Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 16/11/2020

Costruzioni edificate a confine con piazze o pubbliche vie: la deroga coinvolge anche le distanze imposte a tutela delle vedute?

Nel derogare alle normative sulle distanze, ci si chiede se il secondo comma dell’articolo 879 del codice civile si riferisca solamente alle distanze tra edifici ovvero anche quelle coinvolgenti le vedute (si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018): il convincimento, tanto in sede civile quanto in sede amministrativa, è nel senso che la deroga abbia efficacia e valore anche in materia di vedute: ovviamente, per l'esclusione del suddetto obbligo, a norma dell'art. 879, comma 2, c.c., è necessario che la costruzione e la veduta siano separati da una pubblica via – o piazza - (non insistano, in altri termini, nel medesimo lato di essa).

Peraltro, il regime legale – civilistico! - delle distanze delle costruzioni dalle vedute, prescritto dall'art. 907 c.c., non è applicabile non solo quando la strada o la piazza pubblica si frappongano tra gli edifici interessati, ma anche nel caso in cui le stesse delimitino ad angolo retto, da un lato, il fondo dal quale si gode la veduta e, dall'altro, il fondo sul quale si esegue la costruzione.

In realtà, in argomento, pare maggiormente corretto concludere che, in presenza di pareti finestrate poste a confine con la via pubblica, non è mai ammissibile la deroga prevista dall'art. 879, comma 2, c.c., per le distanze tra edifici: tale affermazione è corretta avuto a mente l’inderogabile applicabilità dell’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 (cfr. il fondamentale capitolo venticinquesimo del trattato sopra citato), il quale prevede che le pareti finestrate debbano godere di una fascia libera di rispetto di almeno dieci metri, senza in alcun modo delimitare la natura dei locali ai quali esse garantiscono luce ed aria: e nessuna rilevanza, a tal proposito, possono avere eventuali difformi previsioni dei regolamenti locali, posto che la disciplina dettata dal menzionato articolo è inderogabile ed auto applicativa!

Conviene, a tal proposito, ricordare sin d'ora come l'art. 9, comma 1, n. 2, del d.m. 1444/1968 sia applicabile anche quando tra le pareti finestrate (o tra una parete finestrata e una non finestrata) si interponga una via pubblica: la fattispecie è regolata dal comma 2 del medesimo art. 9, che prescrive, in questo caso, distacchi maggiorati in relazione alla larghezza della strada.

Infatti, anticipando quanto si dirà al capitolo venticinquesimo del presente trattato, l'art. 9, comma 1, d.m. 1444 del 1968, per la sua genesi e per la sua funzione igienico-sanitaria, costituisce un principio assoluto ed inderogabile, che prevale sia sulla potestà legislativa regionale, in quanto integra la disciplina privatistica delle distanze, sia sulla potestà regolamentare e pianificatoria dei Comuni, in quanto deriva da una fonte normativa statale sovraordinata, sia infine sull'autonomia negoziale dei privati, in quanto tutela interessi pubblici, che per la loro natura igienico-sanitaria non sono nella disponibilità delle parti; tale norma comporta, per il giudice di merito, che pertanto ha piena giurisdizione a tutela dei diritti soggettivi del confinante leso, l'obbligo di applicare, in sostituzione delle disposizioni illegittime, quelle dello stesso strumento urbanistico, nella formulazione derivante tuttavia dall'inserzione in esso della regola sulle distanze, fissata nel decreto ministeriale.

La circostanza, dunque, che il confine tra i fondi comprenda anche una strada già destinata ad uso pubblico e oggetto di procedura espropriativa da parte della p.a. competente, resta del tutto irrilevante ai fini della pretesa inapplicabilità della disposizione al vaglio.