Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 22/06/2020

Rapporti di vicinato, distanze e confini: titoli d'acquisto della medianza (anche coattiva) del muro di confine e sopraelevazione

L’acquisto della metà del muro sul confine deve avvenire attraverso titolo idoneo e tale è, certamente, l’atto scritto intercorrente tra le parti a ciò legittimate; il consenso può essere anche, eventualmente, preventivo: così, ad esempio, l’eventuale clausola, contenuta in un atto di compravendita, con la quale i rispettivi acquirenti di lotti contigui concordano di realizzare, sui propri terreni, distinte costruzioni unite da un muro eretto sul confine, non dà luogo alla costituzione di reciproci diritti di superficie ma solo ad un anticipato assenso a rendere comune il muro divisorio, giusta proprio la previsione dell'art. 874 c.c. - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

Qualora, invece, non sia stata conclusa tra le parti una convenzione - nella forma scritta prevista dalla legge per il trasferimento della proprietà e degli altri diritti reali immobiliari -, sarà necessaria, in sua vece, una sentenza costitutiva (con effetti condizionati al pagamento dell'indennità di medianza, al quale il vicino deve essere condannato; l'art. 874 c.c. non prevede, invece, l'offerta dell'indennità di medianza quale condizione dell'azione volta ad ottenere la comunione forzosa del muro sul confine, sicché l'indennità stessa deve essere determinata dal giudice a prescindere da qualsiasi offerta).

Non è, infatti, sufficiente, nonostante qualche pronuncia di merito in senso contrario, il mero fatto dell’utilizzazione del muro medesimo – a meno che la protrazione temporale di tal utilizzo non possa sfociare in pronuncia accertativa di usucapione -, neppure se consistente nel aver appoggiato una nuova fabbrica nel muro stesso; anzi: qualora si realizzi un manufatto in appoggio al confine - e non in aderenza - senza avanzare domanda di comunione forzosa del muro, si violano le norme di cui agli art. 874 e 877 c.c., come richiamate dall'art. 872 c.c., con conseguente fondatezza della richiesta di rimozione.

La domanda giudiziale diretta al conseguimento della comproprietà del muro di confine ha natura reale - in quanto rivolta al trasferimento di una quota di proprietà del muro stesso -, con valore determinato dalla somma tra il valore della parte del muro da rendersi comune e quello della metà del suolo su cui il muro medesimo è costruito.

Il valore del muro, anche al fine dell’indennità di mediana, andrà determinato con riferimento al momento della pronuncia (il costo di costruzione del muro stesso e delle sue fondazioni costituisce solo una componente di tale valore).

Gli effetti della pronuncia giudiziale sono costitutivi – anche se, in senso contrario, talvolta la dottrina sostiene trattarsi di sentenza di accertamento - e comportano - non un diritto dominicale, di ciascuno dei proprietari dei fondi confinanti, di utilizzare in modo esclusivo il muro o lo spazio ad esso sovrastanti fino alla mezzeria (come se il confine tra le due proprietà coincidesse con la mezzeria del muro stesso), bensì - la mera proprietà pro indiviso del muro medesimo (e del suolo su cui esso è eretto).

Il muro comune divisorio può essere sopraelevato – anche, eventualmente, abbattendo una preesistente rete metallica - senza necessità di consenso dell'altro comproprietario, perché la relativa facoltà, ai sensi dell' art. 885 c.c., è svincolata dal regime normale della comunione e non trova alcuna restrizione negli artt. 1102 e 1108 c.c..