Interessi protetti - Obbligazioni, contratti -  Valeria Cianciolo - 23/08/2018

Certificato di agibilità. Che succede se rilasciato “in ritardo”? Nota a Cass. Civ., Sez. 2,  ord. 2 agosto 2018 n. 20426

Il Tribunale rigettava la domanda formulata da Tizio nei confronti di Caio avente ad oggetto la risoluzione per grave inadempimento del promittente venditore, del contratto preliminare di compravendita di un appartamento. Il grave inadempimento del promittente venditore consisteva nel non aver rilasciato il certificato di agibilità al momento del contratto preliminare al promittente acquirente. Il Signor Caio chiedeva il ristoro degli esborsi sostenuti per l'esecuzione di lavori nell'appartamento.

La Corte d'appello confermava la sentenza di primo grado e rigettava integralmente l'appello principale di Tizio il quale ricorreva in Cassazione.

Il Palazzaccio ritiene in parte fondati i motivi avanzati dal ricorrente sulla base delle seguenti considerazioni.

Innanzitutto, il rilascio del certificato di agibilità c’è stato, ma con ritardo perchè è stato successivo rispetto alla proposizione della domanda in giudizio e la cosa è stata evidenziata dalla stessa Corte d’Appello. Ma la Corte d'appello, proseguono gli Ermellini in motivazione, non ha poi valutato che “è obbligo del venditore consegnare i documenti relativi all'uso della cosa venduta, che devono essere acquisiti al momento della stipulazione del contratto definitivo di compravendita  e non ha verificato in concreto la gravità dell'inadempimento, così non valutando gli elementi evidenziati dal ricorrente, come la diffida ad adempiere contenuta nella lettera 27 novembre 2000 (ove si avvertiva che in mancanza, al momento della stipulazione del contratto definitivo di compravendita, del certificato di abitabilità, "il contratto si intenderà senz'altro risolto") e il fatto che vi è stato sì adempimento, ma a distanza di sette anni dalla diffida.”

La Cassazione cassa la decisione impugnata in relazione ai motivi accolti, rinviando la causa al giudice di merito.

 La questione. Principalmente, occorre evidenziare che il legislatore in passato ha usato ambiguamente sia il termine “abitabilità” sia il termine “agibilità”. Poi è intervenuto il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia), entrato in vigore nel giugno 2003 che ha fatto riferimento esclusivamente al concetto di agibilità. Secondo l’art. 24 co. 1 del T.U., il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune e ha la funzione precipua di certificare la “sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati”.

La precisazione era dovuta per capire quali siano le conseguenze del mancato rilascio del certificato.

In alcune occasioni, la Cassazione ha precisato che la mancata consegna del certificato di agibilità, è causa sufficientemente grave per dare luogo alla risoluzione del contratto posto in essere per la sostanziale vendita di aliud pro alio, concludendo che allorquando il venditore non fornisce il certificato di abitabilità, aliena un bene diverso da quello negoziato, consegnando aliud pro alio.

Nel caso di specie, la Corte d’Appello ha escluso che si trattasse  di una vendita aliud pro alio perché il certificato era stato rilasciato dal Comune, sebbene con grande ritardo.

Perché? Perché il certificato di agibilità viene tradizionalmente ricondotto nell'alveo dei titoli relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta che l’art. 1477, co. 3, cod. civ., impone al venditore di consegnare all'acquirente. Si tratta, comunque, di un obbligo derogabile tramite un diverso accordo fra le parti.

E’ orientamento consolidato della giurisprudenza che la consegna del certificato di agibilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.

 Le conseguenze. E’ prevalente la tesi, secondo cui l'assenza del certificato non comporta un vizio genetico del contratto. La vendita (obbligatoria o ad effetti reali) di un immobile strutturalmente destinato ad uso di abitazione, ma privo di licenza di agibilità, non ha un oggetto illecito, in quanto non esiste alcuna norma che contempli l'obbligo del preventivo rilascio del certificato in questione; detta vendita, pertanto, non è nulla, bensì può essere risolubile per mancanza di una qualità essenziale tale da costituire consegna di aliud pro aliud, ove risultino specifiche pattuizioni, anche implicite, delle parti contraenti in ordine all'assunzione del relativo obbligo del venditore (o anche soltanto in ordine al termine del relativo adempimento)[1].

 Ma ci si deve chiedere quali possano essere le conseguenze della mancanza di tale documento sul rapporto contrattuale avente ad oggetto la compravendita dell'immobile.

In linea di massima, si può asserire che il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, in assenza di patti contrari, è obbligato a dotare tale bene della licenza di agibilità (senza della quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico - sociale), cosicché la mancata consegna della licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento dell’exceptio prevista dall’art. 1460 c.c., per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l’immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificale ovvero che sia stato concretamente abitato.

Questa è la linea di fondo tenuta dalla Cassazione.

Nella pratica si può assistere a diversi casi.

Si può avere il semplice mancato perfezionamento dell'iter che conduce all'agibilità relativamente ad un immobile che però, possiede i citati requisiti necessari ex lege per poterla conseguire. In questi caso, si ha una vera e propria consegna di aliud pro alio, con conseguente diritto dell’acquirente al legittimo scioglimento del vincolo contrattuale[2].

Ci può essere poi – e la casistica è ampia - di mancata consecuzione dell'abitabilità a causa dell'insussistenza di tali requisiti rispetto all’immobile, oggetto della vendita.

Qui si ha un inadempimento contrattuale da parte dell'alienante, che dà diritto al compratore di ottenere dal venditore il risarcimento del danno connesso al minore valore commerciale del bene perché mancante del certificato in questione. Chiaramente, si tratta di responsabilità contrattuale fondandosi sul contratto preliminare della compravendita immobiliare, disciplinata dai principi dell'art. 1218 cod. civ., in base al quale il venditore dunque risponderà, se non esegue esattamente la prestazione dovuta, a titolo di risarcimento del danno, se non prova che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.

 

Le conclusioni del Palazzaccio. Alcune Sezioni della Suprema Corte ritengono sia sufficiente la mancata allegazione del certificato, come una sorta di soluzione automatica che rende inutile l'accertamento della gravità dell'omissione[3]; altre Sezioni preferiscono escludere l'automaticità di questa esito ed aprono la strada all'accertamento della gravità dell'omissione[4].

L’ordinanza ha sposato quest’ultimo orientamento, più equilibrato e prudenziale, ossia, ha sostanzialmente sostenuto che per ottenere la risoluzione per inadempimento si debba provare l'importanza e la gravità dell'omissione del certificato in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene. Ciò soprattutto nell'ipotesi che il soggetto acquirente risulti già insediato sul bene compravenduto, come avviene nel preliminare con prestazioni anticipate come nel caso esaminato dall’ordinanza in questione.

[1] Cass. civ. Sez. II, 11/08/1990, n. 8199.

[2] Cass., 20 gennaio 1996, n. 442; Cass., 11 febbraio 1998, n. 1391, in Riv. not., 1998, 1008: Cass., 10 giugno 1991, n. 6576, in Giust. civ., 1992, I, 1333, con nota di De Tilla; Cass., 5 novembre 1990, n. 10616, in Arch. civ., 1991, 990; Cass., 11 agosto 1990, n. 8199, in Nuova giur. civ. comm., 1991, 525, con nota di lanini.

[3] Cass., 3 luglio 2000, n. 8880, in Riv. not., 2001, 242; Cass., 11 aprile 2006, n. 8409, in Urb. e app., 2006, 683.

[4] Cass., 29 novembre 2007, n. 24957; Cass., 7 ottobre 2008, n. 24729, in Not., 2009, 273, con nota di Cimmino.