Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Andrea Castiglioni - 03/11/2020

Il verbale di restituzione chiavi vale come atto di recesso del conduttore - Tribunale di Bergamo 2.11.2020

Nell’ambito di un contratto di locazione ad uso abitativo, il conduttore (una signora separata che aveva trovato un nuovo compagno con cui stava per andare a convivere) non intendeva continare a godere dell’alloggio. Si presentava dal locatore-proprietario, gli comunicava seduta stante l’intenzione di non voler più procedere con i pagamenti mensili del canone, di avere già liberato - a sua insaputa - l’immobile, e gli restituiva a mani le chiavi in quel momento.

Veniva eseguito un rapido sopralluogo dell’appartamento; si prendeva atto che non vi era danni e lo stato dei luoghi era ottimo. Tuttavia, il proprietario intendeva recuperare la morosità accumulata dal conduttore, e, soprattutto, doveva ottenere la risoluzione del contratto, non essendo possibile chiudere il rapporto in modo così irrituale. Le formalità che accompagnano un contratto di locazione abitativa coinvolgono anche la parte pubblica (segnatamente, l’Agenzia delle Entrate, che liquida l’imposta di registro), la quale esige la prova documentale dell’avvenuta risoluzione, che permette al locatore di stipulare un nuovo contratto.

Il contratto di locazione ad uso abitativo è notoriamente assistito da una certa solennità. 

Anzitutto, è imposta la forma scritta ai fini della sua stessa esistenza (ad substantiam), così che anche il patto che risolve il contratto, per il principio di corrispondenza delle forme, deve rivestire anch’esso la medesima forma. 

In secondo luogo, la registrazione presso l’Agenza delle Entrate è richiesta non già come mero onere fiscale, ma come condizione di validità, da che, in mancaza di registrazione, il contratto è nullo (art. 1, comma 346, L. 311/2004, Legge finanziaria 2005). 

La stessa giurisprudenza è ormai conforme nel sostenere che la forma scritta ai fini dell'efficacia non deve valere soltanto in fase patologica del rapporto, cioè il documento scritto non funge da elemento che assolve l'onere onere probatorio quando c'è contestazione o una lite (forma scritta ad probationem). La forma scritta ad substantiam vale anche quando le parti "vanno d'accordo", quindi va oltre le loro stesse intenzioni, essendo un concetto di coinvolge la sostanza, non soltanto il piano processuale (Cass. S.U. 18214/2015). Questa solennità è stata prevista dal legislatore nel nome della chiarezza dei rapporti e a tutela di molteplici interessi, sia delle parti (soprattutto del conduttore, sovente parte debole del rapporto), sia della parte pubblica (l'erario che deve incassare la tassa di registro).

Viene promossa la procedura di sfratto per morosità, dunque, non solo per ottenere la condanna al pagamento degli arretrati, ma anche per far sì che il locatore ottenga un titolo scritto che comprovi la risoluzione del rapporto. D’altronde, gli inviti rivolti al conduttore per incontrarsi per confezionare una risoluzione consensuale del contratto, venivano sottovalutati e disattesi, forse per timore dell’idea di “firmare qualcosa” da cui può derivare un qualche riconoscimento.

Il Tribunale prende atto che agli atti non vi è una risoluzione consensuale del rapporto; contrattualmente il locatore non è titolare di un diritto di recesso, dunque egli non può unilateralmente porre fine al contratto; piuttosto, è previsto a favore del conduttore, ma che questi (colposamente) non lo aveva esercitato; e, come detto, neppure le parti avevano redatto un verbale di restituzione chiavi.

Ciò premesso, dato che, in corso di causa, pur con un anno di ritardo, veniva compilato un verbale in cui si dava atto dell’avvenuta restituzione delle chiavi, il Tribunale qualificava tale documento come atto di recesso del conduttore. Il rapporto si risolveva per atto unilaterale, non essendo necessaria la sentenza costitutiva che, in mancanza, rimaneva l’unica soluzione possibile.