Danni - Danni -  Emanuela Foligno - 30/03/2020

Coronavirus: la riduzione del canone di locazione commerciale

A causa della pandemia da coronavirus tutte le attività commerciali sono in estrema difficoltà. E’ possibile, e giustificato, che il conduttore chieda la riduzione del canone di locazione ?

Il D.P.C.M. 11 marzo 2020, come noto, ha disposto la chiusura delle attività commerciali non essenziali, ne è derivata l'impossibilità per il conduttore di utilizzare l'immobile. Chiudere l’attività per un commerciante significa, ovviamente, non avere le risorse per potere adempiere al pagamento del canone di locazione e, quindi, l’impossibilità di adempiere alla propria obbligazione.

Si prefigurano una serie di ipotesi che il conduttore può percorrere a propria tutela.

In primo luogo si può discutere di impossibilità parziale sopravvenuta per causa non imputabile al debitore. Ovvero fintanto che durerà l’emergenza sanitaria da coronavirus il conduttore non può essere considerato responsabile del ritardo dell’inadempimento, il quale può essere posticipato, ma non escluso totalmente.

In secondo luogo vi sarebbe anche da considerare l’ipotesi di impossibilità parziale sopravvenuta ex art. 1464 c.c., ciò in quanto si potrebbero ritenere violati gli obblighi del locatore stabiliti dall’art. 1575 c.c.

Tuttavia, bisogna anche considerare che la situazione epidemiologica, da intendersi quale causa di impossibilità sopravvenuta parziale, non è definitiva, ma transitoria.

 In estrema alternativa si potrebbe considerare l’eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c. che consentirebbe al conduttore di risolvere il contratto per gravi motivi senza l’obbligo di preavviso di sei mesi.

Ciò detto, l’emergenza sanitaria in corso non configura un diritto automatico di riduzione del canone di locazione.

Il conduttore-commerciante colpito dall’ordine di chiusura dell’attività potrà chiedere al proprio locatore la riduzione del canone per il periodo che ha interessato la chiusura.

In caso di rifiuto, se il conduttore intende agire in giudizio, dovrà previamente convocare il proprio locatore in Mediazione obbligatoria.