-  Redazione P&D  -  22/12/2010

AFFITTO DI FONDO RUSTICO STIPULATO DALL'USUFRUTTUARIO - RM

Concesso in affitto un fondo rustico dall'usufruttuario (cfr., amplius, "Usufrutto, uso e abitazione", Cedam, Padova 2010) per la durata di venti anni, con un canone d'affitto modesto, ed estintosi l'usufrutto per decesso dell'usufruttuario stesso, non sussiste la nullità di detto contratto non prevedendo il nostro ordinamento la nullità del contratto di affitto stipulato dall'usufruttuario in frode dei diritti del nudo proprietario
“si precisa nella Relazione al Codice civile (n. 478) che "com'è noto, la disciplina del codice 1865 sulle locazioni concluse dall'usufruttuario (art. 494) aveva dato luogo a molte critiche e anche a dubbi d'interpretazione...". Pertanto, nell'attuale art. 999, prosegue la ricordata Relazione, "nel regolare questo punto importante" sono stati seguiti "i seguenti criteri: unificazione della disciplina delle locazioni ultraquinquennali e di quelle più brevi; eliminazione dell'ipotesi della rinnovazione anticipata; predisposizione di un rimedio contro le locazioni fatte in frode". Accertato che, per espressa scelta normativa, l'attuale art. 999 c.c. costituisce un rimedio contro le locazioni fatte dall'usufruttuario in frode delle ragioni del nudo proprietario è di palmare evidenza, già in una prima approssimazione, la insostenibilità dell'assunto invocato in via principale dalla ricorrente e fatto proprio dalla risalente pronunzia di questa Corte 31 agosto 1966, n. 2300. Se, infatti, a tutela delle ragioni del nudo proprietario - pregiudicate da atti di frode dell'usufruttuario - già esiste, nel sistema positivo, una norma espressa (cioè l'art. 999 c.c.) è palese che è contrario a quelle che sono le regole generali di tema di interpretazione delle norme giuridiche ritenere che in realtà, ancorché inespressa [e, quindi, per implicito] esiste anche altra tutela, concorrente. Premesso quanto sopra si osserva che l'assunto che qui si critica (e secondo cui, in particolare, esisterebbe, nell'ordinamento [per la tutela che si deve al nudo proprietario contro gli atti posti in essere dall'usufruttuario], una azione di impugnativa delle locazioni stipulate dall'usufruttuario medesimo ove questa siano di pregiudizio del nudo proprietario [diversa e concorrente con l'azione specifica di cui all'art. 999 c.c.] è privo di qualsiasi riscontro nel vigente sistema positivo. In conformità a una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice, e da cui totalmente, e senza alcuna motivazione, prescinde parte ricorrente, in particolare, deve ribadirsi che non esiste alcuna norma che sancisca in via generale la nullità del contratto in frode dei terzi, i quali sono tutelati soltanto in particolari situazioni e cioè con l'azione di nullità, ove questa sussista, oppure con l'azione revocatoria (in termini, Cass. 24 ottobre 1983, n. 6239). Nell'ordinamento vigente, in altri termini, non esiste alcuna norma che sancisca la nullità del contratto in frode ai terzi, essendo prevista espressamente solo la nullità del contratto in frode alla legge (art. 1344 c.c.). Qualora, pertanto, debba escludersi che il contratto costituisca un mezzo per eludere una norma imperativa, i diritti dei terzi sono tutelati da specifiche norme in relazione a specifiche situazioni, le quali consentono loro di reagire contro l'apparenza contrattuale e farne valere la nullità (per simulazione o contrasto con norme imperative) o di far dichiarare l'inefficacia del negozio a loro danno (azioni revocatorie o pauliane) (Case. 16 giugno 1981, n. 3905)”

Cassaione civile, sez. III, 25 luglio 2003, n. 11561 Tedeschi c. Tanzi e altro Foro it. 2003, I,2598 nota BELLANTUONO
(nella specie, l'usufruttuario deceduto nel 1998 aveva stipulato nel 1994 il contratto di affitto per la durata di venti anni); peraltro, l'articolo 999 del codice civile, limita la durata, in tali circostanze, ai cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto:
“non essendosi, i giudici del merito attenuti i principi di diritto sopra enunciati, e in forza dei quali, in particolare, l'art. 999, comma 1, c.c. non è stato abrogato o modificato per effetto della legge 3 maggio 1982, n. 203, la sentenza impugnata deve essere cassata. Non essendo, peraltro, necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell'art. 384, comma 1, c.p.c., ultima parte. Accertato, in particolare, che il contratto di affitto in forza del quale TANZI Adriano e TANZI Franco sono nel godimento del fondo per cui è controversia è stato stipulato il 25 luglio 1994 con l'usufruttuaria, all'epoca del fondo stesso, e che il diritto di usufrutto si è estinto a seguito della morte della concedente BETTATI (avvenuta il 14 agosto 1998), deve dichiararsi che il contratto in questione cesserà al termine del quinto anno successivo a quello della morte della predetta BETTATI (10 novembre 2003), con condanna dei TANZI al rilascio in favore della ricorrente principale per la detta data. Attesa la novità delle questioni controverse sussistono giusti motivi onde disporre, tra le parti, la totale compensazione delle spese dei giudizi di merito e di quello di legittimità”.
Cassazione civile, sez. III, 25 luglio 2003, n. 11561 Tedeschi c. Tanzi e altro Foro it. 2003, I,2598 nota BELLANTUONO




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