Diritto tributario - Generalità, varie -  Graziuso Emilio - 20/02/2012

CEDOLARE SECCA: PROFILI CONTRATTUALI - Emilio GRAZIUSO

Pubblichiamo la relazione presentata dal nostro collaboratore Emilio Graziuso in occasione del convegno "Come districarsi fra le nuove imposte sulla casa" tenutosi a Brindisi in data 17 febbraio 2012.

 

La relazione che mi è stata assegnata ha una raggio di azione decisamente più ristretto rispetto a quella che mi ha preceduto, in quanto il convegno di quest"oggi, come si evince facilmente già dal titolo dello stresso, è incentrato maggiormente sulle problematiche di natura fiscale e tributaria relative al "mondo casa" piuttosto che su quelle giuridiche.

Mi soffermerò, quindi, sulla "cedolare secca" e sulle ricadute, in termini contrattuali, della stessa.

L"art. 3 del d.lgs. 14 marzo 2011 n.23, infatti, offre all"inquilino un"arma di notevole portata nei confronti del proprietario, qualora vi siano delle irregolarità nei contratti di affitto.

Ma procediamo con ordine.

Prenderò, quindi, in esame, principalmente, i commi 8 e 9 della norma in esame.

Questi ultimi stabiliscono, infatti, che, qualora un contratto di locazione ad uso abitativo, non sia stato registrato entro il 6 giugno 2011, o sia stato registrato con l"indicazione di un canone di locazione inferiore rispetto a quello effettivamente corrisposto dal conduttore o, ancora, il contratto sia stato registrato come contratto di comodato, in realtà fittizio, l"inquilino potrà provvedere autonomamente alla regolarizzazione del contratto presso l" Agenzia delle Entrate.

Al contratto emerso si applicheranno, quindi, per espresso dettato normativo delle condizioni vantaggiosissime per il conduttore.

Il canone annuo di locazione, infatti, è fissato già a monte dall"art. 3 d.lgs. 23/2011 in misura pari al triplo della rendita catastale dell"immobile, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT.

Inoltre, la durata della locazione, la quale decorre dal momento della regolarizzazione del contratto, è di anni 4 rinnovabile per altri 4.

Essendo nell"ambito di un convegno organizzato dalla Federproprietà, e, quindi, rivolto prevalentemente a proprietari di immobili, appare opportuno ricordare che il locatore, alla prima scadenza, potrà avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione, attraverso raccomandata a.r., al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a)quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b)quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione(In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione).

In quest"ultima ipotesi appare opportuno precisare che il diritto di prelazione all"acquisto previsto in favore del conduttore, spetta a quest"ultimo solo ove venga esercitato il diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale.

Non compete, pertanto, nella seconda scadenza.

Con riferimento ai casi di disdetta del contratto da parte del locatore per motivi attinenti allo stato dell"edificio e/o dello stabile nel quale insiste l"immobile, invece, il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio.

In ogni caso, il locatore nella comunicazione del diniego di rinnovo, da inviare attraverso raccomandata a.r., dovrà specificare, a pena di nullità, il motivo, tra quelli elencati dall"art. 3 l. 431/98,, sul quale si fonda la propria decisione.

Ricapitolando, il proprietario che non intende rinnovare il contratto di locazione a scopo abitativo alla prima scadenza, dovrà inviare una lettera raccomandata a.r. al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale contenente la specificazione del motivo di diniego di rinnovazione predeterminato ex lege.

Si precisa, per una maggior completezza espositiva, che, qualora il locatore intenda porre in essere la disdetta dal contratto dalla seconda scadenza dello stesso in poi, lo stesso dovrà rispettare le modalità di invio della comunicazione ed i termini della stessa, ma non dovrà indicare alcuna motivazione/giustificazione.

Tornando ora alla disdetta del contratto da parte del locatore alla prima scadenza, appare opportuno, in questa sede, soffermarci, seppur brevemente, sulle posizioni assunte dalla giurisprudenza in merito alla mancata osservanza delle regole di comunicazione della volontà di non rinnovare il contratto di locazione alla scadenza del primo quadriennio.

Con riferimento al mancato rispetto delle modalità di invio della comunicazione mediante lettera raccomandata, la Corte di Cassazione, sez. III, con sentenza del 7 gennaio 2011 n. 263, ha stabilito che, "pur prevedendo la L. n. 392 del 1978, art. 3 che la disdetta debba essere comunicata con lettera raccomandata, tuttavia tale forma non ee prescritta a pena di nullità (nemmeno desumibile in via interpretativa), ragion per cui può essere comunicata in qualsiasi modo, purchè idoneo a portare a conoscenza del conduttore l" inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza. Sulla scorta di tali principi ee possibile, quindi, che la disdetta sia contenuta in un atto processuale come l"intimazione di sfratto per finita locazione, nel quale, però, a tal fine, deve essere espressa chiaramente e senza possibilità di equivoci la suddetta volontà del locatore ovvero risultare che la stessa sia presupposta logicamente e giuridicamente".

Più rigorosa è, invece, l"interpretazione offerta, sempre dalla Suprema Corte con sentenza del 6 novembre 2009 n. 23553, per quanto concerne l"indicazione specifica del motivo della disdetta alla prima scadenza.

Qualora, infatti, la comunicazione sia priva del motivo alla stessa sotteso la disdetta è nulla.

In virtù della sentenza della Suprema Corte del 7 gennaio 2011 n. 263, la disdetta alla prima scadenza priva dell"indicazione del motivo giustificativo della stessa pur essendo un atto nullo, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1324 e 1424 c.c., può convertirsi in una disdetta c.d. a regime libero o semplice, valida, quindi, per la seconda scadenza contrattuale purché ovviamente contenga i requisiti di sostanza e forma per lo stesso richiesti.