito di questi ultimi si individuano:

- coelementi necessari, ossia fonte di qualificazione soggettiva od oggettiva dell"effetto giuridico;

- elementi accidentali, non incidenti in alcun modo sul contenuto dell"effetto (Al riguardo, per valutare la sussistenza del requisito dell"accidentalità, Falzea sostiene la necessità di effettuare la prova di resistenza, ossia estrapolare il coelemento accidentale dal contesto negoziale astratto e verificarne così la sopravvivenza sotto il profilo logico ed empirico).(7)

Tra i coelementi accidentali può inquadrarsi la condizione sospensiva (8), suddivisa nelle due species della condizione volontaria e della condicio iuris: detto coelemento funge da concausa degli effetti negoziali, ossia concorre a formare la fattispecie complessa, determinando il se e il quando degli effetti negoziali (nel pensiero di Falzea la concausa è "quell"evento cui le parti o l"ordinamento attribuiscono la funzione di accertare il venire ad esistenza di una situazione favorevole alla realizzazione dell"interesse interno negoziale, per la cessata interferenza degli interessi esterni incompatibili").

Il negozio condizionato, dunque, è una fattispecie rilevante giuridicamente, in quanto completa negli elementi necessari alla sua esistenza ossia già perfetta nella sua composizione strutturale, ma inefficace per la presenza di un fatto impeditivo.

La condizione volontaria e la condicio iuris sono entrambe volte alla tutela di un piano di interessi esterno rispetto al piano di interessi tipicamente tutelati con il negozio, quindi le stesse risultano essere contrapposte a quei coelementi necessari di efficacia, il cui verificarsi rende possibile la realizzazione dell"interesse interno negoziale in quanto individuano il soggetto o l"oggetto della fattispecie. L"unica differenza tra le condizioni citate è che gli interessi esterni tutelati dalla condicio iuris non appartengono alle stesse parti del negozio, bensì a soggetti terzi, ossia si collocano su un piano generale, che richiede l"intervento del legislatore per disciplinarne l"efficacia negoziale.

La condizione risolutiva, invece, pur funzionale alla realizzazione di interessi esterni al negozio, è considerata da Falzea quale fattispecie autonoma sotto il profilo strutturale: in tal caso le parti ritengono meno probabile il venire ad esistenza dell"evento condizionante, causa di risoluzione o estinzione degli effetti negoziali tipici già prodottisi.

Fermo restando l"importanza dell"analisi di Falzea sulla condizione quale elemento della fattispecie a formazione successiva, occorre però, in seguito, valutare in concreto il programma negoziale e l"inserimento nel suo ambito della clausola condizionale.

Facendo riferimento al tipo astratto di negozio, si può affermare che la condizione è un suo elemento accessorio, coelemento accidentale ed eventuale, che non altera in alcun modo lo schema tipico, nei suoi essentialia, ma, se si ha riguardo al singolo negozio concreto, la condizione può risultare, in seguito ad un attento esame, elemento altrettanto essenziale degli elementi costitutivi dello stesso. Ossia, all"esito di tale indagine, può scoprirsi che esistono condizioni anche funzionalmente intrinseche, poste cioè a tutela del medesimo interesse interno negoziale. Per cui, fermo restando la rilevanza delle ricostruzioni dottrinali, occorre partire dalle fattispecie concrete per individuare l"essenzialità o secondarietà della clausola condizionale e far riferimento agli interessi oggetto del programma negoziale cui la stessa accede. (9)

Secondo il pensiero di Falzea, nei negozi condizionati ricorre un interesse interno che difetta di attualità, nel senso che, pur essendo tale negozio riconosciuto dall"ordinamento giuridico già al momento della sua conclusione, le sue sorti sono rimesse ad un determinato evento, in quanto solo il fatto posto come condizione, nelle modalità prefissate nei patti negoziali, ha la possibilità giuridica di determinare l"attuazione del regolamento programmato.

Laddove esistano interessi ulteriori ed esterni rispetto a quelli negoziali, gli stessi vengono tutelati con la condicio iuris, con riferimento alla quale conserva validità la suddetta teoria di Falzea.

3.  Le cosiddette "condiciones tacitae o quae tacitae insunt" (10)

Alla condizione volontaria disciplinata dagli artt. 1353 e ss. del codice civile, quale evento futuro e incerto al quale le parti subordinano l"efficacia o la risoluzione di un contratto o di un singolo patto (11), si contrappone la "condicio iuris" (12), definita da taluni "condizione impropria". (13)

Per condizione legale si intende l"avvenimento futuro e incerto al quale è subordinata l"efficacia del negozio per volontà della legge (14), ossia una condicio che trova la propria fonte nell"ordinamento giuridico (15), una determinazione legale del negozio (16).

Trattasi di una figura non espressamente disciplinata dal legislatore, bensì elaborata dalla dottrina e dalla pratica. (17) Non c"è accordo, però, tra gli autori sulla sua definizione e natura giuridica, così come sulla sua legittimità e riconducibilità al genere condizione (del quale l"altra specie sarebbe rappresentata dalla condizione volontaria), nonché sull"ammissibilità o meno del ricorso alla disciplina di cui agli artt. 1357 e ss. del codice civile (in particolar modo, la dottrina si è soffermata sull"applicabilità o meno alla condicio iuris dei principi concernenti la finzione di avveramento e la retroattività degli effetti della condicio facti).

Innanzitutto occorre chiedersi: "Esiste la categoria giuridica della condicio iuris?"

Coloro i quali riconoscono tale figura, riconducendola nell"unico genus della condizione accanto a quella volontaria (18), ne scorgono il fondamento nel "superiore interesse dell"ordinamento giuridico, fondato sulle esigenze del sistema" (19) e la natura giuridica di "requisito necessario di efficacia del contratto" (20). Richiamando la teoria di Falzea della fattispecie a formazione successiva, gli stessi evidenziano come, nelle ipotesi di condicio iuris, l"evento futuro e incerto condizionante, facente parte del ciclo formativo esterno della fattispecie, sospenda (se condizione sospensiva) o elimini (se condizione risolutiva) solo l"efficacia del negozio, senza incidere sulla sua perfezione, sul contenuto degli effetti. (21)

Sia la condizione volontaria che quella legale rientrano nel concetto di disposizione che subordina l"efficacia o la risoluzione del contratto ad una circostanza che non attiene al contenuto  dell"impegno contrattuale o ai suoi elementi costitutivi.

Però, mentre la prima ha il carattere dell"accidentalità ed è espressione dell"interesse generale dell"autonomia regolamentare privata, la condicio iuris è definita quale "requisito legale di efficacia del negozio, posto nell"interesse pubblico o nell"interesse privato esterno", nonchè talvolta  "presupposto necessario, voluto dalla legge per l"esistenza di un dato negozio, l"inesistenza del quale è una conseguenza del suo mancato verificarsi" (22).

Perfino la Cassazione ha qualificato la figura in esame come requisito essenziale per l"esistenza del negozio o come requisito per la sua efficacia, solo in quest"ultimo caso parificabile alla condicio facti. (23)

Altra parte della dottrina, invece, nega la configurabilità del genus condizione legale (24), sulla base delle seguenti argomentazioni: la condizione legale appartiene alla "zona della norma", ossia si pone al di fuori del negozio, a differenza della condizione volontaria che, quale clausola contrattuale, rientra nella "zona del fatto" (25); la condicio iuris è un elemento costitutivo della fattispecie, necessario per la sua esistenza giuridica; nella categoria in esame si ricomprendono  fattispecie molto diverse tra loro.

Anche chi l"ammette, però, dubita dell"esistenza di una categoria unitaria di condicio iuris, sostenendo che nella stessa rientrerebbero situazioni eterogenee (26).

Il legislatore si è limitato a disciplinare nel codice civile la sola condicio facti, per cui vigono incertezze sul trattamento legislativo della condicio iuris e sulla possibilità o meno di applicare a quest"ultima le norme riguardanti la condizione volontaria.

Alcuni autori ritengono inammissibile un"applicazione a priori degli articoli del codice civile alla condizione legale; altri, affermando l"esistenza di un unico genus, l"ammettono salvo quanto sia incompatibile con la natura inderogabile delle norme di legge e salvo poi accertare se si tratti di applicazione diretta o analogica. (27)

Evidenziando l"espressione "le parti" usata dal legislatore nell"art. 1353 del codice civile del "42, i distinti piani di interessi tutelati e le diverse fonti delle previsioni condizionali, dovrebbe propendersi per la tesi dell"applicazione delle norme sulla condizione volontaria alla condicio iuris soltanto in via analogica; non mancano però i sostenitori dell"applicazione diretta e lo stesso Falzea (28) distingue a seconda che si tratti di norme essenziali, applicabili direttamente, e norme secondarie, applicabili solo analogicamente.

Premesso che la condicio iuris può essere sospensiva o risolutiva (per qualche autore, invece, solo sospensiva) (29), la Cassazione ha esteso l"applicazione dell"art. 1356 c.c. alla condizione legale, per identità di ratio, ammettendo la possibilità per il titolare dell"aspettativa di compiere atti conservativi in pendenza della stessa (30).

Anche la disciplina della tutela reale dell"aspettativa condizionale ex art. 1357 c.c. è ritenuta applicabile alla condicio iuris (31), superando così la tesi dell"eccezionalità della norma (32).

In pendenza della stessa, la parte è vincolata al contratto e deve comportarsi secondo buona fede, ex art. 1358 c.c., per conservare integre le ragioni dell"altra (33); alla violazione di tale dovere, secondo la tesi prevalente, potrà conseguire solo l"obbligo del risarcimento del danno e il potere di chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento (34).

Si discute se, in caso di condizione legale, possa chiedersi la risoluzione per inadempimento del contratto allorquando la condizione sia venuta a mancare per causa imputabile ad uno dei contraenti

Circa l"ambito di applicazione della finzione di avveramento ex art. 1359 c.c., la dottrina e la giurisprudenza si esprimono in modo difforme, in quanto alcuni autori (35) sono favorevoli alla sua applicazione anche con riferimento alla condicio iuris, mentre la Cassazione mostra un orientamento contrario, riconoscendo alla parte che si sia comportata correttamente un diritto al risarcimento del danno (36). Falzea, nella sua monografia, definisce, in tal caso, l"evento dedotto in condizione "indeclinabile e insostituibile", in quanto volto a tutelare "interessi  esterni", per cui le parti non potrebbero, peraltro, neanche revocare la condizione di comune accordo.

È discussa, infine, la retroattività della condizione legale e dunque l"estensione o meno alla stessa della disciplina di cui all"art. 1360 c.c.

Alcuni autori escludono la sua applicazione analogica alla figura in esame, definendola norma eccezionale (37); altri sostengono la necessità di valutare caso per caso la retrodatazione degli effetti con la funzione della condicio iuris apposta (38), affermando la loro decorrenza, in caso di valutazione negativa, dal momento in cui si perfeziona il contratto. Si evidenzia, dunque, come il principio di retroattività, vigente nel nostro ordinamento e collegato al principio di relatività del negozio giuridico, debba nell"ipotesi della condicio iuris essere rapportato al piano di interessi esterni per valutarne la compatibilità.

4. Regolamentazione pattizia della condicio iuris; patto sul limite temporale di rilevanza del suo avveramento ed eventuale rinunzia  ad avvalersene.

Si ritiene, in dottrina, ammissibile la regolamentazione pattizia della condicio iuris (39), nel senso di apporre ad un contratto legalmente condizionato una condizione volontaria avente ad oggetto lo stesso evento dedotto in condicio iuris, nonché nel senso di disciplinarla mediante apposite clausole contrattuali, al fine di superare la problematica concernente la possibilità di applicare alla stessa le norme codicistiche sulla condicio facti. (40)

Le parti, cioè, possono spontaneamente sottoporre il negozio giuridico ad una condizione volontaria di identico contenuto della condicio iuris, così da applicare direttamente e non in via analogica, come alcuni sostengono, la disciplina prevista in materia, ovviamente con gli opportuni adattamenti, data la preclusione all"autonomia privata di revocare la condizione legale, di applicare la finzione di avveramento, data l"inscindibilità della stessa dal resto del negozio, data la necessità di valutare la retroattività con riferimento al caso specifico, ecc. In tal modo, risulterà specificato l"evento condizionante, nonché verranno disciplinate la fase di pendenza e gli effetti dell"avveramento (41), eliminando eventuali incertezze al riguardo, e si effettueranno le relative formalità pubblicitarie.(42)

Nel procedere alla regolamentazione in esame, dunque, occorre sempre tener presente quanto sostenuto in precedenza circa la differenza tra condicio iuris e condicio facti e la rilevanza nel primo caso del piano di interessi esterno rispetto all"autonomia privata; dunque, le parti possono disciplinare la retroattività, prevedere un termine per l"avveramento della condizione, ulteriori ipotesi di inefficacia, specificare l"evento condizionante, ma non potranno mai derogare ad alcuni aspetti connessi alla ratio e alla configurazione della condicio iuris.

Anche la Cassazione ha evidenziato l"aspetto della inscindibilità della condicio iuris, nonché quello della indisponibilità della stessa con riferimento alla problematica della rinunciabilità da parte dei contraenti (43): le parti di un contratto non possono convenire che un negozio produca effetti a prescindere dal realizzarsi dell"evento condizionante legale, poiché "la condicio iuris, in quanto consistente in eventi che hanno la loro fonte nell"ordinamento giuridico, esula dall"autonomia negoziale e non può essere, quindi, superata o eliminata dall"accordo e inerzia delle parti, nel senso che il suo definitivo mancato avveramento rende irrimediabilmente inefficace il contratto quale che sia la volontà delle parti stesse."

Queste ultime, invece, in base al principio dell"autonomia negoziale, possono fissare un limite temporale al verificarsi dell"evento incerto (sia nell"an sia nel quando) dedotto in condizione, per non lasciare indefinitamente nell"incertezza l"efficacia del contratto, così come possono stabilire tale limite nell"interesse esclusivo di uno di essi o rinunciare, anche in modo tacito, mediante comportamenti concludenti, a farlo valere.

A tal fine occorre, però, operare una corretta valutazione dell"intero rapporto negoziale, in base ai comuni canoni ermeneutici che impongono di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto e alla scadenza del termine, e non limitarsi al senso letterale delle parole usate nè attenersi all"interpretazione personale della clausola negoziale riguardante il termine operata dalle parti.

Ad esempio, se l"evento dedotto in contratto come condizione si verifica successivamente alla scadenza del termine pattuito nell"esclusivo interesse dell"acquirente, può dedursi dal comportamento di quest"ultimo la volontà di rinunziare a far valere gli effetti solutori connessi alla scadenza stessa.

Dunque, circa l"apposizione di un limite temporale per l"avveramento dell"evento dedotto in condizione legale e la sua eventuale previsione nell"interesse di una delle parti, la Cassazione si è espressa favorevolmente. (44)

Anche nella fattispecie in esame, la Suprema Corte, dopo aver qualificato la  condizione apposta al contratto preliminare quale "requisito essenziale o presupposto logico del negozio giuridico", che esula dall"autonomia negoziale (nel senso che il suo definitivo mancato avveramento rende irrimediabilmente inefficace il contratto), ha affermato che le parti possono incidere sulla stessa esclusivamente mediante l"apposizione di un termine quale limite temporale al suo avverarsi.

Le stesse, peraltro, avrebbero potuto rinunziare ad avvalersi del termine e dare esecuzione al contratto, ma ciò non si evince dal comportamento tenuto durante e successivamente alla sua scadenza (perché fosse rilasciata la concessione edilizia occorreva la demolizione di un piccolo garage edificato sul terreno e né il proprietario né l"acquirente, debitamente autorizzato, vi hanno provveduto).

5. Spunti critici.

Occorre evidenziare che in altre pronunce relative a fattispecie simili a quella esaminata la Suprema Corte si è espressa diversamente.

Qualificando la condizione del rilascio della concessione edilizia quale "condicio facti" (45), la Cassazione ha affermato l"operatività dell"art. 1359 c.c., considerando avverata la condizione di efficacia del contratto pur essendo decorso il termine fissato per l"ottenimento della concessione edilizia per causa imputabile al promittente venditore ("Nel caso in cui un contratto sia assoggettato a condizione risolutiva e l"evento dedotto in condizione sia il mancato accadimento di un certo fatto entro un certo tempo, ossia il mancato rilascio della concessione edilizia entro un dato termine, la disposizione di cui all"art 1359 c.c. implica che il contratto non possa considerarsi risolto anche se l"evento si sia in realtà verificato, qualora tale mancato accadimento sia ricollegabile ad un comportamento imputabile, a titolo di dolo o colpa, al contraente che aveva interesse alla risoluzione"); così come la Cassazione si è espressa nel senso della rinunciabilità alla condizione in esame da parte del promissario acquirente, laddove pattuita nel suo esclusivo interesse, qualificandola come "condizione vera e propria", con tutte le conseguenze che la legge connette a tale elemento accidentale del contratto.

Anche la dottrina (46) ha evidenziato l"opportunità, con riferimento ai negozi condizionati ad atti della pubblica amministrazione, di distinguere le fattispecie nelle quali si è in presenza di una "condizione volontaria", apposta dalle parti quale espressione dell"autonomia privata e a tutela dei loro esclusivi interessi, in cui l"evento condizionante sia un atto della pubblica amministrazione, come il rilascio della concessione edilizia, dalle vere e proprie ipotesi di condiciones iuris (47), in relazione alle quali, peraltro, la natura pubblica dell"interesse e le superiori esigenze della pubblica amministrazione determinano l"inapplicabilità della fictio iuris ex art. 1359 (come sostenuto dalla giurisprudenza unanime e dottrina prevalente) e la irrinunciabilità alle stesse.

Detto ciò, appare dunque evidente la portata innovativa della pronuncia in esame, laddove qualifica il rilascio della concessione edilizia (oggi permesso di costruire) quale "condicio iuris" apposta al contratto e requisito essenziale del negozio giuridico: interesse del promissario acquirente non è acquistare semplicemente un terreno edificabile secondo il piano regolatore, bensì acquistare un terreno sul quale realizzare un "determinato progetto edilizio". E in relazione a tale progetto la concessione edilizia si pone quale condicio iuris, nel senso che lo stesso non può avere esecuzione senza il necessario provvedimento amministrativo.        

(1) "Non è necessario, almeno formalmente, inserire nel contratto preliminare di vendita di beni immobili le dichiarazioni urbanistiche di cui alla legge 47/85, trattandosi di contratto che non ha l"effetto, almeno diretto, di trasferire la proprietà del bene, al quale la legge ricollega l"obbligo della dichiarazione. Tuttavia, per la dichiarazione prescritta dalla legge n. 47/85, è opportunamente invalso l"uso di inserirla anche nei contratti preliminari, trattandosi di clausola comunque afferente alle qualità del bene, e pertanto, in quanto avente anche valore sostanziale e non di mero adempimento di un obbligo formale imposto dalla legge, rilevante ai fini dei rapporti tra le parti." Claudio Trinchillo, in  Scritti giuridici a cura di Ubaldo La Porta, Liguori editore, 2006, pag. 315.

(2) "Avverso la mancata esecuzione dell"obbligo, assunto dalle parti con il contratto preliminare, di concludere il contratto definitivo soccorre l"articolo 2932 c.c. che, in caso di inadempienza di una parte, consente all"altra di ottenere dal giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Sul piano teorico il rimedio dell"articolo 2932 c.c. è utilizzabile da entrambe le parti; nella realtà la vera tutela apprestata dalla norma è per l"acquirente nei confronti del venditore. Quest"ultimo infatti è esposto con il bene all"attacco del compratore, il quale, provvedendo a trascrivere la domanda giudiziale ex art. 2932 c. c., si garantisce, ai sensi del n. 2 dell"art. 2659 cod. civ., l"inefficacia nei suoi confronti di eventuali atti di disposizione del bene compiuti dal venditore, trascritti o iscritti dopo la trascrizione della domanda, e, alla conclusione del giudizio, l"acquisizione della proprietà del bene per effetto della sentenza traslativa. Ben più difficile, invece, è l"impresa di ottenere il pagamento del prezzo della vendita dalla parte promissaria acquirente che non intenda procedere alla stipula del definitivo. Per questo motivo il promittente per cautelarsi deve adoperare altri meccanismi, il più frequente dei quali è la caparra." Claudio Trinchillo, in Scritti giuridici a cura di Ubaldo La Porta , Liguori editore, 2006, pag. 352 e segg. (confronta in particolare pagg. 353 e 355, circa la differenza tra caparra confirmatoria, caparra penitenziale, clausola penale).

(3) Per prassi e per motivi fiscali si usa l"espressione "somma pagata a titolo di caparra confirmatoria e in conto prezzo", ma  giuridicamente la causa del pagamento è unica  e l"una esclude l"altra.

(4) Circa le formule relative al contratto preliminare di compravendita tra privati: Petrelli G., Formulario notarile commentato, vol. II, 2001, Giuffrè, pag. 41 e ss.; circa la formula relativa all"apposizione al contratto della condizione sospensiva del rilascio da parte della competente Autorità, entro un dato termine, della concessione ad edificare (oggi permesso di costruire) un fabbricato sul terreno oggetto della compravendita, in conformità ad un elaborato di massima ivi allegato: Petrelli G., op. cit., pag. 86 e ss.

Sul regime fiscale del negozio condizionato, confronta in particolare Petrelli, Regime fiscale degli atti di compravendita di terreni sottoposti alla condizione sospensiva della sopravvenuta edificabilità, in  Riv. del Not.,  Giuffrè, pag. 1251 e ss.; Baralis - Boero, La compravendita di abitazioni, in La casa di abitazione tra normativa  vigente e prospettive, II – Aspetti civilistici, Milano, 1986, pag. 332.

(5)  Falzea, La condizione e gli elementi dell"atto giuridico, Milano, 1941, pag. 39 e ss.

(6) Cass. 3 febbraio 1993 n. 1333, in Foro it., 1993, I, c. 3085; Cass. 14 marzo 1991 n. 2674, in Foro it., 1991, I, c. 3148.

(7)  Falzea, Condizione, in Enc. Giur. Treccani, VII, Roma, 1988, pag. 2.

(8)  Sull"istituto della condizione: Falzea, Condizione, in Enc. Giur. Treccani, VII, Roma, 1988; Rescigno, Condizione (diritto vigente), in Enc. dir., VIII, Milano, 1961, pag. 762 e ss.; Petrelli, La condizione "elemento essenziale" del negozio giuridico, Milano, 2000; Maiorca, Condizione, in Digesto discipline privatistiche – sez. civ., III, Torino, 1988, pag. 273 e ss.;   Amadio, La condizione di inadempimento – Contributo alla teoria del negozio condizionato, Padova, 1996; La Porta, Il trasferimento delle aspettative, Napoli, 1995; Costanza, Condizione nel contratto, in Commentario al codice civile Scialoja - Branca, a cura di Galgano, Bologna – Roma, 1997; Costanza, Gli elementi accidentali del contratto, in Vita not. 1988, pag. LI e ss.; Costanza, La condizione e gli altri elementi accidentali, in I contratti in generale, II, a cura di E. Gabrielli, Torino, 1999, pag. 811 e ss.; Peccenini, La condizione nei contratti, Padova, 1995; Peccenini, Gli elementi accidentali del contratto, in I contratti in generale, a cura di Alpa e Bessone, Torino, 1991, pag. 765 e ss; Pinellini, Il trattamento del contratto condizionale, in Arch. giur., 1986, pag. 289; Pelosi, La proprietà risolubile nella teoria del negozio condizionato, Milano 1975; Barbero, Condizione (dir. civ.), in Novissimo Dig. It., III, Torino, 1959, pag. 1097 e ss.; Barbero, Contributo alla teoria della condizione, Milano, 1937; Natoli, Della condizione nel contratto, in Commentario del codice civile, diretto da D"Amelio e Finzi, libro IV, Delle obbligazioni, I, Firenze, 1948, pag. 419 e ss.; Bruscuglia, Pendenza della condizione e comportamento secondo buona fede, Milano, 1975; Belfiore, Pendenza, in Enc. dir., XXXII, Milano 1982, pag. 873; Belfiore, Pendenza negoziale e conflitti di titolarità, in Riv. dir. civ., 1971, I, pag. 181; Pelosi, La pretesa retroattività della condizione, in Riv. trim. dir. e proc. civ., 1968, pag. 825; Rubino, La fattispecie e gli effetti giuridici preliminari, Milano, 1939; Scognamiglio R., Sulla mancanza definitiva della condizione e la conseguente inefficacia del negozio,in Foro pad., 1962, I, pag. 253 e ss.; Varrone, Ideologia e dogmatica nella teoria del negozio giuridico, Napoli, 1972, pag. 85 e ss.; Scognamiglio R., Contributo alla teoria del negozio giuridico, Napoli, 1950, pag. 329 e ss.; Betti, Teoria generale del negozio giuridico, Torino, 1955, pag. 514 e ss.; Messineo , Manuale di diritto civile e commerciale, Milano, 1957, pag. 582 e ss.; Id. , Il contratto in genere, I, in Trattato di diritto civile e commerciale, diretto da Cicu e Messineo, Milano, 1973, pag. 167 e ss; Santoro - Passarelli, Dottrine generali del diritto civile, Napoli, 1966, pag. 195 e ss.; Mirabelli, Dei contratti in generale, in Commentario del codice civile, libro IV, Delle obbligazioni, II, Torino, 1980, pag. 223 e ss.; Bigliazzi Geri - Breccia - Busnelli - Natoli, Diritto civile, I, 2, Torino, 1987, pag. 757 e ss.; Carresi, Il contratto, II, in Trattato di diritto civile e commerciale, diretto da Cicu e Messineo, Milano, 1987, pag. 601 e ss.; Galgano, Il negozio giuridico, in Trattato di diritto civile e commerciale, diretto da Cicu e Messineo, Milano, 1988, pag. 134 e ss.; Sacco - De Nova, Il contratto, II, Torino, 1993, pag. 138 e ss.            

(9) Gli interessi tutelati col meccanismo condizionale nel programma negoziale possono essere molteplici. Spesso l"interesse fondamentale perseguito dalle parti è suscettibile di acquisire attualità e definitività solo in corrispondenza di un dato evento assunto dalle parti quale condizione del negozio. Ad esempio, nella compravendita di un terreno condizionata al rilascio di un provvedimento amministrativo (Confronta Cass. 17 novembre 1977 n. 5028, in Riv. del Not., Giuffrè, 1978, pag. 1084 e Cass. 24 giugno 1993 n. 7007, in Giur. It., 1994, I, 1, c. 901 e ss. ed in Riv. del Not., Giuffrè, 1994, pag. 1112 e ss.) si verifica la commistione di due interessi, quello tipico e quello specifico dell"acquirente, l"evento condizionante funge da fonte di qualificazione dell"interesse negoziale e la causa concreta risulta atteggiarsi diversamente rispetto alla sua funzione tipica.

La fattispecie nella quale la condizione assume un ruolo molto rilevante per la realizzazione dell"interesse interno negoziale è quella avente ad oggetto un bene diverso da quello esistente in rerum natura al momento della contrattazione, laddove l"evento futuro e incerto determina la nascita di un nuovo bene (basti pensare ad una compravendita di un terreno condizionato alla sopravvenuta edificabilità dello stesso: l"evento futuro e incerto consiste nella modifica del piano regolatore).

In tali casi non può escludersi che, laddove l"evento dedotto in condizione non si verifichi, la parte nel cui interesse è posto (l"acquirente, nel caso citato) possa avere comunque interesse a conseguire il bene, mediante la rinunzia alla condizione unilaterale. (Circa la formula del contratto al quale è apposto una condizione sospensiva unilaterale e del successivo eventuale atto di revoca unilaterale della clausola condizionale: Petrelli G., Formulario notarile commentato, cit., pag. 97 e 98)

(10) Torrente A., Manuale di diritto privato, Giuffrè, 1965, pag. 220; contra tale equiparazione Furgiuele, Vendita di "cosa futura" e aspetti di teoria del contratto, Milano, 1974, pag. 219 e ss.

(11) Rescigno P., Condizione (diritto vigente), in  E. D., VIII, Milano, 1961, pag. 762.

(12) Sulla figura della condicio iuris confronta: Cass. 30 gennaio 1951 n. 253, in Giur. compl. cass. civ., 1951, I, pag. 340; Cass. 8 marzo 1951 n. 568, in Foro it., Rep. 1951, voce Obbligazioni e contratti, n. 195; Cass. 3 ottobre 1951 n. 2610, in Foro pad., 1952, I, pag. 668; Cass. 10 luglio 1954 n. 2446, in Foro it., 1955, I, c. 1481; Trib. Napoli 28 ottobre 1955, in Dir. e giur., 1956, pag. 535; Cass. 16 novembre 1960 n. 3071, in Giust. Civ., 1961, I, pag. 237; Cass. 21 dicembre 1962 n. 3398, in Foro pad., 1963, I, c. 271; Cass. 11 novembre 1967 n. 2718, in Giur. It., 1968, I, 1, c. 1375; Cass. 11 luglio 1968 n. 2444, in Giust. Civ., Rep. 1968, voce Obbligazioni e contratti, n. 121; Cass. 4 aprile 1975 n. 1204, in Foro it., 1975, I, c. 1990;  Cass. 4 marzo 1977 n. 883, in Foro it., Rep. 1977, voce Contratto in genere, n. 131; Cass. 14 febbraio 1981 n. 915, in Riv. dir. agr., 1982, II, pag. 226; Cass. 5 febbraio 1982 n. 675, in Foro it., Rep. 1982, voce Contratto in genere, n. 175; Cass. S. U. 26 luglio 1985 n. 4342, in Giust. civ., Rep. 1985, voce Opere pubbliche, n. 49; Cass. S. U. 1 febbraio 1985 n. 651, in Giust. civ., 1985, I, pag. 1667; Cass. 16 ottobre 1987 n. 7648, in Foro it., 1988, I, c. 1620; Cass. S. U. 12 febbraio 1988 n. 1508, in Giust. civ., 1988, I,  pag. 1175; Cass. 8 luglio 1991 n. 7529 in Rass. Avv. St., 1991, pag. 490.

(13) Messineo, Il contratto in genere, Milano, 1968, pag. 193

(14) Trib. Napoli, 10-4-1985, in G.I., 1985, I, 2, 513; Rescigno P., Condizione in E. D., VIII, Milano, 1961, pag. 768

(15) Cassazione, 5-12-1982, n. 675, in Foro It., Rep.1982, n. 175; Cass., 4-3-1977 n. 883, in Foro It., Rep. 1977, n. 131

(16) Scialoja A., Condizione volontaria e condizione legale in Saggi di vario diritto, Giuffrè, 1927, vol. I, pag. 15; Bianca, Diritto civile, III – Il contratto, 2000, pag. 562.

(17) La condicio iuris è stata utilizzata in relazione alla vendita di cosa futura, alla vendita di cosa altrui, alla vendita di cosa generica, alle disposizioni testamentarie e alle donazioni a favore di nascituri, al contratto a favore del terzo, al negozio stipulato dal rappresentante senza poteri, ai contratti tra privati sottoposti ad autorizzazione o approvazione amministrativa, ai contratti degli enti pubblici, ecc.

(18) Rubino, La fattispecie e gli effetti giuridici preliminari, Milano, 1939, pag. 111; Falzea, La condizione e gli elementi dell"atto giuridico, op. cit., pag. 126; Scialoja, Condizione volontaria e condizione  legale, op. cit. , pag.  94 e  ss; Id., voce "Condizione (dir. civ.) ", op. cit., pag. 8 e ss; Carresi, Il contratto, II, op. cit., pag. 601 e ss.; Bianca, Diritto civile, III, op. cit., pag. 561 e ss.

(19) Cantagalli R., Inefficacia dei negozi giuridici e condicio iuris , in Foro It., 1952, I, pag. 408;

(20) Bianca, Diritto civile, III, op. cit., pag. 562

(21) Barbero, Contributo alla teoria della condizione, op. cit., pag. 78 e ss.; Scialoja, Condizione volontaria e condizione legale, op. cit., pag. 13 definisce le condizioni legali quali: "elementi accidentali, requisiti dell"efficacia e non dell"esistenza del negozio".

(22) Cass., 5-7-1955 n. 2063, in Foro Pad., 1955, I, pag. 1000; Distaso N., I contratti in generale, UTET, 1966, pag. 709

(23) Cass. 5-8-1977 n. 3559, in Foro It., Rep. 1977, n. 132

(24) Rescigno, Condizione (diritto vigente), op. cit., pag. 768; Messineo, Il contratto in genere, I, Milano, 1968, pag. 193; Carresi, Il contratto, Milano, 1987, pag. 261; Maiorca, Condizione, in Digesto civ., III, Torino, 1988, pag. 333; Sacco - De Nova, Il contratto, in Tratt. Dir. Civ. diretto da Sacco, Torino, 1993, pag. 293

(25) Definizione data da Barbero, Contributo alla teoria della condizione, op. cit., pag. 68 e ss.

(26) Trimarchi P., Istituzioni di diritto privato, 1973, pag. 212; Barbero, Contributo alla teoria della condizione, op. cit., pag. 68 e ss.; Messineo, Manuale di diritto civile e commerciale, I, op. cit., pag. 592; Varrone, Ideologia e dogmatica nella teoria del negozio giuridico, op. cit., pag. 106 e ss; Bigliazzi - Geri - Breccia - Busnelli - Natoli, Diritto civile, I, 2, op. cit., pag 760; Maiorca, Condizione, op. cit., pag 333; Costanza, Condizione nel contratto, op. cit., pag. 39 e ss.

(27) Tesi dell"applicazione analogica delle norme del cod. civ. sulla condizione volontaria alla condicio iuris sostenuta in particolare da:  Scialoja, Condizione volontaria e condizione legale, op. cit., pag. 14 e ss.; Betti, Teoria generale del negozio giuridico, op. cit., pag. 522; Maiorca, Condizione, op. cit., pag. 333; Costanza, Condizione nel contratto, op. cit., pag. 41; Tesi dell"applicazione in via diretta delle norme sulla condizione volontaria: Perlingieri, Rapporto preliminare e servitù su "edificio da costruire", 1966, pag. 85; Gabrielli, Il rapporto giuridico preparatorio, Milano, 1974, pag. 117.

(28) Falzea, La condizione e gli elementi dell"atto giuridico, op. cit., pag. 127 e ss.

(29) Messineo, Manuale di diritto civile e commerciale, op. cit., I, pag. 347; Cantagalli, Inefficacia dei negozi giuridici e condicio iuris, op. cit., pag. 413; Scialoja, Condizione volontaria e condizione legale, op. cit., pag. 15; Contra, per l"ammissibilità della condicio iuris risolutiva: Falzea, La condizione e gli elementi dell"atto giuridico, op. cit., pag. 245; Oertmann, Die Rechtsbedingung (condicio iuris), Leipzig, 1924, pag. 39 e ss. 

(30) In tal senso Cass. 2231/73,  in Codice Civile ipertestuale, a cura di G. Bonilini – M. Confortini – C. Granelli, UTET, sub art. 1356

(31) Bianca, Diritto civile III, op. cit., pag. 563 : " Il contratto può essere reso opponibile ai terzi aventi causa e creditori per cui dà luogo ad aspettative giuridicamente tutelate".

(32)  Tesi della natura eccezionale dell"art. 1357 c.c. sostenuta da: Maiorca, Condizione, op. cit., pag. 321 e ss; Santoro - Passarelli, Dottrine generali del diritto civile, op. cit., pag. 197-198; Messineo, Il contratto in genere, I, op. cit, pag. 190; tesi dell"estensibilità dell"art 1357 c.c. alla condicio iuris: Pelosi, Aspettativa di diritto in Digesto discipline privatistiche, sez. civ., I, Torino, 1988, pag. 468; Cantagalli, Inefficacia dei negozi giuridici e "condicio iuris", op. cit., pag. 414.

(33) In tal senso Cass. 3084/ 96 e Cass. 6676/ 92: "La risoluzione del contratto per inadempimento è stata affermata nell"ipotesi di violazione dell"obbligo di comportarsi secondo buona fede con riferimento ad un contratto sottoposto alla condizione legale costituita dal rilascio di determinate autorizzazioni amministrative. Oltre alla risoluzione è stata riconosciuta la risarcibilità del danno da valutarsi secondo il criterio della regolarità causale ovvero riconoscendolo laddove, avuto riguardo alla situazione di fatto esistente nel momento in cui si è verificato l"inadempimento, debba ritenersi che la condizione si sarebbe potuta avverare essendo possibile il rilascio delle autorizzazioni sulla base della normativa vigente" in Codice civile ipertestuale, a cura di G. Bonilini – M. Confortini – C. Granelli, UTET, sub art.  1358.

(34) A favore dell"applicabilità dell"art 1358 cc alla condicio iuris: Cass. 4 aprile 1975 n. 1204 in Foro it., 1975, I, c. 1990; Cass. 5 febbraio 1982 n. 675, in Foro it., Rep. 1982, voce Contratto in genere, n. 175; Cass. 10 marzo 1992 n. 2875, in Foro it., Rep. 1992, voce Contratto in genere, n. 276

(35) Confronta: Perlingieri, Rapporto preliminare e servitù su "edificio da costruire", op. cit., pag. 118, nonché Cass. 2168/ 98 in Contratti, 1998, pag. 557. Contra Rescigno, Condizione (dir. vig.), op. cit., pag. 776, il quale evidenzia che, nell"ipotesi relativa al rilascio di un provvedimento della pubblica amministrazione, trattasi di una vera e propria condicio iuris per cui, data la natura pubblica dell"interesse tutelato e la discrezionalità della pubblica amministrazione, non si applica la finzione di avveramento.

(36) In tal senso e per il risarcimento dell"interesse positivo Cass. 11 luglio 1968 n. 2444, in Foro it.,1969, I, c. 112;  Cass.  10 aprile 1970 n. 981, in Giust. civ., 1970, I, pag. 961; in dottrina Bianca, Diritto civile III, op. cit., pag. 563: "Si applica in tal caso il rimedio della risoluzione giudiziale e del risarcimento del danno". Confronta anche Cass. 5 febbraio 1982, n. 675, in Foro it., Rep. 1982, voce Contratto in genere, n. 175: "l"art. 1359 c.c. è inapplicabile al mancato avveramento di una condicio iuris sospensiva, in presenza del quale, malgrado la conseguente inefficacia del contratto, ne può essere richiesta la risoluzione giudiziale in danno della parte colpevole" e Cass. 4 aprile 1975, n. 1204, in GI 1976, I, 1, 1604: "È ammissibile, in via generale, la risoluzione per inadempimento del contratto sottoposto a condizione sospensiva e successivamente divenuto inefficace, e tale soluzione ben può estendersi al contratto subordinato sospensivamente ad una condicio iuris ed all"inadempimento consistente nell"avere la parte determinato, col fatto proprio, il mancato avveramento della condizione".

(37) Tesi della natura eccezionale della norma sostenuta da: Rescigno, Condizione, op. cit., pag. 775: "Si può ammettere la retroattività solo quando essa sia espressamente prevista dalla legge"; Bigliazzi Geri - Breccia - Busnelli - Natoli, Diritto civile, I, 2, op. cit., pag. 760; Cantagalli R., Inefficacia dei negozi giuridici e condicio iuris, op. cit., pag. 413 e ss.; Messineo, Manuale di diritto civile e commerciale, op. cit., pag. 347; Santoro Passarelli , Dottrine generali del diritto civile, op. cit., pag. 197.

(38) In tal senso: Bianca, Diritto civile, III, op. cit., pag. 563; Scialoja, Condizione volontaria e condizione legale, op. cit., pag. 14 e ss.; Barbero, Contributo alla teoria della condizione, op. cit., pag. 83 e ss; Falzea, La condizione e gli elementi dell"atto giuridico, op. cit., pag. 122 e ss.; Id., "Condizione (dir. civ.)", op. cit., pag. 9. La giurisprudenza ha riconosciuto per singoli casi l"efficacia retroattiva: confronta per tutte Cass. 4 dicembre 75 n. 4010 in Mass. Giust. civ., 1975.    

(39) Per la regolamentazione convenzionale della condicio iuris confronta Petrelli, Formulario notarile commentato, II, pag. 118 e 119; sul regime fiscale della condizione legale cfr C.N.N. Condizione volontaria, condizione legale e imposta di registro (1-6-2000) in C.N.N. Strumenti, voce 0910.

(40) Alcuni autori, precedentemente citati, ritengono inammissibile una condicio iuris risolutiva; altri, invece, affermano che non si possa in alcun modo incidere sullo schema della fattispecie complessa , spingendosi in determinati casi ad affermare l"irrilevanza dell"eventuale apposizione di una condizione volontaria avente lo stesso contenuto della condicio iuris ( Confronta in tal senso: Sacco - De Nova, Il contratto, II, op. cit., pag. 150; Rubino, La fattispecie e gli effetti giuridici preliminari,op. cit., pag. 92).

(41) Le parti possono stabilire le modalità secondo le quali deve avverarsi la condizione per avere rilevanza: nella fattispecie esaminata, ad esempio, le stesse hanno fatto riferimento al rilascio (entro un dato termine) della concessione edilizia per realizzare sul terreno un fabbricato in conformità alle caratteristiche progettuali risultanti da un elaborato di massima allegato al contratto ed è questa la condizione che deve avverarsi affinché l"interesse della parte acquirente si possa considerare soddisfatto e il contratto sia efficace.

(42) Secondo la tesi prevalente, infatti, la condizione legale è opponibile ai terzi indipendentemente dalla sua menzione nella nota di trascrizione; la previsione di una condicio facti con lo stesso contenuto, invece, garantirà ai terzi maggiore trasparenza. Sulla trascrivibilità del negozio ad efficacia sospesa o differita cui sia connessa una aspettativa confronta G. Baralis, "Considerazioni sparse sulla disciplina a tutela degli acquirenti di immobile  da costruire ",Riv., del Not., Giuffrè, 2005, pag. 729.

(43) Vedi Cass. 4 marzo 1977 n. 883, in Mass. Giust. civ., 1977.

(44) Cass. 21 maggio 1997 n. 4514, in Giur. it., 1998, I, c. 2293: "Premesso che per condicio iuris il legislatore si riferisce ad un elemento di efficacia del contratto che esula dall"autonomia negoziale, le parti possono tuttavia dedurre in condizione il termine entro il quale l"avveramento della condicio iuris può intervenire ed altresì stabilire che tale termine sia posto nell"interesse esclusivo di una di esse o rinunciare, anche in modo tacito mediante comportamenti concludenti, a farlo valere".

(45)  In tal senso confronta per tutte: Cass. 27 febbraio 98 n. 2168 in Contratti, 1998, pag. 557.

(46) Costanza, Condizione nel contratto, in Commentario del codice civile Scialoja – Branca a cura di Galgano, Bologna - Roma, 1997, pag. 120 - 121.

(47) Tra le fattispecie sottoposte a condicio iuris: alienazioni di beni culturali, trasferimento di farmacia, acquisti a seguito di esercizio della prelazione agraria, autorizzazioni e approvazioni giudiziarie prescritte ai fini dell"efficacia dell"atto, ecc.