Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 28/12/2020

Nulla la costituzione del c.d. diritto reale (atipico) di uso esclusivo di parti condominiali – Cass. civ., Sez. Un., (ud. 15-09-2020) 17-12-2020, n. 28972 - Federico Basso

Con la pronuncia in esame la Corte di cassazione ha definitivamente sancito la natura del c.d. diritto di uso esclusivo su parti comuni del condominio, definibile come il «vincolo […] su parti comuni dell’edificio, riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di una unità immobiliare di proprietà individuale, in maniera da incidere sulla disciplina del godimento della cosa comune, nel senso di precluderne l’uso collettivo mediante attribuzione a taluno dei partecipanti di una facoltà integrale di servirsi della res e di trarne tutte le utilità compatibili con la sua destinazione economica (Cass. civ., Sez. Un., 17 dicembre 2020, n. 28972)».
Occorre, fin da principio, precisare che il diritto di uso esclusivo non trova espresso riconoscimento nella disciplina positiva, bensì costituisce frutto dell’elaborazione dottrinale e giurisprudenziale, nonché della costante prassi notarile, ragione per cui costituisce questione di primaria importanza, assai dibattuta sia in dottrina che in giurisprudenza, la natura giuridica del diritto in esame.
Secondo alcuni Autori il diritto di uso esclusivo non potrebbe essere considerato come un diritto reale atipico caratterizzato da perpetuità, trasmissibilità ed inerenza ma dovrebbe essere qualificato come un diritto personale di godimento, avente, dunque, natura obbligatoria.
Secondo altri, invece, esso costituirebbe una peculiare tipologia di servitù, alla sussistenza della quale non osterebbe il fatto che il fondo servente sia in parte nella titolarità del proprietario del fondo dominante, giacché il principio nemini res sua servit verrebbe soddisfatto, in questo caso, dalla parziale alienità del fondo servente.
Altri ancora ritengono, ma tale opinione risulta essere minoritaria in dottrina, che sarebbe concesso all’autonomia privata creare per contratto diritti reali atipici, di guisa che i privati potrebbero così far nascere dal contratto ogni genere di diritto, di natura reale od obbligatoria, purché nel rispetto dei principi inderogabili dell’ordine pubblico, della liceità e della meritevolezza dell’interesse perseguito.
Fino a tempi recenti, tali divergenze sono state riscontrabili, invero, anche nella giurisprudenza di legittimità, la quale, tradizionalmente, seppur con ampia diversità di vedute (avendo in passato le sezioni semplici variamente classificato l'uso esclusivo come: (i) semplice clausola atta ad escludere la natura comune della porzione interessata in deroga all'art. 1117 c.c.; (ii) riparto pattizio delle facoltà di godimento della cosa comune in deroga all'art. 1102 c.c.; (iii) servitù prediale; (iv) obbligazione propter rem; (v) diritto reale d'uso ex art. 1021 c.c.; (vi) mero rapporto obbligatorio), ha ritenuto non configurabile il diritto di uso esclusivo come diritto reale atipico, stante il numerus clausus e la tipicità dei diritti reali contemplati dal nostro codice (cfr. ad es., Cass. civ., sez. II, 9 gennaio 2020, n.193).
Recentemente, tuttavia, a partire da Cass. 16 ottobre 2017, n. 24301 (seguita poi da Cass. 10 ottobre 2018, n. 24958; Cass. 31 maggio 2019, n. 15021; Cass. 4 luglio 2019, n. 18024; Cass. 3 settembre 2019, n. 22059) è sorto un nuovo filone giurisprudenziale, il quale, pur non qualificando espressamente il diritto de quo quale diritto reale atipico ha, però, ritenuto ammissibile - facendo leva sulla dizione dell’articolo 1117 c.c. («Sono oggetto di proprietà comune […] se non risulta il contrario dal titolo») ed in deroga al disposto dell’articolo 1102, comma 1 c.c. - la costituzione di un diritto di uso esclusivo perpetuo e trasmissibile su parti comuni dell’edificio.
Rilevato il contrasto giurisprudenziale, la questione è stata così sottoposta alle Sezioni Unite, le quali hanno affermato in una recentissima pronuncia che deve ritenersi nulla la pattuizione con la quale si sia voluto attribuire ad un soggetto un diritto reale di uso esclusivo su parti comuni di un edificio, in quanto non sarebbe ammissibile nel nostro ordinamento un diritto reale non contemplato dalla legge che, in deroga all’uso promiscuo della cosa comune, attribuisca al suo titolare una facoltà di godimento del bene perpetua, trasmissibile ed esclusiva, svuotando così, di fatto, il diritto di proprietà degli altri comproprietari, il cui nucleo essenziale è innegabilmente costituito dalla facoltà di godere (e disporre) della cosa in modo pieno ed esclusivo (art. 832 c.c.). E, infatti, pur essendo ammissibile un accordo tra i comunisti con cui si pattuisca il c.d. uso frazionato della cosa comune, tuttavia, non sarebbe configurabile un diritto reale o un diritto personale di godimento che privi in maniera definitiva e totale gli altri comproprietari di un qualsiasi potere sulla totalità del bene comune.
In altri termini, l’articolo 1102, comma 1 c.c., laddove dispone che «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto», costituisce norma inderogabile, nel senso di non ritenere ammissibile la costituzione di diritti reali sulla cosa comune che privino, in concreto, gli altri comproprietari di qualsiasi potere sulla res, stante:
a) il principio del numerus clausus e della tipicità dei diritti reali, i quali non consentono la creazione di diritti reali ulteriori e/o di contenuto diverso da quelli previsti dall’ordinamento, poiché non sarebbe tollerabile che dalla semplice volontà delle parti possano nascere diritti connotati dalla perpetuità e dall’inerenza e, come tali, trasmissibili ed opponibili ai terzi in assenza di una qualsiasi forma di pubblicità, giacché l’elencazione degli atti trascrivibili offerta dall’art. 2643 c.c. possiede carattere tassativo e non suscettibile di ampliamenti;
b) la centralità e l’inderogabilità del dettato di cui all’art. 1372 c.c., a mente del quale il contratto ha forza di legge (solamente) tra le parti, con ciò escludendo che una mera pattuizione privata possa vincolare, con le modalità descritte nel precedente punto a), anche i terzi estranei all’accordo, come, infatti, espresso anche dal noto brocardo res inter alios acta tertio neque nocet neque prodest;
c) la mancata qualificazione operata dall’articolo 1122 c.c. dell’«uso individuale» delle parti comuni come “diritto reale”, nonché l’inestensibilità -posta la peculiare natura del bene su cui insiste- del diritto reale di calpestio di lastrici solari, che la giurisprudenza ha ricavato del disposto dell’articolo 1126 c.c.;
Ed, invero, il ragionamento delle Sezioni Unite pare trovare riscontro, in negativo, anche nel disposto dell’art. 1599, commi 1 e 3 c.c., il quale, nello stabilire espressamente - derogando ai principi generali- che il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente solo se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa e che le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione, conferma, a contrario, che non è possibile per i privati, se non in presenza di una specifica disposizione di legge, costituire pattiziamente, ossia in forza di un rapporto obbligatorio, diritti reali opponibili ai terzi all’infuori delle ipotesi tassativamente previste dalla legge.
In conclusione, a detta delle Sezioni Unite, il c.d. diritto di uso esclusivo costituirebbe un diritto personale di godimento avente natura obbligatoria, non opponibile, quindi, ai terzi, né caratterizzato dalla perpetuità e dalla trasferibilità.
In tal senso, in relazione alla sorte delle pattuizioni già poste in essere, occorrerà, dunque, accertare caso per caso, secondo le generali regole di ermeneutica contrattuale, se dal regolamento contrattuale emerga che i contraenti abbiano voluto attribuire al proprietario la piena proprietà di una porzione (o dell’intero) di una parte comune dell’edificio ovvero abbiano semplicemente voluto attribuirne la semplice facoltà di utilizzo esclusivo, nel qual ultimo caso si rientrerà nello schema delineato dalle Sezioni Unite.
La sentenza in esame ha, inoltre, precisato che, nonostante l’opinione contraria di parte della dottrina e di alcune pronunce della Cassazione, il diritto di uso esclusivo non può essere considerato come una peculiare tipologia di servitù, poiché, pur – come detto - essendo rispettato il principio per cui nemini res sua servit, tuttavia, non sarebbe ammissibile, per le ragioni sopra illustrate, imporre un peso sul fondo servente che lo privi di qualsiasi facoltà di godimento spettante al proprietario di esso.
Parimenti, sarebbe errato qualificare il diritto in esame quale diritto reale d’uso disciplinato dall’articolo 1021 c.c., posto che tale disposizione riconosce all’usuario un diritto di godimento limitato solamente ai bisogni suoi e della sua famiglia, carente, pertanto, del requisito della pienezza, connotante, invece, il diritto in esame.
Una tematica, viceversa, non affrontata dalle Sezioni Unite nella pronuncia in analisi concerne la necessaria unanimità o meno del consenso dei condomini per l’attribuzione ad uno di essi della facoltà di utilizzo esclusivo di una porzione ovvero dell’intero bene comune.
A tal fine non pare pregnante l’art.1117-ter, comma 1 c.c., che, nel disciplinare le maggioranze richieste per le modificazioni delle destinazioni d’uso, fa riferimento solamente a quelle poste in essere «[…] per soddisfare esigenze di interesse condominiale».
Non pare, inoltre, nemmeno corretto fare riferimento all’art. 1120 c.c., giacché le innovazioni ivi disciplinate consistono in miglioramenti materiali della cosa comune che, pur potendo comportare una limitazione alle facoltà di godimento dei singoli, sono, però, destinati ad avvantaggiare tutti i condomini, a differenza della concessione in uso esclusivo di parte o dell’intero bene, la quale necessariamente è preordinata ad avvantaggiare solamente l’usuario.
Le regole applicabili alla fattispecie, come stabilito anche dalla giurisprudenza, debbono rinvenirsi, invece, nell’articolo 1108, comma 3 c.c., applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall’articolo 1139 c.c., ed applicabile analogicamente anche al caso di specie, stante l’assimilabilità tra il diritto di uso esclusivo e il diritto di godimento spettante al conduttore, essendo entrambi diritti personali di godimento.
Dunque, nulla quaestio qualora i condomini abbiano voluto attribuire la piena proprietà di parte ovvero dell’intero bene comune, per il qual caso sarà richiesta necessariamente l’unanimità; in caso contrario, occorrerà operare una distinzione sulla base del disposto dell’articolo 1108, comma 3 c.c.:
- qualora la facoltà di uso abbia durata infranovennale (da qualificarsi, quindi, quale atto di ordinaria amministrazione) e solo qualora non sia possibile l’uso diretto dello stesso bene da parte di tutti i condomini in proporzione delle rispettive quote millesimali (promiscuamente o con turnazioni temporali o con frazionamento degli spazi), sarà sufficiente, secondo la giurisprudenza di legittimità (Cass., 27 ottobre 2011, n. 22435; Cass. Sez. Un., 30 aprile 2020, n. 8434) la maggioranza richiesta per gli atti di ordinaria amministrazione di cui all’articolo 1136, commi 2 e 3 c.c.;
- qualora, invece, essa abbia durata ultranovennale ovvero durata indeterminata (da intendersi come limitata, però, alla vita dell’usuario, vista la natura meramente obbligatoria del diritto), ovvero, pur avendo durata infranovennale sia possibile l’uso diretto dello stesso bene da parte di tutti i condomini in proporzione delle rispettive quote millesimali, troverà applicazione il disposto dell’articolo 1108, comma 3 c.c. e sarà, dunque, necessaria l’unanimità dei consensi (Cass., 27 ottobre 2011, n. 22435; Cass. Sez. Un., 30 aprile 2020, n. 8434).
Allo stesso modo dovrà ritenersi applicabile alla fattispecie in esame anche l’articolo 1130, comma 1, n. 6) c.c., il quale prevede che il registro di anagrafe condominiale debba contenere anche le generalità «[…] dei titolari […] di diritti personali di godimento», con conseguente sussistenza dell’obbligo di comunicazione all’amministratore entro sessanta giorni dei dati e delle generalità del soggetto titolare del diritto di uso esclusivo.
Accertata, ad opera delle Sezioni Unite, la natura del diritto di uso esclusivo su parti comuni del condominio e sulla base delle considerazioni appena svolte, pare potersi, infine, affermare la trascrivibilità -seppur non prevista dall’art. 2643 c.c.- dei contratti di costituzione di diritti di uso esclusivo su parti comuni aventi durata ultranovennale ovvero durata indeterminata (da intendersi, però, limitata, come detto, alla vita dell’usuario), in virtù del disposto dell’art. 2645 c.c., a mente del quale «deve del pari rendersi pubblico, agli effetti previsti dall’articolo precedente, ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluni degli effetti dei contratti menzionati nell’art.2643 […]». E, infatti, pur accogliendo la c.d. tesi della rigorosa tipicità effettuale (che limita la trascrivibilità ex art. 2645 c.c. ai soli atti diversi da quelli contemplati dall’art. 2643 c.c. che producano effetti identici a quelli ivi menzionati), risulta evidente come dai contratti di attribuzione di diritti di uso esclusivo su parti comuni, in quanto costitutivi di diritti personali di godimento, scaturiscano i medesimi effetti di quelli di cui al punto 8) dell’art. 2643 c.c. (contratti di locazione aventi ad oggetto beni immobili che abbiano durata superiore a nove anni), nonché dei provvedimenti di assegnazione della casa familiare al coniuge separato, anch’essi trascrivibili ai sensi dell’art. 337-sexies c.c., dovendosi, pertanto, pervenire, anche nell’ottica di una maggiore tutela dei terzi, alla conclusione di ritenere trascrivibili i contratti costitutivi di diritti di uso esclusivo su parti comuni dell’edificio.