Famiglia, relazioni affettive - Famiglia, relazioni affettive -  Valentina Finotti - 07/08/2020

Trasferimenti immobiliari nella separazione: è necessaria la "verifica" dell’atto di trasferimento da parte del notaio?

 

Premessa

L’ordinanza interlocutoria n. 3089/2020 affronta la questione relativa alla validità degli accordi di trasferimento immobiliare raggiunti dai coniugi in sede di separazione o di divorzio. Il problema interpretativo nasce dalla lettura del comma 1 bis aggiunto all’art. 29 della l. 1985 n. 52, introdotto dall’art. 19, comma 14 del d.l. 78 del 2010 (convertito nella legge 122 del 2010), il quale prevede che gli atti traslativi di immobili debbano contenere pena di nullità una serie di requisiti  attinenti la regolarità ipocatastale dell’immobile oggetto di trasferimento e che prima della stipula dell’atto traslativo il notaio debba effettuare una verifica della conformità dei dati catastali a quelli risultati dai registri immobiliari.

L’ordinanza in commento avvalla la validità dell’accordo di trasferimento immobiliare pur se contenuto in una pronuncia di divorzio o di separazione, discostandosi dal filone interpretativo che ritiene inderogabile la verifica di conformità ipocatastale dell’atto di trasferimento immobiliare da parte di un notaio.

Per la Cassazione nel momento in cui le parti interessate autocertificano, sotto la loro responsabilità, le dichiarazioni che la legge prevede pena di nullità per il trasferimento immobiliare l’accordo di trasferimento deve considerarsi valido e produttivo di effetti.

La questione giuridica in esame

La Corte di Appello di Ancona rigetta la richiesta – non accolta nemmeno in primo grado – avanzata da due ex coniugi volta ad ottenere la dichiarazione di validitàdella clausola contenuta nella pronuncia di divorzio, per mezzo della quale essi si erano accordati al fine di operare un trasferimento immobiliare a tacitazione delle pretese economiche derivanti dallo scioglimento del vincolo matrimoniale.

La Corte d’Appello di Ancona non esclude affatto che i coniugi possano in sede di divorzio accordarsi liberamente per pattuire trasferimenti immobiliari al fine di definire l’assetto dei loro interessi, però ritiene che simili pattuizioni non abbiano la stessa validità ed efficacia degli atti pubblici notarili che hanno ad oggetto trasferimenti immobiliari.

Contro questa pronuncia hanno proposto ricorso per Cassazione i due ex coniugi.La Suprema Corte si è pronunciata con l’ordinanza interlocutoria in commento, dando un quadro complessivo degli orientamenti giurisprudenziali in materia e rimettendo, infine, la questione alle Sezioni Unite, considerandola “di massima importanza sia per la novità che per la complessità dei temi prospettati”.

La decisione della Corte di Cassazione

Con l’ordinanza in commento viene evidenziato come sulla questione della validità degli atti di trasferimento immobiliare posti all’interno di un accordo separativo o divorzile si contrappongano due fondamentali correnti di pensiero seguite dai giudici di merito.

La prima è quella che avvalla la soluzione adottata dalla Corte d’Appello di Ancona e poggia sulla “indispensabilità e insostituibilità della funzione del notaio” nel controllo circa la validità e legalità dell’atto di trasferimento immobiliare.

La norma a cui si fa riferimento è l’art. 19, c. 14 del d.l. n. 78 del 2010 convertito nella legge 122 del 2010, il quale recita: “gli atti pubblici e le scritture private autenticate  tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento  di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, devono contenere,per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

 Da un lato, quindi, la norma stabilisce i requisiti di validità dell’atto di trasferimento immobiliare che sono previsti a pena di nullità, dall’altro lato, porrebbe – secondo questo primo filone interpretativo -un controllo di conformità dei dati catastali a quelli contenuti nel registro delle iscrizioni e trascrizioni immobiliari da effettuarsi da parte del notaio a pena di nullità.

In quest’ottica interpretativa, il controllo del giudice sugli accordi raggiunti dai coniugi in sede di separazione o divorzio è meramente “esterno e formale”, ma non può dare validità, di per sé, all’atto di trasferimento.

Esiste, invece, una diversa  linea interpretativa dell’art. 19, c. 14 del d.l. n. 78 del 2010, che è diametralmente opposta a quella sin d’ora descritta e che sostiene come dettanormanon sanzioni affatto con la nullità l’atto traslativo immobiliare in cui manchi la verifica di conformità ipocatastale da parte di un notaio, limitandosia porre, a pena di nullità dell’atto traslativo, la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e prevedendo, peraltro, che “la predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale”.

La Cassazione con la pronuncia in commento si sofferma su questo indirizzo interpretativo, sostenendone le ragioni.

Per la Suprema Corte la nullità posta dall’art. 19 c. 14 del d.l. n. 78 del 2010, è di carattere oggettivo perché è rivolta a sanzionare trasferimenti in cui ci sia una difformità tra quanto risulta in catasto e lo stato di fatto dell’immobile oggetto di trasferimento immobiliare e, quindi essa “non può essere ancorata a soggetti che svolgono funzione di controllo di conformità, ben potendo la difformità permanere anche dopo l’intervento notarile”.

Ciò che conta, sottolinea la Cassazione con l’ordinanza 3089/2020, è che oggettivamente vi siano i requisiti previsti pena di nullità dalla legge per il trasferimento immobiliare dichiarati nel provvedimento di separazione o divorzio, non potendosi - nel silenzio normativo in proposito - estendere la sanzione di nullità dell’atto di trasferimento guardandosi al soggetto che accerta e verifica la dichiarazione di conformità dell’immobile.

Secondo la Corte di Cassazione, dunque,qualora l’atto traslativo contenuto nel verbale di separazione consensuale, o la sentenza che recepisce le determinazioni divorzili congiunte,contengano, oggettivamente,tutti i requisiti previsti a pena di nullità dalla legge, essi sono validi, potendo così assumerepiena efficacia traslativa.

La verificache la norma in commento prevede da parte del notaio“….Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”( (art. 19 c. 14 del d.l. n. 78 del 2010)ben può essere, secondo la Cassazione, “svolta da un ausiliario del giudice”.

La validità degli atti traslativi dei coniugi in sede di separazione, divorzio e nell’accordo di negoziazione assistita

Il punto focale della sentenza in commento riguarda la validità del contenuto c.d. accessorio della separazione o divorzio e, in particolare, degli atti di trasferimento immobiliari.

I coniugi in sede di separazione o divorzio possono, infatti, nell’esplicazione della loro autonomia negoziale, raggiunge degli accordi (“accessori”) anche di carattere patrimoniale, tra cui quelli volti a trasferirsi proprietà immobiliari, al fine di definire il loro assetto di interessi nella fase post matrimoniale.

La validità di questi ultimi accordi è da tempo riconosciuta in giurisprudenza.

In particolare la Cassazione ha sottolineato come siano pienamente valide le clausole dell’accordo di separazione che operino un trasferimento immobiliare in favore di uno dei coniugi  (ad esempio per tacitare le pretese di mantenimento) e che tale accordo di separazione “in quanto inserito nel verbale d’udienza, assume forma di atto pubblico ai sensi dell’art. 2699 c.c., e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo l’omologazione che lo rende efficace, titolo per la trascrizione a norma dell’art. 2657 c.c.” (Cassazione, 15 maggio 1997 n. 4306).

Detti accordi che prevedono trasferimenti immobiliari sono considerati validi in giurisprudenza anche in sede di divorzio, oltre che in sede di separazione, poiché costituiscono contratti che, seppur “atipici”, sono meritevoli di tutela ex art. 1322 c.c. in quanto finalizzati a dare compiutezza al regolamento dei rapporti patrimoniali in fase di crisi matrimoniale (sul punto cfr. Cass. n. 12110/1992 - Cass. n. 9034/1997).

Così la giurisprudenza riconosce la validità degli accordi assunti in sede di separazione o divorzio anche quando il trasferimento immobiliare è volto a definire non i rapporti con l’altro coniuge, bensì di assolvere gli obblighi di mantenimento che si hanno nei confronti della prole: “E' ammissibile l'adempimento in unica soluzione dell'obbligo al mantenimento del figlio minore posto a carico del genitore in sede di separazione consensuale con la costituzione a favore dell'altro coniuge dell'usufrutto su un immobile, trasferito, per la nuda proprietà, al figlio stesso” (Corte d’appello di Milano, sentenza 6 maggio 1994,nello stesso senso: Cassazione, sentenza 17.06.2004 n. 11342).

Tanto esposto si passano in rassegna alcune delle pronunce di merito che hanno riconosciuto validità agli atti traslativi immobiliari compiuti dai coniugi in sede di separazione e divorzio e che danno vita a quel filone interpretativo a cui l’ordinanza interlocutoria in commento si richiama per sostenerne le ragioni.

La giurisprudenza di merito si concentra sul fatto che qualora i coniugi decidano di regolare in separazione o divorzio i loro interessi economici, risulta impossibile scindere la volontà deglistessi di porre fine al matrimonio, da quella di risolvere, con accordo economico,anche le loro questioni patrimoniali. In particolare si sottolinea, con specifico riferimento alla separazione, come “l'espressione ‘condizioni della separazione’, contenuta nell'art. 711, 5°co., c.p.c., va intesa non soltanto in senso soggettivo, ma anche oggettivo. In altri termini, «condizioni della separazione» non sono soltanto quelle «regole di condotta» destinate a scandire il ritmo delle reciproche relazioni per il periodo successivo alla separazione o al divorzio, ma anche tutte quelle pattuizioni alla cui conclusione i coniugi intendono comunque ancorare la loro disponibilità per una definizione consensuale della crisi coniugale; e, tra queste ultime, l'assetto, il più possibile definitivo, dei propri rapporti economici”, e, di guisa, le pattuizioni volte ad operare trasferimenti immobiliari (Cassazione n. 17612/2018).

Inoltre - evidenzia sempre la giurisprudenza - è pur vero che un notaio può dare una maggiore garanzia nella verifica ipocatastale dell’immobile oggetto di trasferimento, ma nel momento in cui le parti interessate autocertificano, sotto la loro responsabilità, le dichiarazioni che la legge prevede, pena di nullità, per il trasferimento indicando dinnanzi al Giudice i dati oggettivi costituiti dall’identificazione catastale dell’immobile,le planimetrie depositate in catasto, la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, l’accordo di trasferimento deve considerarsi valido e produttivo di effetti.

Il notaio certamente può dare maggiore garanzia di tutela, visti gli adempimenti che si accompagnano ad un trasferimento immobiliare e la loro indubbia complessità, tuttavia “ciò non puòcostituire elemento di preclusione della omologabilità degli accordi di trasferimento di immobili, ove le parti forniscano, con proprie autocertificazioni e conseguenteassunzione di ogni responsabilità, tutti quei dati e dichiarazioninecessarie per espressa volontà di legge all’attuazione del trasferimento immobiliare” (Corte di Appello di Milano, 17 febbraio 2011).

L’ordinanza interlocutoria in commento, poi, ricorda come la giurisprudenza abbia riconosciuto valenza anche agli atti traslativi tra coniugi o ex coniugi che si perfezionano non soltanto in sede giudiziale, ma anche in sede stragiudiziale: “gli atti traslativi tra coniugi (ed ex coniugi) possono perfezionarsi non soltanto in sede giudiziale (nel verbale di separazione giudiziale redatto nel corso dell'udienza ex art. 711 c.p.c. oppure in quello di comparazioni davanti al collegio nella procedura divorzile su domanda congiunta ai sensi dell'art. 4 comma 16 legge divorzio), ma anche in sede stragiudiziale, frequentemente (ma non solo) in adempimento di un impegno a trasferire assunto in sede giudiziale.In tal caso, l'obbligazione assunta dinanzi al giudice di operare un trasferimento, mobiliare o immobiliare, trova esecuzione attraverso un apposito atto di attuazione (c.d. negozio traslativo con causa esterna), a struttura bilaterale” (Cassazione n. 17612/2018).

Ancora una volta la Cassazione, dunque, pone il focus sul principio di autonomia privata che dovrebbe essere posto alla base della generale ammissibilità degli atti negoziali traslativi fra i coniugi, purché gli stessi abbiano i requisiti testualmente previsti dalla legge a pena di nullità per operare il trasferimento.

Infine L’ordinanza 3089/20 avvalla la legittimità degli accordi in commento anche dando uno sguardo alla normativa in tema di negoziazione assistita e, in particolare considerando l’art. 5 della l. 162/14 di conversione del d.l. 132/14, il quale disponeche : “L'accordo che compone la controversia, sottoscritto dalle parti e dagli avvocati che le assistono, costituisce titolo esecutivo e per l'iscrizione di ipoteca giudiziale. Gli avvocati certificano l'autografia delle firme e la conformita' dell'accordo alle norme imperative e all'ordine pubblico. Se con l'accordo le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti soggetti a trascrizione, per procedere alla trascrizione dello stesso la sottoscrizione del processo verbale di accordo deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a cio' autorizzato. Costituisce illecito deontologico per l'avvocato impugnare un accordo alla cui redazione ha partecipato”.

Ebbene, la Corte Suprema rileva come detta norma non preveda il ricorso all’atto pubblico davanti al notaio, suffragando, ancora una volta, la tesi dellanon indispensabilità e non insostituibilità della funzione del notaio relativamente al controllo di validità degli atti di trasferimento immobiliare assunti per definire una crisi familiare, anche se al di fuori di un procedimenti giudiziale di separazione o divorzio.

L’ultima parola, ora, spetta alle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, la quale deciderà in merito all’interpretazione dell’art. 19 c. 14 del d.l. n. 78 del 2010, chiarendo se le funzioni del notaio siano o meno indispensabili e inderogabili nei trasferimenti immobiliari o se gli stessi possano essere compiuti validamente anche in sede di divorzio o separazione.