Diritto commerciale - Generalità, varie -  Cariello Maria - 03/10/2012

COMPRAVENDITE 2011, CONTROLLI MIRATI DEL FISCO - Maria CARIELLO

 

Gli elenchi delle compravendite sospette sono arrivati alle Direzioni regionali e provinciali delle Entrate, che dovranno verificare se e come procedere con gli accertamenti. Nelle liste elaborate nei giorni scorsi dall'Agenzia ci sono le cessioni di fabbricati registrate nella seconda metà del 2011 che presentano uno «scostamento significativo» tra il valore o il corrispettivo dichiarato dal contribuente e il prezzo di mercato registrato dall'Omi, l'osservatorio dell'agenzia del Territorio.

Pur in una fase di mercato difficile come quella attuale, le transazioni interessante dai controlli sono molte: nel secondo semestre dell'anno scorso sono state effettuate oltre 672mila compravendite, di cui poco meno della metà relative ad abitazioni.  Per l'imposta di registro, in particolare, vengono prese in considerazione tre categorie di contratti.

La prima riguarda le situazioni in cui non si applica la regola del prezzo-valore, che consente di versare le imposte sul valore catastale anziché sul prezzo di vendita: in pratica, le situazioni in cui l'acquirente potrebbe avere la tentazione di dichiarare un importo inferiore a quello effettivamente pagato. Rientrano ad esempio, il caso in cui un privato vende un alloggio a una società o un immobile non abitativo a un altro privato (magazzino, box auto, eccetera). In queste ipotesi, se lo scostamento tra il prezzo dichiarato e il "valore normale" è superiore al 25%, la transazione rischia di passare al vaglio dei funzionari. Da notare che il valore normale è determinato secondo i criteri fissati dal provvedimento del 27 luglio 2007 oppure, in mancanza, facendo riferimento al valore Omi.

Il valore Omi diventa rilevante nella seconda categoria di operazioni , i trasferimenti di fabbricati strumentali, come ad esempio un ufficio o un capannone venduto da una società immobiliare o da un'impresa di costruzione. In questo caso, la spia è il divario superiore al 25% tra il corrispettivo dichiarato e i valori stimati dall'Omi. Attenzione,  al "peso" attribuito a questi valori: venuto meno l'automatismo della presunzione legale (abolito dalla legge 88/2009), il prezzo rilevato dal Territorio rappresenta il «dato iniziale ai fini dell'individuazione del valore venale».

Un dato che dovrà essere integrato con altri elementi: rogiti e perizie di immobili con caratteristiche analoghe non più vecchi di tre anni; valori stimati da osservatori di agenzie immobiliari; dati forniti dai Comuni nelle attività di contrasto all'evasione.

C'è poi una terza categoria : quelle in cui è stata applicata la regola del prezzo-valore, ma in cui il corrispettivo dichiarato è inferiore di almeno il 50% ai valori Omi . Una differenza agli occhi del fisco come un «indizio di occultazione». Ma qui lo scarto non basta: le prove dovranno essere raccolte con altri strumenti tra i quali le indagini finanziarie sui conti correnti.

Il fisco  non molla la presa sulle irregolarità legate ai trasferimenti immobiliari, anche quando coinvolgono l'imposta di registro.

Ma c'è una forte attenzione a "blindare" gli accertamenti con prove adeguate, evitando il contenzioso.